楼盘快讯

苏城开发商九月“保量”亦或“保价”?
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:588

        年底将至,为了给今年的工作交上满意的答卷,各个企业都在做最后冲刺,对于苏城房地产企业来说“金九银十”也是今年最后的翻身机会。因此各房企都制定了高额指标,据说苏州某楼盘刚下达的年终指标:目前开始到年底要突破一个亿,更有甚者要在短短的几个月内突破1.5个亿。对于冷得发抖的楼市来说,这样的指标无疑是偏离实际的高压政策。即使所谓“金九”业已来临,并带来了房交会扎堆时代,似乎燃起了业界很多人心中的火焰。但对于今年这个冷淡的市场来说,特别是在今年的冰冷数据面前,似乎还是很难找到往年“金九银十”的信号。

        面对这残酷的现实与高压政策,开发商该如何扭转乾坤,死守的价格是否会有所松动呢?

        专家:降价保量适应市场发展趋势

        袁继峰:我个人的观点是,展会其间,会出现众多楼盘较大幅度的让利促销。开发商愿意配合市场,让出更多利益更购房者,从来拉动成交量和成交金额。这些展会会带来楼市的一次小回暖,形成苏城楼市今年难得的一个小高潮。当然,这个高峰是和前面楼市的不景气相比,而不是和前几年同期相比。依个人之见,这些展会会带来项目和购房者双赢的局面,比较看好。

        杨肇锋:开发商应该根据自身的发展速度与进程来决定战略。现在新开的盘,或是老盘新开销售不多的盘,都会采取降价走量的策略,只有那些早已开盘,并销售量在50%以上的楼盘适合“保价”。总体来说,今年苏州上半年的销售量比去年下半年下降了30%-40%,所以目前开发商应该会降低价格,带动量的上升。

        小编点评:专家总是对市场保持较为积极正面的想法,希望这个市场真如他们所愿!

        开发商:保价或保量 各有心思

        恒励西子花园

        我公司在苏州的恒励西子花园项目是一个高品质的景观楼盘。它有稀缺的的天然水景资源,邻近日渐成熟的高铁商圈,人民路的延伸也将极大拉近本项目与市中心的距离,小区一期、二期业已入住,是一个很成熟完备的社区,市场美誉度已在逐步扩大,这些都是项目的附加值和价值增长点。因此,本项目不会参与到这场价格战中,而是缓慢的上升,达到物有所值,这也是本案从一开始采用的价格策略。

        盲目的价格战,我们认为是一种非理性的行为,对于房地产市场的健康发展是非常不利的。在项目后续的推进过程中,我们公司将延续价值与品质的要求,价值与品质的回归将是我们公司项目营销策略的主导思想。下半年,我们将推出精装湖景温泉公寓,通过丰富产品结构等形式来进一步扩大市场,满足市场需求。

        爱丁堡

        在苏州楼市地产价格重心下滑情况下,我们也相应作出反应,比如提供每周特价房供应,以及降低首付比列等促销活动。

        小编点评:开发商实力不同,造就了不同的营销策略。在这个惨淡楼市中走错一步,就有可能满盘皆输,小心走好!

        业内人士:降价也未必保得住量

        由于房价主要是靠概念炒上去的,那就必然要在真相落实后被调整下来,这就是人们说的理性回归。在房价上涨的过程中,一方面人们买涨不买跌的心理过多地消费了人们的潜在需求;另一方面过度的投资和投机需求成为房价上涨的主导因素。因此当房价开始理性回归的时候,交易量下降就是一个必然的现象了。

        销售压力、盈利危机会不会促使开发商大规模降价促销,在即将到来的销售旺季放手一搏呢,业内人士对此并无一致意见。在未来市场不甚明朗的情况下,开发商一方面不再盲目拿地,另一方面加速了对所持物业资产的处置,以及时补充现金流。一些业内人士认为,急剧萎缩的成交量如果在“金九银十”仍无起色,这将对一度紧绷的开发商资金链构成严重威胁,因为年关将至,开发商将面临银行贷款到期、工程款结算等资金使用的高峰期。届时,可能会有一波降价促销潮。

