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不动产投资:带租约房产怎么玩
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:784

文前提要:在二手房市场上有诸多带租约的房产,由于涉及到租客而显得手续复杂一些。购买此类房产时,需要围绕优先购买权和买卖不破租赁两大原则处理好购房过程中的各种细节问题。

  购买带租约的房产手续要复杂一些,因为在买卖过程中要牵扯到租客。

  专家表示,对于带租约的房子而言,买卖过程中最为关键的因素是处理好与租客之间的关系,如租客是否放弃优先购买权,妥善处理提前解除租赁合同等。此外,还需要根据购房者的购房目的来进行具体分析,是用于自住还是投资,需要考察以及处理的内容侧重点会有所不同。

  那么,带租约的房子到底该如何买卖呢?

  处理好与租客的关系

  如果不是亲身经历,郑信旻还真的不知道购买带租约的房产会如此麻烦。

  去年底,郑先生在上海市普陀区曹杨新村内看中一套小面积二手房。在看房时,他发现屋内住着一对小夫妻,中介解释说,租客将在月底搬走。郑先生也从这对小夫妻那里得到了同样的说法。同时郑先生也看到了租客放弃优先购买权的声明,他以为这应该是不会有什么意外发生了。

  而后是商谈房价、签买卖合同、办理按揭贷款等,进展得都很顺利,在房产交易中心办完过户手续之后,便只等卖家收到银行放款之后收房入住。眼见收房日期临近,郑先生自己也在筹划着如何装修自己的“小窝”,他突然接到卖家的电话称,要晚交房四个多月。此时他才知道,原来卖家与租客签订的租赁合同还有四个月才到期。

  郑先生找到中介,中介解释说当初租客的确曾答应提前解除租赁合同,但由于没有找到合适的房子而反悔了。郑先生要求卖家妥善解决此事,刚开始时卖家还曾努力劝说租客尽早搬出,但收效不大,最后只好放弃了,并同意支付延期交房违约金。虽然郑先生心里一百二十个不愿意,但却毫无办法。

 

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业内人士表示,购买带租约的房产,关键是要处理好与租客之间的关系,如是否已放弃优先购买权,租赁合同到期的日期等。同时还要针对具体情况采取不同的措施,比如自住与投资,因为其出发点不一样,所以要采用不同的应对策略。

  两大原则重点关注

  购买带租约的房产,有两大原则不能忽略,在此特地做重点介绍。

  上海君悦律师事务所律师许海波表示,购买此类房产,首先要注意的是租客享有优先购买权原则,其次是买卖不破租赁原则。

  据介绍,所谓优先购买权,在我国目前的法律法规以及司法解释中对于承租人的优先购买权已有明确规定。根据我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”;以及《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权”。对此许海波表示,购买带租约的房产,较为安全的做法就是要卖家出示租客放弃优先购买权的声明,在签订房屋买卖合同时,该声明必须作为合同附件。

  而对于买卖不破租赁原则,这也有明确规定。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。当然,这也并非意味着就不能解除租约,这需卖家主动出面妥善解决,如取得租客谅解,并赔偿违约金让租客提前解除租约等。

  对此,许海波表示,购房者不能忽略优先购买权和买卖不破租赁两大原则。他说:“只有处理好了这两个问题,才有后续的步骤,如果忽略这两大原则,将会给购房者带来不必要的麻烦。

 

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自住、投资各有侧重点

  目前购买带租约的房产,可能有两种目的,其一是自住,另外一种则是用于投资,对于这两种不同的需求,在实际操作过程中所面临的问题各有不同。

  专家表示,不管是出于自住还是投资的目的,购房者需要共同遵循租客优先购买权和买卖不破租赁两大原则。在此基础上,针对具体的情况来具体分析。对自住需求而言,购房者需要注意的主要有如何解决租赁合同;而如果是出于投资需求目的,购买带租约的房产一定要注意租约的真实性,因为这涉及到投资回报的高低;此外还需要注意的有租金收益划分等问题。下面结合具体案例进行分析。

  自住:租赁合同期限要注意

  对于自住型购房者来说,能否按时收房可能是他们比较关心的核心问题,因此这要求卖家提前解决。

  【案例一解除租约需提前

  张先生在浦东金桥(600639)购买了一套二手次新房,看房时发现已有人租住,不过卖家承诺提前解除租赁合同。顺利办理完各项购房手续之后,租客因房租未到期而拒绝搬出,张先生要求卖家解决此问题,但卖家此时已爱理不理。

  专家解析:金诚同达律师事务所律师龚胜利表示,对于自住型购房者来说,购买带租约的房产,如果租约未到期,而购房者不想等待,那么在签订房屋买卖合同之前一定要将此做个了结,而不能听信卖家的口头承诺。至于如何操作,龚胜利建议提高延期交房的赔偿额度,一般情况下日赔偿金为合同金额的万分之一,也可自行约定,购房者可提高到万分之五,这样会促使卖家想办法尽早解除租约,为按时交房扫除障碍。

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投资:租约真伪需甄别

  而对于投资型需求,购房者需要当心的是租约的真实性。因为有些卖家为了能变相抬高房价,或者尽快出手,会在租约上造假,通常是签订一份高额的租约,让投资者上当。

  【案例二租约水分要当心

  邹先生在闵行区某别墅区内看中一套别墅,中介声称已签下两年高额合约,投资回报率超过6%,而针对目前市场投资回报率普遍低于5%的现状,这样的投资回报无疑是很有吸引力的。但邹先生通过实地考察发现,所谓的长期高额合约存在诸多疑点,如租客拒绝透露任何关于租金的信息,周边同样的别墅租金也要低三成左右,邹先生最后选择了放弃。

  专家解析:许海波表示,二手房市场上的确存在租约上造假的行为,主要是为了吸引购房者的注意,尤其是对于投资者这类看重投资回报的人来说,更能吸引他们的眼球。而当交易完成之后,租客立即终止租约,这会让购房者措手不及。因此一定要当心租约中的水分,以免让自己处于被动境地。最简单的办法是比较法,将租约的租金水平与市场水平进行对比,如果高得离谱,则可能有假。

  【案例三收益收取期限需分清

  阮先生在徐家汇附近购买了一套小面积老工房用于投资。这套房子刚刚租出,房东急需资金而无奈转让。在商量租赁关系转移问题时,卖家认为应该等到交房之日起,但考虑到自己是全额付款,他提出应该在付清房款时为自己的“收租”之日。

  专家解析:龚胜利表示,租金收益如何划分,这也需要在签订买卖合同之前预先讨论清楚,一般情况下,买卖双方会选择在交房之日为转移时间,但是考虑到有不少购房者为全额付款,所以可以考虑适当提前。

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