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娃娃当业主勿忘法律风险
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:628
        将要开征遗产税的传闻让不少娃娃当上了“业主”,然而,业界专家提醒,以未成年人名义购房必须持谨慎态度,弄不好会陷入法律“雷区”。

  以未成年人名义购房现象增多

  江苏南京市民乔先生和妻子前不久在河西板块购置了一套商品房,在办理房产证时,夫妇俩同时写上了还在上小学的儿子的名字;同样,江苏连云港的田先生今年8月在东部城区购置了一套海景房,而到产权监理处办理房产证登记产权人名字时,田先生竟要填上今年刚刚上学前班的孙子的名字。目前,各地以18岁以下未成年人名义购房、办理产权证的现象越来越多。

  那么,是什么原因导致这么多家长选择娃娃当“业主”呢?这主要是因为近年来国内有关即将开征遗产税的传闻,有些专家甚至表示,一旦时机成熟,征收遗产税就将成为板上钉钉的事。很多人为了规避可能开征的遗产税,而选择在房产证上写上子女或孙子女的名字。

  目前世界上已有100多个国家开征了遗产税,中国虽然目前还没有开征,但有关部门一直在研究起草有关遗产税的暂行条例。因此很多人从“防患于未然”的角度出发,提前让孩子成为房子的主人。不过,除为了规避房产税费外,还另有原因,即一些父母、祖父母出于为孩子提供更多生活保障的想法,在孩子未成年时就以他们的名义购置房产。

  家长不可随意处置未成年人房产

  家长以未成年人名义购房办理产权证,说明了人们房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高,但法律界人士也提醒这些家长,以未成年人名义购房必须持谨慎态度,弄不好会陷入法律“雷区”。因为按照相关法律规定,让娃娃当房主,就意味着父母作为监护人,只具有代理处置权,不再具有该房产的随意处置权,如果随意处置未成年人的财产,就侵犯了未成年人的合法权益,还要承担相应的赔偿责任。

  譬如南京发生过这样的案例:张先生和他未成年的女儿,在一家房地产公司买了一套商品房,此后,张先生将该房产作为向银行贷款的抵押物,为某公司贷款50万元作担保,并办理了抵押登记手续。后来,这家公司到期后并未按约还款,于是银行向法院提起诉讼,要求处分抵押房产清偿贷款。法院一审二审在判处该公司还款的同时,却驳回了银行处分抵押物、实现抵押权的诉讼请求,原因在于,张先生这一抵押行为过程违反了《民法通则》第18条———关于监护人“除为被监护人利益外,不得处分被监护人财产”的规定,同时,《未成年人保护法》第二十条也规定“父母或者其他监护人不履行监护职责,或者侵害被监护的未成年人合法权益的,应依法承担责任。”第四十七条规定“侵害未成年人合法权益,对其造成财产损失、损害的,应当依法赔偿或者承担其他民事责任。”可见,张先生的行为不仅侵害了未成年人的合法权益,如果造成损失的还应承担相应的民事责任。

  如何合法处置未成年人房产

  那么,如何处置未成年人名下的房产才能合乎法律规定呢?法律界人士仍以南京张先生举例说:张先生以他未成年女儿的名义购置一套房产,当他想出售这套房产时,必须提供监护人(即张先生女儿)签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了自己(即张先生女儿)利益的保证书。同时,张先生出售身为未成年人的女儿的房屋的情况必须进行公告,公告期为七天,在无异议的情况下,张先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外,还需提交售房人(即张先生女儿)的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的未成年人(张先生女儿)监护人证明书,证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如张先生女儿的监护人只有一个(即张先生本人),还须提供经公证的监护人证明书,证明张先生是其女儿惟一监护人的资格。

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