政策法规

房地产如何转让?
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:1027

        房地产的转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从以上概念可以看出房地产转让的特点。

        一是,房地产转让的主体是房地产权利人,包括房地产所有权人以及土地使用权人。二是,房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房产占用范围内的土地使用权。除单独设立土地使用权外,由于我国实行房地一体主义,房屋的所有权与该房屋所占用范围内的土地使用权必须同一转让。三是,房地产转让的方式为房地产买卖、赠与以及其他合法方式。这里所指的其他合法方式,主要包括以下行为:以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;以房产抵债的;法律、法规规定的其他情形。四是,房地产的转让区别于房地产租赁、抵押等其他交易方式的本质在于房地产转让是将房产所有权或土地使用权转移给他人,原 产权人丧失原权利,其一切权利均由新产权人享有。

        房地产转让是平等主体间的民事法律行为,当事人之间的法律地位平等。此外,房地产转让还需遵循以下原则,一是房地同时转让原则。二是效益不可损原则,即在房地产转让过程中,对于房地产的价格和用途,当事人不能任意变动,影响其经济效益。三是土地使用权出让合同规定的全部权利义务随土地使用权同时转移原则。房地产买卖行为中,还必须遵守国家法律关于房地产价格管理以及登记管理制度的要求。

        房地产转让的多种方式中房地产买卖行为是最典型、最重要的方式。下面就以房地产买卖行为为依据,分析房地产转让行为的主体和客体应当满足的条件。

        自然人作为房地产买卖行为的主体时,必须具备民事权利能力。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人均不得从事房地产买卖行为,应由其法定代理人代理行为。除此之外,按照我国《继承法》的规定,遗产分割时必须保留胎儿的继承份额,因此在房地产转让时,胎儿虽然不具备民事行为能力和权利能力,但按照该条的规定仍应当保障其合法的权利。

        企业、事业单位、机关团体等非自然人作为权利主体进行房地产买卖的,应当具有法人资格,否则其行为无效。此外,还应当注意以下特殊规定:公有住房买卖的,国有房屋的出卖人应当是经国家授权行使经营和管理职权单位,并需经过国有资产监督管理部门的批准。集体所有房屋的出卖人应当是该集体组织。部队、机关团体、企事业单位因特殊需要购买私有房屋的,应当经县级以上人民政府的批准。开发商出售商品房的,应当具有营业执照及相关审批手续,预售商品房的还应当具有商品房预售许可证及其他法定条件。

        我国法律规定了禁止买卖的房地产以及限制买卖的房地产,没有受到限制的,均可自有转让。

        房地产限制转让的情形:1、机关、团体、部队、企事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买的,应经县级以上人民政府批准。2、以享受国家或者企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋,需要出卖时只允许卖给原补贴单位或者房管部门。3、房屋所有人出卖出租屋的城市私有房屋的,应当通知承租人,承租人享有优先购买权。出租人如果未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该买卖行为无效。4、共有房屋出卖的,在同等条件下,其他共有人享有优先购买权。5、公有住房出售时,原住房人享有优先购买权。原住房人居住一定时期后允许其出售的,原单位享有优先购买权。

        房地产禁止买卖的情形:1、以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的,该房产不得买卖。应当符合的法定条件包括:首先,应当按照出让合同的约定缴纳土地使用权出让金,取得土地使用权证书。其次,进行了一定程度的开发,属于房屋建设工程的应当完成投资开发总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,完成工业用地或者其他建设用地条件。再次,土地使用权转让时房屋已经建成的,应当持有房产证。2、以划拨方式取得土地使用权的,转让房产时须报有批准权的人民政府审批,否则不得转让。3、权属有争议的房地产不得转让。4、共有房产未经其他共有人书面同意的,不得转让。5、依法回收土地使用权的房地产不得转让,土地使用权被国家回收后,房产所有权一般也随土地收归国有,原权利人无权转让房地产。6、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让,此时房产转让的权利已经被有权机关禁止。7、未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产是典型的不动产,应当按照法定程序予以登记,未经登记领取权属证书的房地产,不能确定其合法的权利人。8、在城市改造规划范围内,国家征用土地内的城市房屋禁止转让,但禁止期限不得超过1年。

        除以上条件,房地产转让还应当定立书面协议,并由当事人到房地产所在地的房地产管理部门办理权属登记手续,领取房地产权属证书,其转让行为才有效。

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