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编者按：房地产市场的持续低迷，大苏州地区的各板块的房价不断爆出新低，也使部分项目和产品渐渐凸现出了拥有价值。《扬子楼市》为了给大苏州地区的购房者提供有价值的资讯，本报将陆续推出苏州下辖五县市系列房地产报道，帮助投资置业者寻找到自己的“最爱”。本期选择距离苏州最近的县级市——
吴江：苏州的后花园
吴江印象
8月7日，奥运会开幕前夕，专题小组一行带着采访任务驱车前往吴江，上了苏震桃高速公路后10余分钟便进入吴江境内。
灰蒙蒙、老城区格局不大气是吴江给记者的第一印象。在人来人往的道路上，宝马、奔驰、雷克萨斯等挂有当地牌照的名牌汽车不时闯入眼帘，这在一个县级市里不多见，加上略显破旧街道的反衬，让人不由得感叹，这里的有钱人真不少！
概况（贴士）
吴江位于中国江苏省的最南端，地处江苏、浙江、上海两省一市交会的金三角地区。东邻上海，西濒太湖，南连浙江，北依苏州，全市面积1176平方公里，总人口202万(据家乐福聘请专业调查公司调查数据），下辖9个镇和2个省级经济开发区，是太湖之滨著名的“鱼米之乡”、“丝绸之府”。吴江自古以来就为江南富庶之地，不仅有着悠久的历史、灿烂的文化，商业上更是富甲一方，下辖的同里、盛泽、平望等乡镇，个个名声在外。
目前，全市有300多家台湾乃至世界知名电子企业，总投资20亿美元。其中台湾上市上柜公司中40家已经落户吴江。这些公司规模较大，每年产彩色显示器1000万台、扫描仪360万台、电脑主机300万台、笔记本电脑500万台、微型电机2.2亿只、手机1200万台以及大量的电脑周边产品，年出口总额50亿美元。
便捷交通推进吴江发展
作为江苏省南大门的吴江，紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的“234”目标。
吴江境内的苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭州只需60分钟。吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里。四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体，人流、货流信息流快捷方便。
虽然吴江离苏州的距离比较短，但两者以前的联系并不紧密。随着2005年10月苏震桃一级公路吴江市区至苏州段的全线贯通，吴江松陵到吴中、沧浪新城等地只有10余分钟的车程，到苏州市中心也就20分钟的车程。
投资底蕴浓郁
吴江自古商业氛围浓厚，唐宋时期，就有丝织品进贡朝廷；明朝嘉靖年间，盛泽就已“锦绫为市”；清代有“日出万绸、衣被天下”的美称。改革开放30年来，吴江在经济、社会发展方面更是阔步前行，连续多年雄踞全国“百强县”前列，在今年的非官方评选中，又名列第二（江阴、昆山等四县并列第一）。经济的飞速发展，助推了吴江商业的快速前行，同时也加速了商业地产的繁盛。
浓厚的商业氛围加上快速发展的经济，使得许多投资者纷纷把目光投向吴江，除了吴江本地的投资者，还有来自苏州、上海、浙江甚至台湾的投资者。
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两城市助力南苏州板块崛起
苏州与吴江两个城市中心的距离在苏州与其他县级市中是最近的。西安交大苏州研究院长三角地产研究所常务副所长王俊清的研究表明，随着交通的发展，苏州与吴江两个城区的影响范围不断扩大并逐步融汇相交。这就为两者之间城市化发展提供有效的支持，特别是苏震桃一级公路的贯通，以及吴江庞金路北延和苏州人民路南拓工程的逐步推进。从苏州直达吴江城区的时间就更短了，再加上先有的几条连接两个城市的道路，吴江逐渐成为苏州城市的一个延伸。
南苏州板块正是苏州与吴江两个城区之间的一个交会地带。王俊清表示，在未来的城市建设计划中，南苏州将迎来新一轮的发展高潮。“东进西稳南优北扩”成为城市发展的大方向，其中“南优”即针对南苏州板块而言。
商业地产发展迅速
吴江历来重视商业的发展，改革开放30年来，吴江在经济、社会发展方面阔步前行，连续多年雄踞全国“百强县”前列，经济的飞速发展，助推了吴江商业的快速前行，同时也加速了商业地产的繁盛。
