吴越锦源

楼盘快讯

理性回归正在到来?
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:588
        中央政府出台暖市政策,开发商促销声势浩大,观望已久的购买力悄悄释放……近日,多项楼市利好相继出现,让进入后半程的“银十”多了些许期待——
     先看两组数据,透过这些数据,不仅可以看出楼市的现状,也许更能为未来楼市 “搭搭脉”,多少看出一点未来的走势。

     【数据一】

     上周成交均价上涨16.8%

     365地产家居网研究机构提供的统计数据表明,苏州10月20日-10月26日商品住宅成交406套,比前一统计周期减少了98套,减幅约为19.4%;成交面积为50863.26平方米,比前一统计周期减少了9892.14平方米,减幅为16.3%;成交均价为7896.76元/平方米,比前一统计周期上涨了1136.76元/平方米,涨幅为16.8%。
     本次统计周期,苏州全市成交均价为7896.76元/平方米,比前一统计周期上涨了1136.76元/平方米,涨幅为16.8%。就上周成交均价而言,变化较大的是园区,均价的急剧上升,主要是园区高档物业的成交量回暖。上周除园区外,吴中和相城区在高端物业方面的成交均比较突出。

     【数据二】

     163000人次逛秋交会

     本年度最后一场房交盛会——2008秋季房交会于10月28日在三香路体育馆圆满落下帷幕。从主办方现场统计的数据看,这次房交会整个展期三天半的人流以及交易情况均好于今年同类型的展会。秋交会期间,有市民交纳定金的楼盘共为508套,有明显购房意向登记的市民超过6000人。现场人流量更是突破以往展会,达到163000人次。是历届市区展会人数最多的一次。

在购房意愿积压了一个阶段后,有这么多的刚性需求释放也在情理之中。有业内人士分析,当前国家和政府出台相关的楼市利好政策,将逐步增强购房者的信心,改变当前楼市观望的气氛。从长远看,体现了房地产市场调控的杠杆作用,保证了房地产市场健康稳定的良好发展。

     现象一:

     新政成开盘助推器

        10月25日,位于主城区的中海·胥江府正式开盘,成为新政推出后苏州楼市首家全面公开的项目。选择该项目作为解读新政的最新范本,无疑有其典型意义。
     当天,胥江府开盘现场吸引了大约有500名客户,成为新政实施后一大热门。“政策说现在买90平米以下房子可以首付20%,而且为成年子女买房可以算首套房。正好孩子要结婚,这里88平米的房子正好满足要求,在主城以后照应也便利,我们就为孩子先付了首付,压力也不大。”一位一家老小都来看房的孙先生表示。
     从现场情况看,为子女购房和改善型居住是现场购房者两个主要目的,而这正是新政所主要扶持的购房需求。从胥江府这一项目开盘首日的销售情况来解读新政效果,应该说对于市场回暖的推动作用还是比较明显的。
     中海·胥江府的销售情况同样表明,新政“护航”的是理性市场。
     胥江府此次推出的房源以88㎡两房、140㎡和177㎡三房为主,前者为满足首次购房为主,后两者则为满足改善型居住需求。应该是这两种产品在市场上都具有强劲的刚性需求。
     销售现场“供”和“需”两个层面的“理性”主题,再次印证了专家们对当下楼市正走向缓慢复苏的整体判断。而从政府对地产新政制定初衷来看,保持楼市稳定、避免大起大落是主流思想,楼市新政就是要保证楼市健康,为理性市场“保驾护航”。

现象二:

