凭借天时地利之优势，从上世纪90年代中后期至今，在这方圆14平方公里的苏州古城，逐步形成了苏州乃至全国园林式别墅开发最正宗、最集中的板块。而随着近两年来古城住宅用地的断炊，古城别墅正在焕发出更为夺目的光彩。

　　古城别墅不断减少

　　1986年，苏州曾经开始搞大面积拆迁。当时南京大学校长匡亚明给中央有关部门写了封信，要求“救救苏州”，中央有关部门随即批示，要求苏州不能盲目拆迁。于是苏州认真做了规划，古城内不再大规模地搞建设，所有新建筑不得超过24米，苏州古城也基本得到了完整地保护。

　　苏州古城区自2001年以来的土地拍卖，对出让土地的容积率，层高都有严格的限制，容积率基本在1.0以下，大部分地块的容积率仅为0.6-0.7之间，檐口高度仅为9米。如此低的容积率和层高限制，基本限定了住宅开发只能采用别墅为主的低密度住宅形式。

　　根据西安交通大学苏州研究院长三角房地产研究所近日发布的房地产蓝皮书显示，目前古城内的别墅项目主要集中在人民路北端、平齐路以南的一片区域内。而现阶段主要的开发项目则主要有拙政东园、庭院、华润平门府、桃坞才苑、观前庭院等。虽然从项目个体上来看具有一定的数量，但是从每个项目的总量来看，古城内的别墅已经是相当的稀少了。

　　与此同时，目前在售的项目大多已经进入了销售的尾声，可销售的面积和套数都严重不足。截至2008年5月，整个中心城区内的别墅待售面积仅为4.8万平方米，共138套。随着这部分项目的销售，古城内的在售别墅还在不断的减少之中。目前能对苏州古城别墅的供应和销售起到决定性作用的是华润平门府项目，目前该项目还没有领取预售许可证，尚不清楚其第一次推向市场的总量。但根据该项目的工程进度情况，预计其第一次推向市场的供应量不会太大，苏州古城别墅将继续保持严重供不应求的局面。

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    古城用地供应断炊

　　“古城区别墅不仅供应量日渐稀少，当前更面临着断炊的状况。”有关业内人士向记者表示，在2006年古城区两块住宅用地创造了1万元/平方米以上的惊人楼板价后，苏州古城的住宅用地的供应却悄然停止，出现了暂时断流的现象。

　　据了解，目前古城区新推住宅用地的来源主要是厂房拆迁，但随着退二进三工作的大部完成，拆迁后可用做住宅用地的厂房等地块已经屈指可数。

　　苏州从2001年至2006年推出的主要住宅用地共12宗，可建建筑面积共计约30万平方米，而在这六年时间里，除去2003年房地产开发快速增长的一年外，每年古城内推出的地块不超过2宗。

　　如果按照目前别墅的平均面积来折算，2001年至今平均年别墅供应量不过百余套。目前古城区尚未开发的地块还有东北街百家巷以及原铁道师范学院两个地块，其开发的建筑面积分别为2万平方米和2.5万平方米。

　　“正是基于古城区土地的寸土寸金，所以面对脚下这块拥有2500年深厚积淀的文化厚土，我们都非常审慎地要全情全力做好项目，要善待这块土地。”苏州华润置业的有关负责人向记者表示，在拿到平门府这块地以后，他们做了大量的客户访谈，反复研究了苏州的传统园林建筑以及早年开发的一些园林别墅，最终才提出了对平门府的开发理念：传承苏州传统园林居住文化精髓，同时吸纳现代生活流线，将国际化的居住理念贯穿于产品塑造中，打造真正属于当代中国人的古城府院生活。

    古城别墅价值洼地

　房地产价格在近几年快速的攀升，古城内的住宅当然也不例外了。从2001年至今的几宗地块的出让价格来看，其增幅也非常明显。

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　　而从实际的成交价格的走势来看，这种趋势更为明显，2006年古城地块成交的楼面单价是2001年地块的8倍多，2006年最后成交的古城内地块相对于2005年成交地块的价格增幅达到了202.06%。而同期2006年苏州普通住宅的价格增幅仅为7.8%。值得注意的是，由于古城的住宅用地在2006年年底就开始停止供应，由于没有实际拍卖的结果可供参考，按照2007年同期苏州土地拍卖和房价的涨幅进行测算，古城区的住宅用地的实际价值已经在2万元/平方米左右。超过了目前很多项目的销售价格，出现了“面粉比面包贵”的现象。

　　古城区别墅出现“面粉比面包贵”的深层次原因是古城别墅的开发水平不高所致。价值最直接的表现就是价格，但价格并非是价值真正的体现。有关统计显示，目前苏州古城区内的联体别墅价格基本在2万元/平方米左右，仅有少数别墅的价格接近3万元/平方米，这样的价格同国内一些大中城市的古城核心区相比可以说是非常低廉的。但是从苏州古城内最近土地成交的价格来看，2006年底楼面单价已经高达14716元/平方米。

　　古城内别墅建造的成本已经超过了目前部分在售别墅的价格。由于部分古城区内别墅项目取得土地时间较早，因此随着较早时间取得土地项目销售的结束，古城内的别墅价格将会出现一个快速上升的阶段。这可以从古城的联体别墅在华润平门府项目拍出了楼板价11613元/平方米的天价后，快速地由13000元/平方米上升到目前的20000元/平方米的情况可以得到体现。

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