再者，由于近一两年受人民币升值、国家宏观调控政策的影响，吴江原有的一些传统行业纷纷转行至房地产特别是商业地产行业。现在的吴江呈现出老城新区商业项目遍地开花的繁盛态势。
采访中记者了解到，近一两年，仅吴江县城（老城区、开发区、新城区）就有近70万平方米的商业放量。其中老城区的万亚广场、开发区的汇金中央广场和江南奥斯卡、新城区的伟业·新都会等商业项目，单个体量均在10万平方米左右。现在在吴江，无论是老城区还是新城区，商业项目比比皆是，这也给众多投资者带来了无限的挣钱机会。
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万亚广场——老城区的“带头大哥”
万亚广场位于永康路步行街核心区域，总建筑面积近9万平方米，楼高28层，1——5层为购物、休闲、娱乐场所，6层以上规划为精装修公寓。商铺已基本售完，均价在60000元/平方米。裙楼已于6月中旬封顶，目前酒店公寓以每周一层的速度推进，将于9月份推出。
作为在吴江的第一个商业项目，香港万亚集团可谓卯足了劲，拿下了据说在吴江有“地王”之称的万亚广场项目。项目所在的区位优势无出其右。适合资金实力较雄厚、将投资商铺作为理财手段的投资者。
汇金中央广场——开发区的商业核心
汇金中央广场位于吴江市运东开发区，地处城市核心大道云梨路与庞金路的交会处。占地70000平方米，是集购物休闲、餐饮娱乐、商务酒店、商务办公等多功能为一体的综合性商业中心。30——300平方米不等的商铺分布在广场沿街或内街，可供挑选的余地很大。已售商铺均价在16000元/平方米。目前尚有少量面积在300平方米左右的商铺待售。
一个新兴区域不能缺少标杆性业态。汇金中央广场作为运东开发区首个大型商业项目，也是政府重点规划区域的项目之一。10000平方米超大停车场，600余车位为来往顾客消除停车之困。由于地处新兴开发区，周边的人流、物流等尚未形成气候，但投资商铺与投资住宅不同，投资商铺更应着眼于长远利益。开发区的企业职工、周边城镇居民的消费结构的提升以及吴江旅游业的发展，将带来数百万人次的消费规模。
江南奥斯卡——开发区又一商业霸主
江南奥斯卡位于三里桥东部，运东大道东三兴路南，总建筑面积近10万平方米，业态分布为酒店、写字楼、商业、会所、公寓等。周围小区、酒店等配套设施较成熟。6月7日开盘共推出272套，当天售出161套，均价8000元/平方米。三楼去化率90﹪。
与汇金中央广场同处运东开发区，难免存在着竞争。但其低廉的价格着实吸引着不少投资客。
伟业·新都汇——新城区的商业航母
伟业·新都汇位于高新路与长安路交界处，占地48万平方米，总的建筑面积近10平方米。业态分布为商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐等 HOPSCA国际一站式商业模式，整个项目开放式经营，8个出口，进出自如。该楼盘规划有5000——6000平方米的餐饮区和2000平方米的家居区，还规划时尚购物区。一期、二期推出的商铺均价在8500元∕平方米，总价在40——200万元不等。未来三期将推出2万平方米的沿街商铺，一共有150套左右，分割成50——100平方米，总价在35——100万元。
吴江的规划显示，包括市政府行政中心以及公、检、法、司等要害部门在内的吴江65﹪政府职能部门将南迁，再加上奥林清华等小区的渐趋成熟，更值得一提的是老的永康路副食品市场将搬迁至此，这是唯一一个与政府合作开发的项目。假以时日，伟业·新都会必成为城南商业新中心。在这里投资的人要做好3—5年“养铺”的打算。
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松陵板块——南苏州板块核心地位初显端倪
松陵镇位于吴江的核心地区，吴江城区北延很大程度上就是松陵地区的扩展。苏震桃一级公路贯通后，松陵地区与苏州吴中区的越溪板块将连成一片，松陵镇在南苏州板块的核心地位已初显端倪。目前，主要在售楼盘有新湖•明珠城、亨通•吴越尚院和丽湾国际，最低价在4200元/平方米。采访中记者发现，来这里买房的不仅有吴江本地人，还有相当一部分人来自苏州和周边其他城市。他们普遍认为这里的房子性价比高、投资环境好、升值空间大。
坊间流传着这样的说法：苏州是上海的后花园，吴江是苏州的后花园。