     新城为新盘大声吆喝

     本届住交会上,众多楼盘中的销售冠军是华成房产旗下的广济·上上城,现场交纳定金超过100套,广济·上上城的销售业绩理想,得益于其良好的性价比优势。良好的地段,优惠的总价,以及在展会现场推出的8大利好措施,吸引了众多购房者的眼球。
     最新的专业统计数据显示,2008年前三个季度相城区新建区域内华成房产开发的华城国际已成为相城楼市的销售冠军,领军苏州楼市的结论已成既定事实;其开发的第二个楼盘广济·上上城也因内外兼修的出色质素一经面世就获得市场如潮的好评和抢购,在开盘一周的时间再次创造销售奇迹。
     广济·上上城成功的背后,是未来新城的潜在动力。而各类优势综合而成的高性价比,也是广济·上上城无与伦比的优势。其一,市政基础建设的强有力保证,使区域内客户对其未来发展充满信心。人民路、广济路北延即将通车,将实现新旧两城区的零距离对接,地段优势得以凸显;北部新城热火朝天的工地现场、小学幼儿园的迅速建成使客户参观完广济·上上城之后对北部新城建立强大信心。其中不少人都以之前苏州其他区域的飞跃发展为佐证,希望抓住政府力推北部新城所带来的升值机会。
     同时,独创的户型设计也吸引了一大批潜在购房者的眼球,广济·上上城本身主力户型均为90平米以下,其空中合院、凸台飘窗等超大附送的设计对于一些追求生活质感的人群来说有着极高的吸引力,堪称“苏州中小户型教科书”。随着项目的不断推进,广济·上上城与华城国际在包括金阊区、新区在内的购房者群体中都拥有颇高的知名度和美誉度,不少客户都结伴组队前来选购自己心仪已久的户型。
     项目精益求精的品质,则为客户今后生活提供完美的保障。华成房产作为苏州市内最具竞争力的开发公司之一,深知品质对于一个楼盘的影响是至关重要的。在品质保障方面,不惜重金在项目内部打造样板房、样板段工程,为的就是用事实、用实景来说服购房者;而在外立面贴面、建材等细节方面也紧跟市场最高标准,力图打造北城区第一品质之城;捍卫自己北城区第一品质楼盘的霸主地位。

现象三

     公积金政策利好释放

     从10月27日起,市住房公积金管理中心开始实施新政策,用公积金贷款的购房者,不仅可以实现最低2成首付,最高贷款金额也将达到50万元。
     按照《通知》规定,首先将调整市区住房公积金贷款最高限额。即新建普通住房每笔最高不超过50万元,存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每笔最高不超过35万元;对借款人及其他共有人中仅一人符合贷款条件或无配偶的单身职工,新建普通住房每笔最高不超过30万元,存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每笔最高不超过21万元。其次,降低住房公积金贷款首付款比例。借款申请人购买新建普通住房的首付款比例调整为不低于20%,贷款最高比例为不超过住房总价的70%;存量成套住房 (二手房)的首付款比例调整为不低于30%,贷款最高比例为不超过住房总价的60%。
     在此之前,苏州市规定新建普通住房公积金贷款最高限额为32万元,二手房贷款最高限额为22万元,此次政策调整幅度相当大,50万元的最高限额能够让不少购房者有了买房不用再进行组合贷款的可能。同时,按照今年9月5日发布的调整规定,公积金贷款已经恢复对购、建住房的借款申请人申请第二(含)次以上住房公积金贷款的办理,只要借款申请人在还清住房公积金贷款后,可再次申请办理住房公积金贷款。
     公积金政策利好迅速释放,成为购房者的一大福音。在新政实施的第一天,苏州市住房公积金管理中心就成功发放15笔公积金贷款,贷款总额达397万。平均单笔贷款数为26.5万元,而新政实施前单笔平均贷款仅为20万元左右。同时,据介绍,由于前期宣传到位,昨天公积金贷款现场呈现集中释放现象。按照新规定,公积金最高贷款金额放大到50万元,许多贷款者都用足政策,不再需要像以往一样组合贷款。

     走势一

     新政让楼市信心倍增

     继中央政府出台楼市利好政策后,苏州政府也推出了二十二条暖市政策。
    “今年楼市观望气氛浓重的主要原因就在于购房者信心的不足,当下,楼市利好政策终于出台,尤其是对于首次置业者刚性需求的释放更加集中放大。”臻园的负责人表示,“新政出台后,我们项目便集中卖出了十来套,这是新政给开发商带来利好影响的一个缩影。”
     据了解,多数购房者来到秋季房交会的原因,主要源于新政出台而带来的优惠。“我一直在等待中央与地方政策的出台,虽然现在新政实施的细则还没有最终落定,但是却让我看到了政府对楼市的信心。这次来到年末最后一场房交会,就是想要掌握楼市最新势态发展。”与女友打算在市区购房的杨先生表示,“刚性需求的释放有可能导致房价的再次上涨,我们到现场就来看看新政出来后房价的变化。”

