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公积金专家答疑新政的细节 八大疑点的解析
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:624
2月18日起,南京市公积金贷款上限将从15万元/人上调到20万元/人。而目前,还贷能力系数已从0.2调高至0.45,“万元”楼盘、“二次贷款”也已解禁。昨天下午,晨报邀请了南京市住房公积金管理中心贷款处专家王健先生,回答读者关心的公积金新政的疑问。从上午起热线就开始响起,短短一个小时内,电话不断,专家也一一进行了耐心解答。热线结束后,仍有不少读者打进电话。

  商业贷款可否转公积金?

  不少市民去年因受到“二次贷款”限制,买房时就使用了商业贷款。也有的因为当时最高额度为15万,贷了部分商业贷款。如今新政不仅允许再贷第二次,额度也上调了。读者就此询问,现在是不是可以把商业贷款转成公积金贷款?

  王健表示,去年已签过商业贷款合同并拿到款项的贷款者,是不能转成公积金贷款的。其实,不仅是公积金,银行间转(加)按揭也已在2007年相继叫停。因此在不同银行间转商业贷款也行不通。不过,市民可以一年一次提取账户中的公积金归还商业贷款,时间为每年1-6月的上半月。要注意的是,提取后账户中应保留10元以上余额,以防被销户。委托逐月、逐年提取还贷则不能用于归还商业贷款,因为委托银行支取还贷方式只适用于公积金贷款。

  能否把住房抵押后再贷公积金?

  “如果买房时贷过一次公积金,并且已经还清了,能不能把住房抵押给银行,再把公积金贷回来?”有市民来电询问。

  王健表示,这属于抵押消费贷款,不能贷公积金。“公积金贷款是解决住房问题、改善住房条件,因此前提是缴存者买入自住房。”他指出,上述情况中的贷款者可能用公积金买车、其他消费,并非解决住房问题,因此难以判定公积金是否用得其所。

  此外,有的市民买的是房屋的居住权,而没有产权,这种情况也不能贷公积金。

  信用污点是否会影响贷公积金?

  据悉,南京市公积金贷款的逾期率已降到0.22‰,为近几年来的最低点。贷款逾期不还,以及其他情况下产生的信用污点,对公积金贷款是否会造成影响呢?昨天就有市民打入电话,询问自己曾经迟缴一个月的住房贷款,会不会因此贷不到公积金。

  王健表示,公积金已纳入人行的个人征信系统,所以信用污点对将来公积金贷款的影响肯定是有的,但影响大小视信用程度而定。例如,有的市民使用信用卡后忘记及时还款,欠账超过了规定时间,这类情况影响不大。但若换成曾经贷款100多万,拖欠好几个月不还,就属于失信比较严重的了,难以通过公积金贷款审批。

  公式到底怎么算?

  贷款额度的计算公式为:贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限。市民能贷多少,取决于三个因素。首先是公积金月缴存额,根据单位效益不同、工资收入高低有所差别。其次是缴存比例,机关、事业(不含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人分别为10%;外商和港澳台商投资企业的单位和个人分别为10%-12%;其他企业(含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人分别为8%-12%。最后是实际可贷年限,即距离法定退休的年龄,不超过30年。

  这样一来,除了缴存金额的多少和占工资比例,可贷年限长短也决定了能贷到多少公积金,市民可将个人情况带入公式中计算。

  单用公积金能买什么房?

  南京市公积金管理条例规定,贷南京市公积金购买商品房的,首付款比例不少于购房总价的30%。购买二手房的首付款比例不少于购房总价的40%,还清后二次贷款首付不少于40%。这意味着,如果夫妻双方能贷到40万元上限,那么一套57万元的新房,只须办理公积金贷款就足够了。

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用公积金能省多少钱?

  现行的5年以下(含5年)商业贷款基准利率为7.74%,下浮15%后为6.579%,而同期限公积金贷款利率为4.77%。5年以上商业贷款基准利率为7.83%,下浮15%后为6.66%,同期限公积金贷款利率则为5.22%。

  以贷款5年期15万元、等额本息还款为例。如果是公积金贷款,则还款总额为168894.38元,共支付利息18894.38元,月供2814.91元。换成商业贷款,新银行贷款基准利率为7.74%,优惠利率为6.579%,那么,总还款额为176428.56元,共支付利息26428.56元,月供2940.48元。公积金贷款的优势显现———月供比商业贷款少125.57元,一共节省利息7534.18元。

  贷款还没放,能按新政调整吗?

