适用范围为非城市建设用地

　　有关人士介绍，准备出台《苏州市区农村居民私有住房建设规划管理暂行规定》，主要目的是推进社会主义新农村的建设，保障农村居民的合法权益，加强对农村居民私有住房建设的规划管理。

　　根据征求意见稿，苏州市市区范围(平江区、金阊区、沧浪区和工业园区除外）的农村集体土地内农村居民新建、扩建、改建、翻建私有住房，适用这一规定。按照这一说法，其涉及范围主要是吴中区(含太湖度假区）、相城区、高新区(虎丘区）等。

　　有关人士介绍，平江、金阊、沧浪、园区土地已全部纳入城市建设用地范围，因此，这几个地方的居民建房，全部按城市建设相关手续办理。

　　四种情况禁止建设农民住房

　　征求意见稿提出，农村居民私有住房建设规划管理实行《乡村建设规划许可证》和《规划核实意见》的审批制度。申请在原宅基地范围内翻建、改建的农村居民办理《乡村建设规划许可证》后，方可开工建设。而申请新建、扩建宅基地的农村居民在办理《乡村建设规划许可证》后，还应向土地管理部门申请农房建设用地(宅基地），经土地管理部门批准后方可开工建设。

　　以下四种情况禁止进行农村居民私有住房建设：不符合农村居民私有住房申请建房条件;违法建设的农村居民住房，未处理以及未处理完毕;位于城市和建制镇规划建设用地范围内;已列入拆迁(或征收）范围以及市、区规划部门指定的范围。

　　同时，农村居民私有住房建设不得影响消防、安全、交通、城市基础设施、公共绿地、公共设施，并应当妥善处理通风采光等相邻关系。

　　申办建设规划许可证要公示

　　既然农村居民私有住房建设规划管理实行《乡村建设规划许可证》和《规划核实意见》的审批制度，那到哪里去审批?又怎么办手续呢?

　　征求意见稿对此明确：在村庄规划区内申请进行建设的农村居民住房的个人.应当附房屋所在村委会意见，向镇人民政府或街道办事处提出办理《乡村建设规划许可证》的申请，经镇政府或街道办事处初审并签署意见后，由镇政府或街道办事处报各区规划部门核发乡村建设规划许可证;规划审批前要进行公示，公示时间不少于七天。公示内容包括申请人家庭成员、从业情况、原宅基地情况、拟建新房位置、新建房屋图纸(平面图、立面图、剖面图等）和是否符合村庄规划等相关内容。如村民提出听证要求，镇政府或街道办事处要召开听证会。公示结束应由镇政府或街道办事处出具公示报告。

　　依据申请表、村委会意见、公示报告和国土管理部门、派出所意见以及乡镇、街道初审意见、建筑图纸等规划必备的资料，规划部门自受理之日起二十日内做出是否予以核发《乡村建设规划许可证》的决定。建设工程竣工后，申请人必须报各规划部门进行规划核实，符合规划条件的核发《规划核实意见》。

　　私房层数一般不超过两层

　　征求意见稿对农村居民私有住房建设的技术指标也作了规定。在层数方面，规定一般不得超过二层;平均层高控制要符合当地的实际情况;房屋占地面积不得超过批准用地面积的70%;立面形式建议以苏州传统建筑风格为主，粉墙黛瓦的建筑色彩;檐高、间距、退界和不同方向间距折减系数按照《江苏省城市规划管理技术规定》执行。

　　针对一些住房过分抬高室内地基、既耗费土源又容易影响隔壁居民排水的做法，征求意见稿提出，室内外高差一般控制在0.45米以内。

　　在一般情况下，农村居民私有住房建设要考虑自身或周边房屋的日照间距，但有三种情况除外，那就是：按原地、原面积、原高度翻建的危房;不作为主要采光面的建筑山墙;被遮挡的建筑为未经批准擅自搭建的房屋。

　　在阳台建设方面，征求意见稿提出，沿街的房子不得建造突出开敞式阳台;非沿街的，在土地使用范围内可以建造阳台，但不得影响交通和邻房的正常使用。

　　一年不动工许可证自行失效

　　值得注意的是，《乡村建设规划许可证》是有时效性的。征求意见稿明确，申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》的次日起一年内实施私有住房建设，逾期《乡村建设规划许可证》自行失效。

　　农村居民

　　私有住房建设也必须严格按照规划部门核发的《乡村建设规划许可证》及其核准的附图进行建设，不得擅自变更;确需变更的，必须经发证机关同意，并办理变更手续。

　　在乡镇、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇政府或街道办事处责令停止建设、限期改正。违法建设处理办法将另行制定。