走势二

     开发商借新政继续促销

     “团购享受特惠价”、“房交会限时特惠房”、“最后良机,切莫错过”……满眼的“促销”口号,成为秋交会的普遍现象。
     不少细心的购房者发现,在新政发布后几天时间内,不少开发商促销已经借助新政做起了文章。“政府让税,开发商让利,才能促动更多刚性需求者的买房信心。”华成房产的有关负责人表示,在新政出台之际他们就当借助政策等利好决定推出更多优惠举措。
     “政府先后发布的刺激房地产交易的信息,大大的刺激了开发商对今后楼市的信心。”一名开发商向记者分析道。
     可以预见,开发商将借新政之势,进一步促销。毕竟,离今年指标完成只剩两个月时间。

     走势三

     楼盘促销优惠不会 “跳水”

     楼市促销,已经成为市场主流声音。但放眼未来,楼市的价格显然不会出现“跳水”。
     本次住交会开幕前,大部分开发商均表示,展会上会采取促销优惠措施,但具体内容不愿提前公开,这无疑吊起了购房者的胃口。
    现场的情况,与购房者曾经期盼的降价、打折等场面未能出现。在展会现场各家楼盘推出直接现金折扣优惠、装修基金赠送、户型面积赠送、购房大礼包等。但仔细计算后发现,这些价格与年初相比相差无几,且该楼盘已接近清盘。同时,不少楼盘本次采取的打折、优惠信息,其实去年同样出现过。“楼市环境在逐步向好的方向好转,开发商绝不会‘跳水’”。一位业内人士告诉记者。经过市场调查发现,尽管许多楼盘均采取了优惠促销措施,但只是持续“试水”市场而已,整体房价走势并无太大波动。

走势四

     观望松动不急出手

     新政出台后,楼市人气重新汇集,但对成交的实际促动却尚未可知。“人气重新积聚,充分说明了苏州楼市刚性需求依然大量存在。”一名房产专业分析人士表示。在他看来,政策的利好是一种信号,但不能简单回答政策到底能产生多大促销作用,必须依靠开发商配合,用实际行动为楼市转暖做热身。道理很简单,有人气并不等于有成交,从观望到出手显然不会一蹴而就。
     尽管观望在持续松动,但一些市民依然非常“笃定”。市民郭先生认为,一些楼盘有促销但总价仍然比较高,就是不知道价格能否回落到他们能承受的价位。一位张姓市民本来想把老房子卖了再买套新房,改善一下住房条件,但这次楼市新政契税降低了二手房营业税却还没有变动,现在卖了显然有点亏,不如再等等政策会不会有新的风向。显而易见,楼市新政出台了,开发商与购房者的博弈却远未结束。


     走势五

    品牌地产引领市场

     去年年底,在宏观经济调控频频出台的情况下,许多专家、媒体就曾预料:“房地产行业即将面临重新‘洗牌’的过程。 ”如今,这一“预料”正逐步兑现:销售量逐月下降,无特色和定位不准确的楼盘开始被市场遗弃,资金困难的地产公司生存面临挑战……“即使这样,许多开发商还心存幻想,”来自苏州某知名地产研究机构负责人告诉记者,“他们认为,既然刚性需求仍然存在,那么房地产就会重新火热起来,殊不知,消费者已经回归理智,去年房地产的‘疯狂’时代已经一去不复返了。 ”
     从苏州前三季度开发商与楼盘销售成交排名来看,中海、华成、吴中地产、万科、万达分别占据前五位置,这些开发商旗下的万达广场、观澜丽宫、御湖熙岸、玲珑湾、金色家园等项目也在前三季度的成交业绩中拔得头筹,处于销售前列的几乎都是“品牌”地产开发商。
     从目前来看,除了大连万达之外,几乎所有销售前列的开发商都是多项目、多区域同时开发,这显然对开发商管理水平提出新挑战。“客户对品牌的认同度、楼盘美誉度、业主满意度已经开始直接决定下一个开发项目的成败。”有关业内人士表示,品牌开发商只要将好的楼盘在不同区域加以复制便会受追捧;但另一方面,口碑不好的开发商即便多区域开发也会相继失利,“所有这些表明楼市品牌时代已加速来临”。

  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!