楼盘快讯

开发商唯有降价 房市才能再度繁荣
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:793

         对于当前国内房地产市场形势的判断,市场上都出自其所获得信息给出不同的判断,或是房价上涨、或是房价下跌,在我们没有更好的数据来源之前,最为权威的应该是国家统计局公布的数据,这些数据是我们判断国内房地产市场最好的根据。

         比如,从国家统计局的数据来看,1-6月份全国房地产开发投资完成额为13195亿元,同比增长33.5%(2005-2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%),其中,中西部同比分别增长45.3%、39.1%。住宅开发投资完成额为9497亿,同比增长36.6%。进入房地产的资金19173亿,同比增长22.8%,尽管低于2007年增长幅度,但资金流入多3500多亿,其中银行贷款4058亿,同比增长17.5%,同比多增加600亿;自筹资金7464亿,同比增长40.8%,同比多增加2100亿;定金用预收款为4508亿,同比增长14.4%,同比多增加560亿。房屋施工面积212660万平方米,同比增长24.1%,同比多开工40000万平方米。房屋峻工面积16920万平方米,同比增长13.8%,同比增加2000万平方米。房屋销售25892万平方米,同比下降7.2%,同比少销售2000万平方米。商品销售金额10325亿,基本上与去年同期持平。

        如果房地产开发商能够改变其暴利模式,房地产价格向理性回归,那么房地产市场所有的问题都将迎刃而解

        从以上的数据可以看以下几个方面的情况,一是今年上半年,房地产开发投资不仅没有随着紧缩的货币政策减少,反之增长速度越来越快。在中西部地区,不仅房地产开发投资增长迅速,而且所占的比重越来越大(早几年东部占比为70%以上,目前已经下降到占比60%以下)。而且房地产开发投资流向中西部地区,一则可以加快中西部地区的房地产市场发展与当地的经济增长,二则可能让聚集在东部地区的房地产泡沫风险分散。

        二是尽管上半年采取信贷紧缩的政策,但是流入房地产的资金增长快、增加量大。并没有出现有人所说的房地产出现资金链的断裂。进入房地产市场的资金,银行信贷是主要来源,但已经为自筹资金来源所取代首要位置。但是,这里也得注意一些房地产企业由于扩张过快,出现某种程度资金紧张。这些企业为了获得所需要的资金,开始向国外股权融资。这样做,尽管可缓解企业的资金紧张,但却与中央政策不合,并有将国内利益向外国转移之嫌。问题的严重性不可低估。

       三是房屋开工竣工增长比较快,但销售下降。不过,在住房销售面积较大减少的情况下,销售总额并没有减少。这里可以看到以下几个问题,一则随着住房销售的下降、竣工增加,房地产商手上持有住房越来越多;二则尽管住房销售面积下降,但住房销售金额并没有减少,也就说明国内房价仍然在上升。如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式,把房价调整到合适的水平,或对当前房地产市场的价格重新定位,那么房地产市场很快就会掀起新一轮繁荣。而且这也是政府扩张大内需最为重要的一环。问题是,要通过什么方式来让房地产开发商来改变目前这种暴利模式。

        因为,我们知道,世界上任何一个房地产市场,如果房地产市场的销售放缓,房地产企业一定会通过价格调整的方式找到其生存之路。房地产企业有生在灭,是市场的常识与永恒主题,哪有政府因为房地产企业破产来救房地产市场的道理。而从市场经济法则来说,救房地产企业更是天方夜谭的事情。

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