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农行"放松版"房贷细则"难产" 下午出台晚上撤
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:453

“从农行来看,其房贷条件相比去年实际上已有所松动。”一银行业内人士判断,“但公布却又紧接着撤下,说明监管层可能并不认可这种松动。”

 

“这次紧急叫停各银行连夜制定的细则,或意味着监管部门近期还是要出台一份房贷操作细则,将首套贷款购房才能适用利率下调30%的优惠加以明确,其他房贷操作仍以去年颁布的"第二套房贷政策"为准。”一银行业内人士猜测。

 

首份银行房贷细则在露面半天后却又再次消失。

 

昨日上午,中国农业银行(下称“农行”)在其网站公布了一篇《优惠政策保障民生精细管理强化风控,我行积极响应房贷新政》的新闻稿,对是否首次贷款购自住房、所购是否为普通住房等利率及首付成数作出了解释,并重点明确了备受关注的存量个人住房贷款利率调整政策。但蹊跷的是,在挂出没有几个小时后,该稿件在其网站被撤下。

 

对此,农行总行新闻处在接受早报记者采访时回应称,撤销此细则是因为接到监管部门通知,高层将有新的房贷意见出台。当记者就此向银监会问询时,其新闻处相关人士则表示“已下班,未听说此事”。

 

而记者还了解到,工商银行的房贷细则也于昨日基本成形。然而,就在一些贷款公司和中介企业拿到工行贷款细则后不到2小时,昨天下午6点多,又收到银行方面的通知,称制定的各项贷款细则已全部作废,各行将在银监会及央行昨日下发的最新文件精神指导下,重新商讨制定相关房贷细则。对此,银行方面有关人士证实了此说法。

 

农行“夭折稿”:部分老客户利率自动调低

 

农行在昨天露面半天的新闻稿中称,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持,具体优惠政策分类规定为:一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。二是规定借款人购买非普通住房的,即使是首次购房,首付款比例原则上不低于25%。三是规定借款人购买非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,购买非普通住房的,贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

 

此外,事关中国众多“房奴”的存量贷款利率政策,农行也明确将采取两种方式进行调整。一是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,无需借款人申请,贷款执行利率自200911日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整,即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款,综合考虑原适用利率、客户贡献度等要素提出意见,经借贷双方协商一致,于200911(含)之后进行调整。农行同时强调,对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,农业银行将不受理其利率下调的申请。

 

“从农行来看,其房贷条件相比去年实际上已有所松动。”一银行业内人士判断,“但公布却又紧接着撤下,说明监管层可能并不认可这种松动。”

 

工行“作废稿”:只要首次购房均能优惠

 

工行拟定的房贷细则具体为:只要达到工商银行“优质客户”标准的,只要是首次购房,或改善型购房,不论贷款房源是普通住房还是非普通住房,均可贷款八成,且享受基准利率0.7倍的优惠利率。

 

而对于一般客户,只要是首次购房,或改善型购房,不论贷款房源是普通住房还是非普通住房,均可贷款七成,并且也可享受基准利率0.7倍的优惠利率。

 

此外,工商银行贷款细则规定,对于银行“优质客户”列举了八条定义,满足任何一条,即可享受“优质客户”的贷款优惠。

 

1. 国家公务员、银行、证券、保险业正式员工。

 

2. 医生、教师、高级技术人员、职业律师、军官(校级以上)。

 

3. 就业于中国电信、中国移动、中国联通、民航总局、上海电力公司。

 

4. 在工行开有信用卡金卡客户。

 

5. 月收入大于1万元并能提供税单。

 

6. 工行金融资产大于50万元,他行金融资产大于100万元。

 

7. 所购该套房屋若产证上业主有1人,那么该房屋总价不得低于100万元。

 

8. 所购该套房屋若产证上业主有2人(包括一家三口),那么该房屋总价不得低于200万元。

不让放得太松?