        “金九银十”期间的苏州楼市成交量有可能环比小幅反弹,也有可能继续维持不活跃状态,但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势,只会影响到调整的时间长短问题。

        “曾经被开发商看中的降价促销术,最终只能是杀鸡取卵,早降的得利,跟进的受伤。”某业内人士说,为应对寒冬,几个月前,他们执行了“非控股直营连锁计划”,引进合作伙伴开发区域市场,在保证品牌的情况下,解决可能遭遇的资金难题。“降价促销不是唯一的方法,特别是市场深度低迷的情况下,每个企业执行何种战术,能取得多大的效果,未来很难预判。”

        小编点评:业内人士的观点相对来说都是比较客观的,他们的言论也是最尖锐的市场体现。

        结语:笔者之前看到有人将目前的楼市比喻成正处于股市4000点的位置,至于会不会跌到2200点,不能肯定。确实4000点附近这一位置,实际是给地产商一个保本甚至尚有赢利空间的逃命机会,过了这个村儿就没了这个店儿,聪明如万科的,早已嗅出明哲保身识时务为俊杰的道理,率先低价减持套现,跟着趋势走来个笨鸟先飞,果然是明智之举!而那些心存幻想不愿降价卖房的地产商们,与那些不愿降低仓位的基金们如出一辙,到头来却在3000点以下无奈看空疯狂减持,不得不承受巨大的损失,哪里还有保本的机会?

        所以千万不要与周期性趋势对抗,笔者认为在这个生死攸关的关口,还是保量要紧!

        潘石屹SOHO 9月将全面提价

        在国内房地产一片降价声中,地产明星潘石屹昨天公开表示,由于原材料价格大幅上涨等主要原因,SOHO地产开发的商业地产项目在今年9月将全面提价。他还表示,目前国内市场既不缺乏资金也不缺乏潜在需求者,因为对国内房地产依然长期看好,未来半年到一年内SOHO将继续增加项目储备。

        潘石屹用涨价应对降价

        正当人们对国内开发商在“金九银十”会不会大规模降价销售产生猜测的时候,已经从住宅开发转型为商业地产开发为主的SOHO中国,却宣布将在9月1日起对SOHO中国所有在售项目全面提价。潘石屹表示,从2008年初到现在,原材料价格的涨幅很大,工地上使用钢材的价格上涨了70%,水泥上涨了30%,将通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。同时他称,“每个公司自身的情况和所面对的市场各有不同,采取什么样的策略,我不可能为他们作主”。

        潘石屹的牛气似乎有所指。最近,万科在上海等地又启动了新一轮降价潮。潘石屹分析其中原因:万科在2007年下半年,就开始大刀阔斧对万科集团的发展战略进行调整,一个公司这样大规模地进行它的战略调整,原因不外乎有两条,原来的发展战略出了问题或者宏观形势和市场发生了变化。作为一个旁观者来看,潘石屹认为这两条对万科来说都存在,“万科在上海启动新一轮的降价潮,可能是他们战略调整的一部分”。

        依旧长期看好房地产市场

        对于海外基金在上海等地收购成熟物业的积极性依旧很高,有人认为外资是在“抄底”中国商业地产。针对这样的观点,潘石屹有所认同,“所有的资金历来都是寻找市场的最低点,这是资本的本性,从古到今一直没有改变,国内的资金如此,国际的资金也是如此,国营、民营的资金也不例外。我们不知道也很难找到市场的最低点,但可以通过经验和数据,判断出一个市场上比较低的区间,这个区间可能是半年或一年的时间,我们要在这个区间中不断‘进货’”。

        目前市场还有两种截然相反的观点:有人认为房价的调整明年年初将到底;另外也有专家表示房价下调将是长期趋势。对此,潘石屹表示,“在房地产市场中,房价不是原因,只是结果,如果不分析原因,只是单纯地盯着结果,最终只能除了争吵就是赌博;从根上讲,影响房价最大的原因就是中国经济未来的形势如何,而对中国的未来我本人是非常看好的。”按照他的分析,虽然目前国内房地产市场观望气氛浓厚,但市场既不缺钱也不缺潜在消费者,房地产市场依旧长期看好。

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