政策法规

频呼“救市” 开发商“施计”谋政策松绑
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:702
    尽管在资金、土地紧张和销售、新开工量下降等因素影响下,房企未来的一系列收益面临重重压力,但整体市场矛盾并不如想象的突出,因此,业内认为此前不少开发商呼吁“救市”是一种生存计谋。

 

  忧虑情有可原

 

  纵然大部分开发商对敏感的“救市”二字避而不谈,但期待政策“松绑”的心思昭然若揭。也有自比“猪坚强”的开发商们抒发己见,一致认为政府不宜再出台从紧的房地产政策。

 

  “现在对开发商贷款基本全面停止,各银行只收不贷。

 

  这种极端做法,可能有把不是坏账的资产变成坏账的危险。现在房地产行业中呼吁的银行对房地产的"救市",也只是希望能把房地产行业与其他行业一样对待,不要再有行业歧视,给房地产的金融政策"松绑"而已。”SOHO中国董事长潘石屹曾表示。

 

  而在上海证券报日前独家披露的、一份由国家权威部门对全国7136家重点房地产企业进行的调查中,诸多开发商对下半年的预期也不算乐观。如有50.1%的房企认为销售将同比略有下降(降幅在5%-10%之间),39%的房企认为销售可与去年同期持平,只有10.9%的房企认为同比将增加。

 

  至于对未来销售下降情况的预期,21.3%的房企认为销售下降的局面不会持续,41.3%的房企认为销售下降局面会持续半年,37.3%的房企则认为会持续一年以上。

 

  另外,对于下半年资金情况,64.9%的房企表示自己资金面一般,7.1%的房企表示资金充裕,28%的房企则表示资金紧张。其中,深圳房企感觉资金紧张的比例最高,占到32.5%。

 

  分析师指出,基于楼市进入“价滞量缩”的新阶段,开发商对于后市的担忧属“正常情绪”。并且,无论是此次的房企“摸底”调查,还是之前市场议论的相关部门“座谈”、行业协会“谏言”等,也都已表明中央对房地产市场的深度调整及其对宏观经济之影响的高度关注。“但同样的,正是基于所面临的楼市变局,开发商对相关调查也可以"技术性"操作,选择对自己有利的。”

 

  局面并未恶化

 

  预期毕竟只反映一个市场信心问题,而开发商的现实状况真的已经恶化到需要“救市”的地步了吗?答案恐怕是否定的。

 

  如在上述调查的受访企业中,有57.2%认为上半年的经济效益和去年同期差不多,还有7.1%表示经济效益好于去年同期,其余35.7%表示经济效益有所下降。

 

  并且,在对导致销售下降的原因的选择中,购买者减少并不是首要原因,35.7%的房企把可供面积减少列为第一位原因。“这一定程度上表明开发商对需求潜力还是有信心的,但是可供面积下降表现出房企在资金和土地等方面存在一定困难。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析,“如果开工量增加得不多,可能导致今后供应量的减少,从而又增加未来房价上涨的压力,我想这才是政府担心的。”

 

  另外,本周房地产上市公司的中报也开始陆续发布,已披露企业的营业额仍是继续增长的。如万科上半年实现销售面积265.8万平方米,销售金额241.3亿元,同比分别增长15.0%和38.1%;实现营业收入172.6亿元,净利润20.6亿元,同比分别增长55.5%和23.6%。首创置业上半年的营业额约24.79亿元,比去年同期的3.54亿元成倍增长;利润约2.52亿元,也比去年同期的1.02亿元翻番增长。

 

  首创置业还透露,虽然旗下在售楼盘的成交量随大势萎缩,但成交价格仍保持稳定,如在北京地区项目的签约销售均价约23153元/平方米,比去年下半年的18953元/平方米增长22%;在北京以外地区项目的签约销售均价约6747元/平方米,比去年下半年的6020元/平方米增长12%。

 

  开发商“逼宫”?

 

  在不少反对楼市“救市”的业内人士看来,开发商所透露出的悲观情绪实际是在“求救”,甚至赌政策“松绑”。

 

  一些市场人士认为,面对楼市低迷、成交量大幅萎缩、资金链紧张的生存困境,一贯以强势为习惯的开发商当然不会善罢甘休,势必采取各种计谋和手段如释放各种“言论烟雾弹”,试图结束购房者观望,并通过说明房地产业对于中国经济的重要性,“逼迫”政策执行者停止对房地产的宏观调控,让房价继续上涨。

 

  如果真如上述所言,开发商的“如意算盘”至少目前打得并不成功。中国社科院金融研究所研究员易宪容表示,楼市“救市”论在喧闹两个月后,从媒体报道的政府调查结论看,目前房价运行比较稳定,商业银行也没有因楼市造成重大风险,也就是说,国内房地产市场根本就不存在什么“救市”的理由。“楼市要"救"的其实是房地产暴利模式。中国房地产市场早就进入大的调整周期,这种调整并不是一年半载可结束的,而是要经历一个漫长的时期。经过这种调整,市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉,让一些好的房地产企业存活下来,这是市场的基本法则。”

 

  “正如相关部门调查显示的,资金紧张、市场观望等因素对房企的发展起到了一定影响作用。不过,眼下房企可分为"熬过"、"应变"、"抢位"三类,他们还是站在自己的立场进行表态。在我看来,在此轮楼市调整中,房地产开发企业退出30%都是没有问题的。”陈晟认为。

 

  所以,在眼下的楼市“十字路口”上,房企“求救”不如考虑“自救”。首创置业就在半年报中指出,今年以来,房地产行业出现变局,尽管固定资产投资和房地产开发投资增长率依然高位运行,但是,“价滞量缩”成为当前房地产行业的“标准样式”,房地产市场已进入高位调整期。而在宏观经济增幅稳步回落、全球性通胀形势依然严峻、从紧货币政策仍将继续的情况之下,预计未来的房地产市场仍将继续调整,购房者的观望心理短期内难以改变,所以,企业更要灵活安排销售策略、全力提升销售业绩,并加强成本监控、稳定利润水平,及积极拓宽融资管道,同时寻求其他融资创新模式等。万科也在半年报中表示,鉴于宏观环境的复杂性和不确定性,此次行业调整的时间可能会延长,并将原定年度开、竣工面积目标分别下调165万和103万平方米。

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