 

“这次紧急叫停各银行细则,或意味着监管部门近期还是要出台一份房贷操作细则,将首套贷款购房才能适用利率下调30%的优惠加以明确,其他房贷操作仍以去年颁布的"第二套房贷政策"为准。”一银行业内人士猜测。

 

该人士表示,“就放松房贷,业界本来就有争议,从央行角度来说也是如此。放松货币政策拉动内需,没有必要去拉房地产,这实际上是以另一个泡沫来掩盖泡沫。”他指出,美国就是前车之鉴,此次美国金融危机源自房地产业,而当时发展房地产却是为了冲抵网络股泡沫的破灭。

 

“难确实比较难,没有谁会丢掉手中利润去博未知利润,再说也不知道放松房贷到底能带来多少新增客户。”对此,一国有大行人士告诉记者,“而且,即使总行出了政策,各分行还可能需要根据自己的贷款结构进行细化,因此细则出台大家都会比较谨慎。”

 

细则继续“难产”

 

经记者多方证实,银监会在央行、财政部的新政发布后,曾发布了一份关于房贷风险的紧急通知,内容提及去年的两个文件仍要执行,也即央行和银监会联合于2007927下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007359号)(以下简称359号文件,和20071211下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007452号)(简称452号文件

 

2007927下发的359号文件第三条明确规定:“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”

 

2007125下发的452号文件又是对359号文件的进一步补充和严控,这份文件明确了以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数以及“第二套房”的具体认定标准。

母鸡难产下的蛋,又要个个“标准化”?

 

大小地产开发商,银行老总,小买房业主们翘首盼了大半年,央行终于在22日和财政部一起下达了鼓励买房的信贷政策。政策一出,力度之大甚至超出预期,贷款利率一下子打了个7折,算算前后省下利息就有一大笔。

 

正好借着金融机制改革东风,一向习惯统一发布的央行这回开始放权。发言人说了,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后,金融机构拥有更大的自主定价空间,有利于不断完善市场化的定价机制。

 

自主是自主,1027的期限却是定了,央行说,各大银行自己决定怎么实行,到时候公布就是了。于是大小媒体、贷款公司、中介还有我们的买房卖房者都伸长了脖子等着细则公布。

 

按照央行的精神,这回细则还真是叫作细则了,既然各大银行自己说了算,那恐怕实行起来也是五花八门,各有优劣,如此一来,银行业至少从房贷一块来讲,真正算是竞争起来了。

 

不过到了27日“大限”当天,银行的细则却像难产的母鸡一样,只听叫唤,就是没有蛋下来。给分行负责人打电话,人家也着急,说没细则下来,原来准备放的贷款都压着,谁都不愿意吃亏啊。

 

回想去年9月份的二套房政策,也是银行各自理解,分头执行。于是银行格外重视,真正讨论,细则一等等了一个月才开始正式执行。

 

果然民间的创造力是无限的,没多久,林林总总各种变相优惠就产生了,各家银行对二套房的认识也是各有不同,另外,以生意计,对优质客户要优惠,对还清了房贷的要优惠,对关系好的开发商要优惠……执行力度也可想而知。接着是深圳楼市危机,银行贷款风险加大,于是银监会赶紧下令统一二套房执行标准,政策全面收紧,而房地产行业也随之冷了下去。

 

如今房贷放松令一下,这回是央行明确了放权银行自主执行,各大行这回放下心来,虽然比27日公布日期迟了点,但相比以往也算是效率大增。到昨天,大部分银行都已经是初具规模,像模像样了。

 

和切身利益攸关,贷款公司赶紧第一时间去找各行探听执行方案。从各种讨论版本来看,银行自主权还真是得到了执行,各类版本迥异,贷款放松幅度松紧不等,其中有一个版本在我们看来已经到了宏观调控之前水准了。

 

四大行中,农业银行速度最快,28日第一时间在官网公布了细则,农行的版本中,非普通住房也能享受到25%的首付优惠。

 

令人吃惊的是,公布几个钟头之后,农行版本细则被撤下。原因在于,监管部门发文,要求继续防范金融风险,并规定了一些标准定义。于是乎,各大行细则推倒重来。

 

实际上,央行放权,原本有意在一定范围内银行风险自控,这也是银行股份化改制之后,金融体制改革的必经之路。不过眼看着境外风险事件层出不穷,放开的手总是不舍得真正放开。

 

这次房贷利率调整过程,银监会一声令下,如今一切重来,稍稍揣测一下,不久和我们见面的,不免又是几个多胞胎版本面貌类似的细则了。

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