销售速度放缓 价格稳中略降

    楼市在八月收尾，开发商的营销推广层出不穷。究其原因，在于今年上半年楼市的过于平淡，让开发商的年度销售压力大增。透过上半年的楼市行情，让我们给目前的楼市搭搭脉。

    五个字盘点苏州市区房地产形势：

    *平——土地市场表现平淡

    上半年苏州市区土地市场共出让土地12幅，全部分布在园区，占地面积68.8万平方米，建筑面积107.6万平方米，整体楼面地价2332元/平方米。与去年相比，今年苏州土地市场不仅供应量出现大幅下降 （园区外的其他区域没有土地成交），而且市场反应冷淡，12宗土地均以底价成交，与去年地价疯狂上涨形成鲜明对比。另外，园区上半年出让的这些土地中，仅2宗土地是住宅用地，占地面积42.6万平方米，可建面积36.6万平方米，其他地块都是商业用地，且多数地块都附带苛刻的受让条件，相当于定向出让，这些地块的受让方未来都将完全按照园区服务业发展规划建成各类物业形态。

    *缩——成交量同比萎缩近四成

    2008年上半年，苏州市区共成交商品房236万平方米，住宅196.5万平方米，较2007年上半年同比分别下降38.5%和38.9%，较2007年下半年环比分别下降48.9%和49.1%。

    2008年以来，成交的持续低迷成为楼市的最主要特征，二级市场需求面的不足不仅影响到市场价格走势，甚至波及土地市场的成交。应该看到，这种成交量的萎缩不是因为供应不足引起的，最主要因素是市场环境和政策环境的变化，影响到购房成本和消费预期，市场弥漫着较浓的观望气氛。同时，2007年市场成交的过分火爆有透支未来需求的嫌疑，且2007年的高成交量伴随着的经济环境是明显的流动性过剩和资产价格上涨，资产价格上涨（如股票）后被变现投向楼市。而今年以来，情况已很大程度发生扭转，由于股市泡沫的逐渐破灭，消费者可变现的资产在缩水，已经很大程度上影响到购买力，且存在楼市泡沫破灭的担忧，因而市场需求受大环境的影响是比较激烈的。另外，投资性消费由于房价滞涨和投资成本上升逐渐退出市场，这也是市场需求不足的一方面原因。当然，刚性需求依然存在，但增长速度不应该是去年的那样异常状态，当前市场成交恰恰是苏州市场比较合理的情形，而2007年倒属反常。

    市场持续低迷，令人堪忧，但仍有喜人的一面，那便是外围潜力板块相对稳健的表现。外围项目产品定位多为中小户型，单价总价优势明显，性价比较高，需求呈刚性特征，不会因为市场的激烈变化而出现大的波动。这里要着重点出几个潜力区域：唯亭、胜浦和相城新城，它们正面临城市东进北拓的大好发展机遇。唯亭东区的摩尔尚城，唯亭西区的金色湖滨，今年以来都取得数百套销售成绩；相城新城的华城国际自4月中旬开盘以来已累计销售近500套。这些项目的逆市飘红，成为苏州楼市调整过程中难得的亮点。

*稳——价格稳中略降

    进入2008年以来，苏州房价总体上保持高位平稳波动，同区位、同类型、同品质楼盘的价格尚未有大幅下滑迹象。

    成交均价的高位震荡，主要基于结构性原因，包括区域结构原因和产品结构原因，其中产品结构原因是根本原因。成交均价受定销商品房、普通公寓、精装房、别墅、写字楼、商铺等不同产品类型的成交比例影响较大，但总体来说，各种产品类型的销售价格没有明显的大幅降价现象，因而价格波动主要是处于不同价格水平的产品类型成交比例变化所引起的结构性变化。如今年2月份成交价格的异常波动，便是主城区定销商品房成交比例过大引起的。当然，区域结构原因也是价格波动的一个重要方面。如果某月外围低价项目成交量较多，自然会拉低市场整体均价。

    截止到今年6月底，苏州市区商品房未售出的存量面积达530万平方米，其中住宅存量为386万平方米，按去年销售速度推算仅现有存量就需近8个月来消化。所以在售楼盘的价格上涨面临较大阻力，各楼盘资金压力加大，而市场需求不足以消化过量的市场供给，较为普遍的价格下调将发生并延续。市场整体均价的基础已松动，长期必然表现为价格回归。

   *逆——从供不应求转向供过于求

    2007年11月起，市场已连续8个月供过于求。相比2007年整体供需两旺、局部供不应求的市场结构，2008年上半年的表现要逊色得多。1-6月份，市场新增商品房供应量341.3万平方米，而成交量仅236万平方米，供需比为1.44，市场供过于求。

    市场供需比在 2007年上半年为0.84，2007年下半年上升至1.09，而2008年上半年已攀升至1.44，市场供需结构发生逆转。供求结构的失衡，一方面造成存量房源的增多，从2007年7、8月份的330万平方米上升至目前的530万平方米；另一方面有利于短期房价保持稳定，近阶段苏州房价保持高位平稳波动，与市场持续供过于求息息相关。

   *盘——苏州房地产进入盘整期

    纵观近10年来苏州楼市的发展，我们发现从价格增速来看，2003年与2007年是两个高峰，两个高峰之间则是相对平稳的发展时期。价格高增长周期大约持续5到6个季度，而平稳发展期则大致延续8个季度，以此推算，从2007年四季度苏州进入平稳发展阶段开始，这种成交量收缩，价格盘整的状态可能会延续到2009年三季度，之后可能会进入下一个快速发展周期。