随着房地产投资的明显降温，各大银行对房地产信贷质量的忧虑，尤其对新增房贷风险的警惕，已经比以往任何时候都要关注。尽管目前上海楼市的走势依然平稳，但沪上银行日前已接到监管部门的告知：务必在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。多位从事信贷业务的银行管理人士透露，“压力测试”的结果并不乐观，各银行正按监管部门的要求，主动调整资产负债结构，希望能提前化解房贷可能带来的风险。

银行关注楼市潜在风险

在多项调控政策的作用下，今年上半年，上海房地产市场成交量趋于萎缩，而整体房价仍维持高位运行。在此背景下，沪上银行的房地产信贷投放增速同期并未减少。数据显示，今年前6个月，个人房贷月度间贷款增量波动非常明显。

据银行人士反映，第二季度贷款投放量的突然上升与前期积累的信贷需求集中投放有关。尽管楼市成交量持续低迷，广东部分地区甚至出现“断供”风波，但各银行仍看好未来的上海市场，这主要是基于上海庞大的潜在实际需求。银行认为，不断增长的改善性住房需求，以及上海的城市经济地位所拉动的外来购房需求，都是支撑楼市长期健康发展及价格稳步上升的基础。正是基于这样的基本判断，沪上银行房地产信贷投放比例在“弱市”中仍不见调低，对信贷投放风险的防范意识略显不足。

不过，在楼市一片低迷的景象日渐凸显后，银行对楼市的前景预估也发生了变化。一位银行房贷部门的负责人透露，最近两个月，房地产贷款增速相对趋缓，各银行明显关注起高价房、开发企业以及个人的资金状况，审慎投向新项目，房地产信贷政策进一步趋紧。银行已注意到，当前上海已出现土地“流拍”现象，甚至有开发企业愿意在损失上亿资金的情况下将已拍土地退回。而住房成交量的急剧萎缩，使部分楼盘出现或明或暗的降价促销，市场观望气氛愈加浓厚。

受访的银行人士表示，监管部门最近一再强调美国次贷危机的教训，银行开始认识到房地产行业高盈利背后潜在的风险。

银行内部进行房价抗跌测试

采访中，部分银行人士认为，上海楼市目前正处于“有价无市”的微妙阶段，如果市场持续调整并导致房价大幅下滑，必将影响银行信贷资金安全，并可能引发购房人“断供”以及房产抵押风险等。

在银监会的要求下，最近沪上银行正在内部进行“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度，看看对个人住房贷款不良率的影响。结果显示，测试结果并不令人乐观。有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。

自去年二季度起，上海房价上涨趋势就未见逆转，今年以来，上涨幅度已明显趋缓。权威部门最新撰写的一份内部报告称：无论涨幅还是绝对水平，上海目前的房价都是偏高的，存在向下调整的空间。

目前，沪上银行开始主动布防楼市下跌风险。部分银行透露，面对房地产行业下半年可能存在的变数，银行内部正在积极采取主动防控的风险措施，适当降低对房地产行业的信贷投放比例，严格按照监管部门的标准，防范新增房贷风险。据了解，部分银行已开始采取措施，收缩房地产信贷规模，降低信贷增速，并有意识地从较高贷款风险领域退出。对新增贷款客户，银行要求趋于严格，如果是二次购房者，不但要满足首付比至少4成、利率上调等要求，而且房价不得超过第三方评估价范畴，放贷按实际成交价和评估价中的最低标准执行。