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政策法规

二套房贷松动或设诸多限制 放缓供地已属暗救
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:648
        全国工商联住宅产业商会会长聂梅生近日透露,由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望下月推出,内容包括部分取消对第二套以上购房提高首付比例和利率的限制,下调相关税费以及延长个人房贷偿还期等。

  同时,近来包括长沙、上海、杭州、南京、厦门、北京等在内的十几个城市均出台了稳定房地产发展的举措,如上海上调补充公积金最高额度、福州延长公积金贷款等政策。

  全国“救声一片”,广州情况如何?尽管广州市国土房管部门未承认“救市”说法,但业内人士却从广州减少住宅用地供应、缓推经济适用房等举措上“闻”到了“暗救”的味道。对传闻中的国家放松调控举措,业内预计可望于年内出台,但短期内难以扭转楼市的低迷,而“第二套房贷”的措施极可能是针对不同情况有选择性的放松。

  继中房协递交稳定房地产市场、对宏观调控政策进行微调的三大建议后,全国工商联房地产商会近日也递交了松绑房贷等相关房地产政策建言的书面报告。房地产宏观调控真的要松绑了吗?广州地产业界人士大多认为,楼市调整一年又遇上金融危机影响,年内房地产宏调放松的可能性比较大,但将是有限度的,不会一下子回到2006年宏调以前的状态,并且宏调的放松不可能短期内刺激楼市反弹,暂时难改跌势。

  惨:开发商员工凑钱装修样板房

  “确实到了宏调政策松动的时候了”,广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,“毕竟从去年9.27房贷新政后调整至今已经一年了”。数据显示,9月,全国重点城市房屋成交不尽如人意,上海成交大幅下滑,成交量同比下降74%,环比下降22%;深圳、杭州、广州等城市成交环比分别下跌3%、6%和16%。

  某开发企业研究人员指出,目前大多数开发商呈现资金紧张状态。“很多企业在裁员”,“高层奖金都迟发”,“样板房装修都要员工凑钱”……其中一些公司并非小开发商,有的公司是由于去年项目销售不错,就在外省圈了多块地而导致资金紧张。

  赵卓文认为,地方政府的“救市”措施并非关键,国家的举措,尤其是金融、税收举措才是关键,“预计年内二次置业首付比例松动的机会很大”。保利地产代理市场部总经理吴定金也认为,年内宏调松动的可能性比较大,“如果美国救市效果不理想,我国国内各种救市措施会更快出台”。

  猜:房贷约束对投资客不会松动

  对于不少人关注的二次置业四成首付比例和贷款利率较高的房贷政策会否放松,赵卓文认为,将是有限度地放开,“会根据不同物业制定政策,比如,买别墅的可能就不会松动”。吴定金也认为,政策会分类区别对待,“投资者面临的政策将不会改变,或少许降低房贷利率,而改善型买家的政策或许完全放开”。房地产宏调政策总体上将是适度放开,“除非房地产业整体大萧条,现在还只是萧条”。

  同时,赵卓文还期望购置5年内的二手房交易限制性税收应减免。

  估:成交量增20万~30万平方米

  赵卓文认为,宏调放松会令房产消费提升,广州一手楼一个月的成交量能在目前的五六十万平方米水平上再多二三十万平方米,但楼市调整周期长,宏调放松不会令跌势有根本性改变。吴定金也认为,宏调放松可以稳定市场,但扭转态势还看不到,假如二次置业房贷政策放松,广州房价小幅下滑趋势将转向稳定,成交会回升,但市场信心不是一两个月可以恢复的,受整体经济影响需要更长时间。

建设部:正酝酿稳定楼市政策

  昨日(10月16日),就救市言论是否属实的问题,住房与城乡建设部有关负责人回应说,目前部里还没有下发关于放松房地产调控的正式文件,正在拟定旨在稳定房地产市场的系列措施,但并非专门针对房地产市场的救市措施,而是防止整体经济下滑风险扩大,作为下阶段适度放松保持经济活力的对内宏观调控政策的举措之一,但相关的具体文件出台日期还需等待。

  对此说法,全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示,近期住房与城乡建设部协同国税总局、央行等各大部委的联席研究会议,对房地产稳定举措中的税收、二套房贷是否放松问题,从紧货币政策是否面临转型问题做了探讨。“但并没特指建设部会后将下发任何救市文件,具体哪个部委牵头出台相关政策,何时出台均没有明确。”

