楼盘快讯

广州楼市大规模促销 专家称房贷政策有望松动
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:555
  “十一”国庆黄金周是今年以来最大规模的一次楼市促销,开发商们集中力量推新货,力求赢得市场。面对纷繁复杂的楼市环境,现在购房是买在山腰上还是成功抄底?现在是否是合适的购房机会?为此,本报记者专访了广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同,他认为急需住房又有承受能力的市民不妨看中就出手,但投资性或者购买大户型豪宅的买家不妨再等一等,看清形势再买楼。 

    广州房价可能逐步趋稳 

    记者(以下简称“记”):随着国庆黄金周的到来,广州楼市进入了今年以来最大规模的促销档期,不少楼盘推出大幅度的打折优惠,纷纷声称自己楼盘的价格是“超笋价”。您认为从整体大环境看,目前是不是买楼的好时机呢? 

    韩世同(以下简称“韩”):是不是买楼的好时机,我认为要视购房人的情况来作区分。对急需住房又有承受能力的人来说,目前不失为好时机;但对于投资性购房或者出于改善住房条件考虑,目前仍不急于买楼的人来说,我觉得现在未必就是购房的最好时机。 

    其实对于急于买房的人来说,什么时候买房都是好时机。近期房价相比去年年底有比较明显的调整,从局部看,这一波的调整在有些区域其实已经到位了,对有能力有需要的人来说,只要价格能达到自己的心理价位,目前确实就是个购房的很好时机。如果这次国庆降价能够到位,又保持稳定成交量,其实就已经很不错了。要想指望在这个价位基础上进一步拉升,或者是指望成交超过去年同期水平,在目前的态势下不太可能。可以说,目前整个广州的状况已经是全国比较好的。因为广深率先降价,经过一段时间的调整,如果能保持稳定的成交量,后市价格也就有可能逐步趋稳。从全国看,目前上海、北京、南京等城市才进行第一轮调整,而我们已经经过了这一阶段。所以说,如果你的住房需求很迫切,像要买楼结婚啊,刚来广州需要住房啊等等,看到有价格与自己心理预期相近的楼盘不妨出手,也可以说是购房的好时机。 

    当然了,这个“能力”是指你能不能承受房子的总价,如果为了买房子让日子过得紧巴巴的话,这就不是有“能力”了。在目前的市况下,还勒紧腰带勉为其难买楼,风险也就太大了。 

    阶段性底部部分人会买楼 

    记:对您刚刚所说的住房需求不是很迫切的人来说,现在不是买楼的好时候,那究竟什么时候买楼会更好点? 

    韩:对于现在可买可不买的人来说,我个人认为不如再等一段时间,看清市场形势再出手也不迟,这个时间可能是今年年底,也可能是明年初,甚至明年年中,主要要看市场的变化,看市场调整是不是已经到位,还有国家的从紧政策是否能够放松。 

    最近很多楼盘打折很可观,像富力的8.8折,恒大的7.6折等等,我觉得是很到位的,对目标客户,就是有能力想买房的人,已经构成足够吸引力,应该可以形成一定的成交,但这个成交显然是刚刚够吃,和往年是完全不能比的。不排除一些企业获得比较好的效果后就封盘,等到将来市场好的时候再卖,但是多数企业是刚刚启动。 

    从市场整体看,开发商的调整赶不上买家心理变化得快,相对来讲,营销策略现在还没有完全适应买家的心理变化。我一直认为前一轮调整是比较成功的,那一轮是万科在前面带动,其他发展商跟进,形成的一波价格调整态势,如果从去年10月份开始计算,到现在调整已经一年了,价格比较稳定了,但是在阶段性的底部,不是所有的人都会买楼,会买楼的是一部分人,当这部分人已经消化得差不多了,如果不进行新一轮调整,成交量将难有新突破,这就是为什么我主张要进行新一轮价格调整的原因。 

    最近我看过一项网上的调查数据,面对“你认为当前的楼价是否已经调整到出手的心理价位?”的问题,选择“仍然相差很远”的网友接近70%,而选择“已调整到出手心理价位”的网友只有5%;而另一项调查“你是否有在国庆黄金周买房的计划?”中,60%未买房的网友表示暂时没有在国庆黄金周买房的计划,而选择有买房计划的网友仅有4%。从这类网上调查看,显然有相当部分的买家在今年黄金周扔持观望态度,他们在等待新一轮的调整,期待市场进一步明朗化。 

    当然了,如果你现在急着买房又有能力,还在等的话,你看中的好地段房源、喜欢的户型就可能没有了,可能会导致生活质量的降低;但如果你现在住得还好,又不急切买房子,只是希望作投资,或者干脆就是投资性买楼的话,显然目前不是太好的时机。当然我也希望他们入市,买房的人越多越好,市场才有兴旺的局面,但买家的判断各自不一样,市场存在各种各样的想法会使市场更丰富,否则一边倒的话,大家都别买楼了。 

    房产市场对扩大内需很重要 

    记:我们刚刚说的是一般的情况,对于豪宅项目来说,您觉得现在又是不是买楼的好时机呢? 

