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申城房地产知名人士共商楼市:后市怎么走?
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:589

开发商面临资金链断裂、楼盘滞销,中介商面临成交量大幅度滑坡,许多普通购房者也因资金深套股市根本无力“救市”。房地产这条产业链条上的三只“蚂蚱”到底生存还是死亡?

 

上海十余位知名开发商、中介商和券商日前齐集一堂,共商楼市。易居中国CEO周忻形象地比喻,市场从“U”型调整为“L”型;而上海最大的中介企业中原老总谭百强认为,这波调整至少到2009年底……企业老总是站在市场之上,看宏观环境变化,抉择下一步走向。他们的观点,无论对房地产企业,还是普通住房消费者,都具有参考价值。

 

市场从U型调整为L

 

■易居中国CEO

 

周忻

 

中国未来的经济走势和房地产形势,已经是显而易见的事。可以明确地说,房地产肯定不再以调控为主,但是不是鼓励发展,或者是推动房地产市场,这要由政府层面来决定。我认为,接下来的问题是怎样稳定中国房地产市场,怎样和其他行业一样保持稳定发展。

 

对于短期市场,我认为不会往下跌到什么程度,但是,会把原来U型发展调整为现在的L型发展。如果房地产再跌,这不是中国房地产的问题,而是中国金融的问题。市场购买力与开发商资金链同样令人担忧。我曾经看到过这样一个数据,说到今年年底开发商需还款4500亿元。如今买卖双方存在很大的价格差距。就拿香港高端房地产市场来说,突然之间没了投资客。只有在经济发展的过程当中,每个人的收入在增加的基础上,解决了吃穿住的问题后,才会考虑投资房地产。在这一轮调整中,大家收入普遍减少,减少以后吃还是要吃,小孩还是要抚养,教育还是要搞,改变的只能是改善需求的消费投入。

 

中期房地产市场,我非常看好。中国的股票价格可能会跟美国、跟国际股票脱离。中国靠自己拉动内需。拉动内需有很多方面,比如说投资基础建设,基础建设也是房地产,某个地方建一座大桥,桥对面的房地产价格肯定会上去。

 

长期更加乐观。当十七届三中全会提出农村改革,我就在易居宣布,从20081012日起,易居业务量扩大了4倍。为什么?12年以前,城市改革让全国老百姓拿到了一张房产证,农村改革,意味着农民不再两手空空,这是最大的解放需求。

 

生存的同时是企业下一轮发展思考重点。易居将重点往三个方面发展:第一个方面,全国性战略布局的完善,这一两个月里已经收购了6家公司,形成下一步战略布局,新的并购还会继续;第二方面,高举信息化大旗;第三方面,抓住培养人才和储备干部的最好时机。

“救市”政策不是万能药

 

■上房置换总经理

 

奚智祥

 

最近大大小小的研讨会,议题几乎一致。从企业角度来看,大致是这样一些问题:现在的房地产市场情况以及发展态势;企业在这样的房地产形势下碰到了怎样的困难;对政府有什么要求。

 

对于这些问题,业内已达成共识。大家认为,现在房地产形势较为严峻,不仅交易量萎缩,且房地产价格也向下有所松动;资金链绷得很紧;希望政府出台一些政策。

 

但如果政府现在出台一些有利于房地产的政策,我认为并不能从根本上解决问题。因为大的经济背景没有发生变化,人们对整个经济形势的预期没有改变,股市依然低迷。房地产市场真正发生变化是从今年6月开始的,且789月份成交量一路萎缩。仅以上房置换经手的交易量做个分析,同比去年,交易量下降了40%,整个行业大体下降1013%。其次是价格。我们公司开发的一个楼盘去年卖1.04万元/平方米,剩余房源今年推出,由于今年卖不动,10月搞了次促销,下降15%,均价在8500/平方米,结果销售了66套。这意味着,价格下来后,市场还存在刚性需求。一手房价格先降下来,再过一段时间二手房价格也会降。

 

尽管美国次级债风波影响到全球经济,但是到今年年底,上市公司的报表还不会体现出来。明年情况则不容乐观,很大原因是今年GDP增长率约为9.5%,明年预定在77.5%之间,这意味着房地产市场不可能恢复到很好。

站在市场之上

 

■上海金地

 

康家东

 

政策对目前楼市的影响究竟有多大?谁也不能非常明确地说清楚。楼市发展至今,一直受到各类各项政策措施的影响,即便是政策好的时候,有的楼盘也卖不好;反之,市场不好的时候,也有卖得好的项目。

 

“站在市场之上,看宏观环境变化”,是我们观察楼市的一种观点。看在宏观环境下,有没有干房产的信心了,如果有的话,就是一个怎么干的问题了。从这个角度出发,看我们的产品与消费者需求的距离远近,方能赢得市场对我们的关注。

 

楼市调整长短取决于信心

 

■策源置业董事总经理

 

徐晓亮

 

房地产市场究竟向上走还是向下走?目前有两种观点。一种比较乐观,认为下来了还会上去。第二种比较理性,认为下来会成为一个趋势。

 