  聂梅生表示:“低迷的房地产市场急需恢复交易量,释放和恢复理性需求。利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。各地十多个地市陆续出台了因地制宜的政策已经表现出积极的效果,中央应予支持。”

  专家:放松调控刻不容缓

  北京师范大学房地产研究所所长董藩表示,“此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。”他认为,放松的政策可能包括:下调利率,放开二套房限制,考虑贷款期限延长,以及买房采用优惠利率,降低土地增值税预征对开发商资金占用等。

  权威声音:广州市国土房管局不言救市但称供地政策已随市场变化

  专家:放缓供地已属“暗救”

  全国18个城市都出台了“救市”措施,广州呢?“广州没有救市的说法,但供地政策根据市场情况发生了变化”,近日广州市国土房管局市场处处长陈大旺说道。昨日,广州市国土房管局也未就救市作出表态。专家认为,“广州成交量已有回升,而内地一些城市成交量很低”,另外,“广州口头没说,但在做,只不过不那么高调”。

今年不再推限价房用地

  保利地产代理市场部总经理吴定金认为,“广州房价没有大起大落,而且成交量已回升了不少”。广州的开发商策略与北方也有所不同,“广州开发商及时调整策略,因而房价缓降,而内地一些开发商一开始硬扛,后又大降”。广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为,广州与这些城市相比只是“暗救”与“明救”的区别,广州不仅限价地今年不推,限价房供应量也在下降,而“明救”的好处在于可以提升消费信心,“现在地方政府都很迫切,有救市积极性,但关键措施还看中央政府”。

  陈大旺表示,现在没有救市的说法,但供地政策根据市场情况发生了变化,今年上半年广州住宅用地供应明显放缓,减少了供应,且尽量不集中推出,至今共推出8宗。限价房的用地今年肯定不会供,而已有的限价房项目会否推出由企业决定,国土房管局不会控制。专家认为,广州今年经济适用房缓推也是“暗救”措施之一。

  陈大旺表示,“预计经过近一年的调整,楼价继续大幅回落不会出现。”“个人认为广州楼市总体平稳,还未走出调整期”。

    对于后市,陈大旺认为,广州从去年10月的11537元/平方米的一手住宅成交均价回落一年来没有快速下降情况,“比较平稳”,8月份的9078元/平方米已经相当于去年八月水平,虽然9、10两个月成交价还会下降,但由于有刚性需求存在,而且市场降价后得到成交量支撑,所以,虽然目前仍处调整期,不排除有下探过程,但“即使有一定回落,也处于平稳下滑中,大幅下滑不大可能”。

  现行政策:

  去年9月27日,央行和银监会下发通知规定,对已利用贷款购买住房又申请贷款购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不得低于40%,利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2007年12月13日,明确第二套房贷款以家庭为单位进行确认。

  计算器:二次置业贷款多付不少

  以50万元个人住房贷款15年计算,目前银行五年以上贷款利率为7.47%,月供4626.54元,还款总额832777.55元。但若购房者已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,利率要上调为8.217%,月供为4841.11元,比首次置业者每月多供214.57元,还款总额为871399.38元,比首次置业者多出38621.83元。

  全国工商联住宅产业商会会长聂梅生近日透露,由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望下月推出,内容包括部分取消对第二套以上购房提高首付比例和利率的限制,下调相关税费以及延长个人房贷偿还期等。

  同时,近来包括长沙、上海、杭州、南京、厦门、北京等在内的十几个城市均出台了稳定房地产发展的举措,如上海上调补充公积金最高额度、福州延长公积金贷款等政策。

  全国“救声一片”,广州情况如何?尽管广州市国土房管部门未承认“救市”说法,但业内人士却从广州减少住宅用地供应、缓推经济适用房等举措上“闻”到了“暗救”的味道。对传闻中的国家放松调控举措,业内预计可望于年内出台,但短期内难以扭转楼市的低迷,而“第二套房贷”的措施极可能是针对不同情况有选择性的放松。

  本报讯继中房协递交稳定房地产市场、对宏观调控政策进行微调的三大建议后,全国工商联房地产商会近日也递交了松绑房贷等相关房地产政策建言的书面报告。房地产宏观调控真的要松绑了吗?广州地产业界人士大多认为,楼市调整一年又遇上金融危机影响,年内房地产宏调放松的可能性比较大,但将是有限度的,不会一下子回到2006年宏调以前的状态,并且宏调的放松不可能短期内刺激楼市反弹,暂时难改跌势。

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