楼盘快讯

苏城楼市八月住宅市场分析
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:648

        和全国其他城市一样,今年八月苏州楼市处于传统淡季。统计表明,尽管成交套数和成交面积相对前一个月有所下滑,但成交均价微涨,为八月这个传统淡季进行了体面“收官”。对于即将到来的传统旺季,无疑也将是一大利好。

        统计数据表明,今年八月苏州住宅市场共成交住宅2537套,相较上月下降487套,降幅为16.1%;八月成交总面积293681.6平方米,相较上月下降67716.62平方米,降幅为18.7%;八月成交均价6831.15元/平方米,相较上月上升293.15元/平方米,升幅为4.5%。

        八月份苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是:工业园区成交884套,较之上月842套上升42套,小幅微涨5%;古城区成交671套,较之上月605套上升66套,升幅为10.9%;相城区成交537套,较之上月745套下降208套,降幅为27.9%;吴中区成交286套,较之上月510套下降 224套,降幅为43.9%;高新区成交159套,较之上月322套下降163套,降幅为50.6%。

        从以上数据可以看出,本月的成交套数仍是延续了一贯的低迷。同时,总成交面积上也有近两成的下滑。由于本月开盘的楼盘价格相对较之上月稍高,如中信太湖城浩阁公寓、鑫苑景园国际公寓等,在成交均价上则止住了下滑势头,小幅微升了4.5%。

        苏城房地产市场素有“金九银十”的说法,随着9月的逐渐到来,苏城的开发商也逐渐活跃起来,从即将到来的“苏州万人购房节”再到传统的“苏州住宅产业博览会”,同时10月份也将有“吴中区房展会”和“市区房展会”2场展会如期举行。可以肯定的是,随着房交会的开展,苏城楼市的成交量必定会有一定程度的上升,但能否完全说楼市已经回暖还为时尚早。

        另据统计显示,在9月份选择推出的房源的楼盘共有14个楼盘,而首次公开推出新房源的楼盘只有3个,分别为世茂运河城、中海胥江府和三江尊园,新盘仅占推盘数量上的21%,这也从一个层面上说明现在的开发商对“金九”楼市似乎有点信心不足。

        八月份,鑫苑景园国际公寓、中惠晨曦馨苑、中海国际社区、湖山新意、中信太湖城浩阁公寓等楼盘纷纷开盘加推房源,且都取得了不错的销售成绩;吴中地产16周年庆典暨保值计划推出、2008苏州太湖高尔夫杯·女子公开赛新闻发布会在苏州召开、三江尊园会所暨样板房公开等SP活动也受到了购房者的热烈关注和追捧。同时,作为销售淡季的8月,开盘和新推房源数量有所减少,而一些楼盘回馈业主和增进业主之间感情的SP活动举办明显增多起来。

        区域分析一
        园区:套数面积稳居榜首

        八月份苏州工业园区楼市单月成交住宅类房源884套,较上一个月增加了42套,增幅不大。而成交均价较之7月又有所下跌,从8107.08元/平方米下滑至7812.35元/平方米。

        具体来看,上半个月,与奥 运开幕几乎同时段开盘的中海国际社区,其折实价4580元/平方米起的营销战略,着实震惊了整个苏州楼市。此次中海国际社区共推出620套房源,除去特价房源外,总体均价在6500-7000元/平方米之间,户型从92-138平方米,其中90平方米高性价比房型备受推崇。低起价,使刚性需求得以释放,人气指数再次飙升,火爆了园区市场。当天推出620套房源,到场1500余人,现场签约400多套,在楼市处于相对冷淡的情形下,能有这样的销售成绩,实属不易。

        园区的另一个项目,胜浦的建屋博客项目也瞄准了奥 运这个档期,抢在中海国际社区前一天开盘,表现可圈可点。此外,8月中旬,雅戈尔未来城三期潇邦倾情加推,76-115平方米,主打中小户型,均价7900元/平方米,也为园区的成交量做出了不小的贡献。紧接着,8月23日,中海御湖熙岸·华府公寓的盛情开盘,则为园区注入了新鲜的楼盘“血液”。中海御湖熙岸·华府是集高层、小高层、多层公寓,联排别墅、双拼别墅、独栋别墅为一体的高级住宅区,开盘当日均价在8600元/平方米。这个精品楼盘热销,也带动了园区成就一拨销售小高潮。

        总的来说,园区目前新老各盘在售房源较多,互相竞争激烈,许多楼盘频频打出优惠送礼的噱头,房源供应量也是有增无减,给购房者以目不暇接。具体到营销策略,从凤凰城的4999元/平方米到中海国际社区的4580元/平方米,开发商的每一个举动都让置业者心动不已。一些刚性需求者开始频频出手,成为支撑淡季楼市的一抹亮色。