对于楼市调整期究竟有多长,也有两种观点。一种认为两年,另一种认为一年。其实,任何人都不可能判断得那么准确。策源的判断是至少一年半。楼市调整的时间长短与政府的有形手和市场的无形手密切相关。

 

今天怎么过?最关键的还是信心问题。这取决于两块,买的人有信心,卖的人也要有信心。买家的信心恢复是市场客观形势造成的,大家都不看好,感觉明天不会好,这个时候恢复他的信心需要一些营销手段。而这些手段是各家企业根据不同的情况作出的反应,在上海有些开发商用的招术很管用。另外一块,卖的人的信心,即开发商和小业主的信心,基于他们对未来市场的看法,这个也非常重要。

二手房价格水分必须挤干

 

■上海中原地产董事总经理

 

谭百强

 

房地产市场走势应该如何判断?最近,中原集团全国20多个老总碰头,在交流各地市场的同时,一致得出结论,不太看好未来市场,并内部判断楼市调整至少到2009年底。

 

二手房价究竟涨还是跌?记得去年年底,在深圳的一个座谈会上,有些人说房价不会跌,他们觉得2008年很好,而当时中原已经感觉到市场出现变化,而且房价跌价风会从南往北吹。当时很多二手房业主骂中原,买的时候说房价会涨,买完后就说房价会跌。然而事实是残酷的。

 

到目前为止,上海不少业主仅愿意做出510%的价格让步,中原认为是不够的。有些开发商由于资金链紧张,对价格看得比较开,于是选择降价销售,部分楼盘降价幅度比较到位。于是一手房不仅产品较新,而且价格低于二手房,导致一手房价格明显更有竞争力。反映在中介业务上,中原明显感觉到一手代理业务快速成长,二手交易量急剧萎缩。最近一两个月,中原一二手房业务比大概在11左右,预计未来一手房业务可占到60%以上,而在以前,中原的二手房业绩占到总业务量的八成。

 

从股市看房市

 

■易坤投资

 

刘育

 

普通市民对政策变化大多是后知后觉的。从最近的股市就可以看到这一点,当跌到1800多点时,连续的实质性利好并没有拉起多少点的股指,许多散户都认为大底还在下面,不敢入市。

 

尽管最近楼市有诸多的利好,从两率双降、到多个地方政府出台楼市“组合拳救市”措施,以及国务院会议要求降低住房交易税费,支持居民购房,但购房者依旧观望为主。他们在等待政策的实施,等待楼市的变化,不希望中途买入后被“套牢”。

 

应该说,国家每次出台的政策措施都被认为是利好,但市场的反应,消费者的态度是不会及时跟进的,他们需要判断、认识、了解的时间。

调整期后慎防走向过激

 

■上海同策房产董事长

 

孙益功

 

这一轮楼市调整让大家知道,房地产具有周期波动性。

 

同策尝试按照土地供应量和经济的外向依赖性把市场分为四种城市。因为经济调整受到的影响特别大,对市场的影响特别深,也看到某些城市表现得很好。比如说,经济比较外向,土地供应量小的分为一种城市;经济发展外向,但土地供应量大的又分为一种。在现阶段,每个城市因为土地供应以及经济外向型的不同,调整带来的影响是不一样的。

 

我们又把四类城市中的产品分成不同标准的产品线,比如说中高端的产品和中低端的产品。从广东的测试结果来看,共分为124类不同的产品,总体感觉这些周期都是比较长的。就上海而言,可能调整程度是中等的,周期较短。

 

我对未来上海走势存在一种顾虑。今年全年新建商品房开工量在11001200万平方米之间,销售量大概占到开工量的7080%。如果明年的销售量在900万平方米左右,属于稳定。如果超过900万平方米,房价一定会上涨。这将把上海市场直接带入另一个极端。因此,希望近阶段能够增加土地供应量,增加市场的弹性。

 

金融风暴将波及楼市

 

■东方金马

 

章寿安

 

现在我国GDP增长,主要集中在出口、投资和消费三大块。在全球经济一体化的大背景下,美国次贷危机带来的金融风暴,不仅波及欧洲、亚洲的金融市场,而且对中国的出口企业也产生影响。可以看到已经有一些中小企业倒闭,在实体经济中的大型出口玩具企业也宣布破产。

 

经济发展受困的企业已经直面紧缩的问题,减少投资,包括购买办公楼、厂房、商铺等是他们将采取的方法之一。也就是说,实体经济的问题将对楼市产生负面影响。

 

另外,从消费水平看,经历了地震大灾、股市缩水之后,许多人的收入水平没有明显增加,反而资产正在缩水。在这种情况下,买房或是换房的动力和承受力在减弱。

 

现在,国务院已经提出了要求降低住房交易税费支持居民购房,加上降息等措施,这在一定程度上有利于楼市的稳定,但依然希望有更多的利好出台。诸如放宽对“第二套房贷款的限制”,相应放宽对企业的贷款限制,以及放宽对涉外购房的限制等,以解决楼市目前流动性小的问题,搞活房地产市场。

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