据了解，有相当多的上海人到苏州买房或自住或投资，同样也有相当多的苏州人到吴江买房子。在相关的政府规划中，吴江中心镇——松陵镇将划归苏州管辖，这一方面表明，南苏州板块越发明显；另一方面表明，苏州楼市将直接影响到吴江楼市。苏州许多市民把投资和居住的发展方向定在吴江的北面，特别是松陵镇。有关数据显示，2007年下半年，松陵镇楼盘非本地客户已超过70℅（2006年只有10℅），其中绝大部分来自苏州，这也从侧面印证了吴江和苏州的联系更加紧密，南苏州板块正发生巨变。
住宅类可关注楼盘：
新湖•明珠城
即将推出空中别墅
9月份，新湖•明珠城将推出一期六组团空中别墅。据记者了解，空中别墅是带电梯的六层叠加别墅，1—2层为一户、3—4层为一户、5—6层为一户，面积为190—210平方米，价格未定，预计在6000—7000元/平方米。
新湖•明珠城占地1600余亩，总建筑面积约165万平方米，规划为南苏州高档国际居住社区。项目产品以别墅、情景洋房和少量小高层为主，中心规划万余平方米的人工湖。据悉，一期推出的部分别墅已于今年4月份交房，正在装修之中。四组团地中海纯手感别墅，外墙采用很有艺术氛围的文化石，呈自然石砌状态。125平方米的公寓样板房空间开阔，色彩明快，功能区分明显。宽大的阳台十分惬意，视野开阔，不过靠在一起的两堵承重墙破坏了一些美感。
新湖•明珠城位于南苏州苏震桃公路吴江出口，距离苏州市中心仅10余分钟车程，项目西北面由太湖环抱，拥有2.3公里原生态太湖水岸线，与苏州石湖风景区隔湖相望。项目自身配有近2000平方米的文化和体育两大主题会所、人工内湖、双语幼儿园等生活配套。
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亨通•吴越尚院 主推大户型
亨通•吴越尚院在售楼盘位于整个项目北部，紧邻牛腰泾河、苏州河的二期的五幢楼——两幢11层的小高层和三幢16层的高层，面积为140—150平方米的大面积房源，得房率达86%。小高层均价为5800元/平方米左右；高层起价为4800元/平方米左右，均价为5200元/平方米。从5月份开盘至今，这五幢楼已售出70%。
亨通•吴越尚院西依苏州河，北临牛腰泾河，东邻仲英大道。该项目建筑面积为15万平方米，可容纳1000多户，规划有多层、小高层、高层和花园洋房等建筑形态。项目周边有近13万平方米的城市生态公园，仲英大道—苏震桃高速连通苏州市区。
丽湾国际
报价比较便宜
8月份，丽湾国际将推出13号楼，共78套房源，面积为130平方米以上的三房和四房。据置业顾问徐小姐介绍，吴江人比较富裕，住惯了大房子，所以喜欢房源面积偏大的房子。据悉，13号楼的均价4900元/平方米左右，起价4188元/平方米，购房还将享受“四重大礼”。
丽湾国际位于吴江市松陵镇仲英大道、苏震桃公路入口处，毗邻东太湖，遥望七子山。项目规划建设35万平方米，包括2.2万平方米的太湖右岸国际休闲区、3万平方米的五星级酒店以及26万平方米的住宅等。目前，该项目已推出200套左右的房源，开发面积近一半左右。
采访手记
曾经有人戏谑：昆山是苏州的大儿子，太仓是小儿子，常熟是大女儿，吴江是小女儿。作为小女儿，难免会受到宠爱。随着规划的渐渐明朗，吴江将真正融进苏州的怀抱。
就苏州所辖的五县市而言，目前吴江的房价不算太高，吴江城区的房产走势基本是由位于城南的奥林清华和城北的新湖·明珠城决定的，奥林清华三期的最低价维持在5000元/平方米左右，最高价在5600元/平方米。而在昆山，普通住宅已经冲到7000元/平方米，即使在太仓，普通住宅也有5000多元/平方米。
而对于商业地产这一块，无论是商业放量还是消费能力，吴江都领先于周边其他几个县市，特别是最近近70万平方米的商业放量，商业地产项目也繁多。这是一个好现象。只有当经济发展到一定程度时，居民的购买力达到一定高度，观念和品位得到不断提升时，当地的零售业才会越来越发达，各种各样的商业项目才会如雨后春笋层出不穷。
“从西环高架开车到松陵，每隔一分钟，房价下跌500元/平方米。”采访中，新湖·明珠城营销总监程亮跟记者开了一个玩笑。但是，随着松陵镇划归给苏州和庞金路北延、人民路南伸工程的不断推进，吴江住宅地产和商业地产应该还有不小的提升空间。
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