        区域分析二
        高新区:成交均价略有回升

        八月份苏州高新区楼市单月成交住宅类房源159套,占全市成交总量的6.3%,较之五月有大幅度的下降,减少了163套,降幅为50.6%;新区八月成交均价为6172.3元/平方米,相较七月有所回升,但升幅并不是很明显,基本没什么变化。

        总体来说,高新区在上个月仍然以中小户型房源成交为主。整个八月,高新区几乎没什么动态,整个区域呈现淡季局面,上半月仅有新港名墅·庭院开盘,该项目属于低密度住宅,68-142平方米,稀缺多层,36万元起,其他楼盘都未有动作。八月份,新区成交量日益下滑,甚至在一个月中有个别交易日无房源成交。既没有新的楼盘推出,也没有频频推出吸引购房者眼球的优惠活动,这是八月新区楼市萎靡不振的原因。

        目前,新区域内主要依靠新创理想城、鑫苑景园等少量成交维持着,后继房源供应有限,高新区何时才能“突围”同样值得期待。

        区域分析三
        吴中区:别墅再度异军突起

        八月份苏州吴中区楼市单月成交住宅类房源286套,占全市总成交量的11.3%,较之七月有明显的下滑,比七月份的成交住宅类房源510套减少了224套,降幅为44%。同样的,成交面积也受到了影响,较之前一个月下降了近30000平方米,降幅也是在50%左右。而另一方面,成交均价比上月有了明显的回升,从6298.1元/平方米到7748.72元/平方米,每平方米上涨了1450.62元,涨幅为23%,暂时性地回归到上半年的价格水平。

        整体分析来看,吴中区在8月份不管是成交套数还是成交面积都有不小的下滑,而成交均价却逆向而行,回升到上半年的水平。随着石湖华城、越湖名邸等项目签售的告一段落,吴中区的普通住宅公寓呈现出青黄不接的局面,随着奥 运盛事的临近,区域内许多楼盘目前选择观望,避开相对冷淡的淡季,积蓄力量,所以吴中区没有新的房源推出,导致了成交量的回落,整个区域呈现出“胶着”的状态。同时,八月份吴中区的别墅楼盘再次异军突起,吴中地产的“澄湖水岸”、“石湖华城”等别墅项目起了关键性的支撑作用,对于推动吴中区楼盘均价意义不小。

        总的来说,吴中区的普通商品房滞销,并且罕有新推楼盘,公寓市场处于胶着状态。与此相反的是,吴中区的别墅市场异常活跃,不同风格、各有特色的别墅项目,满足了高端消费群的需求。太湖高尔夫山庄、石湖华城湖郡、现代园墅、越湖名邸等成为了市场强有力的支柱,同时这些楼盘也拉高了本区域的成交均价。但因为高端客户毕竟有限,这些楼盘的销售情况似乎不甚理想。

        区域分析四
        相城:个案撑起成交量

        8月份相城区楼市住宅成交537套,较之上个月745套下降208套,降幅为27.9%;8月份成交总面积61788.39平方米,较之上个月份成交总面积 80677.81平方米下降18889.42平方米,降幅为23.4%;8月份成交均价为5433.94元/平方米,较之上个月成交均价5661.5元/平方米下降了227.56元/平方米,降幅为4%。

        从以上数据可以看出:由于本月相城区缺少重量级楼盘开盘放量的支撑,其成交套数、成交总面积、成交都有不同程度的下跌,但是在8月2日,中惠·晨曦馨苑阔景高层一组团却取得了不错的销售成绩,当天开盘地点定在南亚宾馆2楼,共推出高层、小高层房源近百套,面积为91-130平方米,销售均价为6200元/平方米左右。“一枝独秀不是春”,当然该区域的楼盘放量还要依赖于招商·依云水岸、中惠·爱丁堡、康桥丽都、华城国际、合景·朗悦湾等楼盘在支撑。

        区域分析五
        古城区:平江区成交领先

        8月份市区成交671套,较之上月605套上升66套,升幅为10.9%;其中金阊区成交住宅179套,沧浪区成交住宅136套,平江区成交住宅356套。8月份成交总面积66488.29平方米,较之上月份成交总面积61508.82平方米上升4979.47平方米,升幅为8.1%;8月份成交均价为5670.54元/平方米,较之上月成交均价5637.2元/平方米上升了33.34元/平方米,小幅微涨0.6%。

        从以上数据可以看出,由于7、8月份本来就是苏城房地产市场的传统淡季,虽然本月区域内又较少有新推房源面世,但是由于有湖山新意、大观名园、万达商业广场等楼盘房源的放量“力挺”,故成交套数、总成交面积和成交均价三指标均有小幅上涨。但现在看来,该区域内中、高档房源仍然尚未大量面世。随着华润·平门府时装秀活动、中海·胥江府产品说明会的揭幕,可以预计,在不久的将来,该区域内将会有一个中、高档房源推盘的小高潮。

 

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