  有读者询问,他2008年2月初刚到银行办理公积金贷款,依据的是2007年四季度的限制政策,但现在尚未放款,不知能不能按照新政策多贷点?

  记者就此咨询了部分银行。银行表示,如果市民是在此次新政出台前不久到银行办理的,且合同尚未送往南京市公积金管理中心审批,可以到银行来协商。在条件允许的情况下,银行会尽量为市民作出有利调整。

  公积金中心人士也指出,已完成终审的合同不能改变,未经中心审批的合同则视具体情况,可由市民和银行协调。

  开发商还会拒贷公积金吗?

  记者从南京市公积金管理中心了解到,中心今年明确要求,开发企业与中心签订的住房公积金贷款按揭协议将在七个工作日内完成,最快可在一个工作日内上门完成。此外,市民办理公积金贷款的流程中,3个工作日交由银行审核,15-20天内办完审批,3天后银行放款。因此,楼盘再以公积金办理复杂、缓慢为由拒贷公积金,事实上是站不住脚的。中心相关负责人预计今年楼盘拒贷公积金的几率将大大减少,因为开发商为了吸引更多买房者,很可能把“能使用公积金贷款”作为促销法宝。在今年主动找公积金中心审查楼盘条件,与中心签订或补签协议的开发商将明显增多。

  提取公积金所需材料

  申请提取住房公积金时,应当提供身份证原件及复印件、相关证明材料原件及复印件和住房公积金卡。其配偶同时提取还应当提供《结婚证》原件及复印件。

  商品房(含经适房):应当提供《商品房买卖契约》正本和首付款收据。

  二手房(含开发单位转为自管产的商品房):《房屋所有权证》、《中华人民共和国契税完税证》、《房地产买卖契约》。

  商品房公积金贷款所需材料

  1、本人、配偶身份证原件,户口簿(外地户口还需暂住证原件)。

  2、《住房公积金卡》;结婚证(或婚姻状况证明)。

  3、经鉴证的《商品房买卖契约》正本原件。

  4、不少于购房总价30%的首付款证明和房款差额付款证明。

  5、借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》,同意贷款行通过人行查询并打印《个人信用报告》的承诺书。

  二手房公积金贷款所需材料

  1、本人、配偶身份证原件,户口簿、暂住证原件。

  2、《住房公积金卡》,结婚证(或婚姻状况证明)。

  3、《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件。

  4、售房人(单位)出具的不少于购房总价40%的首付款证明和房款差额付款证明。

  5、借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》,同意受委托银行通过人行查询并打印《个人信用报告》的承诺书。

  6、由公积金中心委托的人才服务中心代为扣缴住房公积金的职工,还须提供人才服务中心出具的连续缴存半年以上的缴存证明。

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有问有答

  2006年军转干部公积金正常使用

  问:我是军转干部,之前因为公积金没有开户,买房时就全部使用商业贷款,现在已补缴了1年的公积金,请问可以提取公积金还贷吗?

  答:可以。此前,由于军转干部工资核定的规定和文件未到,所以这部分市民尚未开户。目前,中心已和军转办共同发文,对2006年度机关单位军转干部住房公积金缴存问题作出了具体规定,缴存和使用正常。也就是说,只要开户了就视为正常缴存,可使用公积金提取还贷、办理公积金贷款。

  独立车库、商用房不能贷公积金

  问:听说三米以上的房也可以贷公积金了,是这样吗?

  答:不包括商用房,应为自住性楼盘。独立车库、别墅、联排别墅也不能贷公积金。

  自由职业者可否贷公积金

  问:我是自由职业者,能不能贷公积金?

  答:自由职业者可以缴存、贷公积金,但首先要到中心出示证明和签订协议。例如,个体行医者应持工商部门执照、医学执业证明等材料,证明自己的执业身份。目前,南京没有自由职业者来办理,主要是因为他们往往作为一个组织来办理。比如几个个体行医者组成了诊所,就会作为非企业团体来缴公积金。

  婚后能用公积金为爱人还房贷吗

  问:女友在结婚前商业贷款买房,婚后我能否用自己的公积金帮她还贷?

  答:家庭成立后,公积金针对的不是个人,而是夫妻双方。因此,可以提取自己的公积金为爱人还贷。此外,只要你以前的公积金贷款已经还清,也可以再贷公积金买房。

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