    韩:大家都知道豪宅的买家不是改善住房的换房客就是买楼作投资的投资客,他们实力强,对价格不敏感,买不买楼不完全是房价的问题和能力的问题,他们主要是看经济大环境。对他们来说,大幅降价并非好事,一方面豪宅品质难保障,另一方面也会降低豪宅的门槛,不能达到富豪对“同质而居”居住氛围的要求。这也就是为什么现在有不少豪宅坚持不进行大幅降价的原因。 

    另一个值得关注的问题是,从目前种种迹象看,二次房贷、90/70等政策有可能会放松。我觉得楼市目前已处于明显的下行通道,政策的松动是必须的,而且非常必要,二次房贷等政策已经不适应当前市场的发展。 

    与去年同期相比,现在国内外的经济形势已发生了那么大的变化,从国内整体形势看,扩大内需很重要,房地产市场的健康发展,对扩大中国市场的内需有帮助,对政府来说,激活楼市的任务已很紧迫。如可以根据不同城市的特点采取不同做法,先从二、三线城市或楼价原本就比较平稳健康的城市开始松动,然后再慢慢扩大到大城市。其实,现在西安、成都、沈阳等城市,“9.27”政策已开始松动,二次房贷在成都已放松,对“大户型”的定义也扩大到220平方米。这些城市的先行做法目前没有遭到有关部门的禁止,可以说是默许了。所以说,在年底和明年初,“9.27”政策可能有更大范围的调整。这对豪宅买家来说意义非常大,买豪宅的基本是二次或多次置业者,二次房贷政策的放松意味着他们可以用更少的首付买楼,利率成本更低,交易契税还可能有所减轻。(来源:新快报) 

    大幅降价物业品质或难保障 

    记:市场总是有升有降有起有落,您觉得买什么样的房子才能有保障? 

    答:当然首先是选择买实力开发商、品牌开发商的房子,其次看房子是不是具有保值性和升值性。 

    要做到保值和升值,首先是能不能拥有稀缺资源,如CBD中心稀缺位置、稀缺景观、市政配套利好地段等等,还有就是房子本身的品质、档次,小区及周边环境、物业管理,另外还有社区居住氛围、生活模式,能不能“同质而居”等等,都很重要。地段、生态资源、市政配套这些“先天条件”就不用细说了。对房子本身来说,发展商是不是能为业主提供有提升附加值的增值空间,像地下室、多功能空间、花园、阳台什么的;设计上是不是能充分体贴到人性化需求,比如装有电梯的别墅,等等,对房子保值、升值能力都来说,都很重要。 

    至于在市场调整中,能不能维持房子的品质、档次不变化,发展商的实力就更为关键。在目前这种市况下,有些发展商为了促销大幅度降价了,原来维持的高置业门槛就容易出现变化,价格卖便宜了,物业品质有可能难以保障,已积累下来的物业品牌、档次和业主质素,也可能难以维持原来的高水准,这对原来的业主来说,不但意味着物业贬值,还意味着原来生活模式和社区氛围可能受到影响。 

    但有些楼盘选择不跟风降价卖楼,准备等时机好了再卖,这可以说是保障了业主的物业不贬值,对业主能负得起责任。当然能这样做的开发商很少。在香港,就有不少豪宅盘的发展商在淡市时选择不卖楼,这对实力是很大的考验,需要强大的资金支撑才行。所以我们说,买房子的时候一定要看清发展商的实力,选择实力发展商才能更有保障。 

    中国10大超级豪宅排行榜 

    1.上海世茂佘山庄园(上海世茂庄园置业有限公司) 

    2.广州汇景新城(广州侨鑫房地产开发有限公司) 

    3.广州金海湾花园(广州新宝房地产开发有限公司) 

    4.上海檀宫(上海华丽家族(集团)有限公司) 

    5.武汉F.天下纵横(武汉盘龙城置业有限公司) 

    6.上海紫园(上海嘉城兆业房地产有限公司) 

    7.上海绿宝园(上海汇宝房地产发展有限公司) 

    8.大连颐合园(大连长江房地产开发有限公司) 

    9.北京玫瑰园(北京玫瑰园别墅有限公司) 

    10.北京东山墅(北京太合嘉园房地产开发有限责任公司)
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