今年以来，房地产市场呈改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市等运行特点，取消“70/90政策”的呼声渐渐有了市场。

　　根据中国指数研究院的统计，2007年全年，40个重点城市新建商品住房套型面积90平米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少销售多少，中小户型供不应求的矛盾十分突出。

　　从2008年开始，中小户型供不应求的矛盾得到缓解，尤其是今年以来，税费降低、低利率等政策有效拉动改善型需求入市，大户型商品房受到市场青睐。房地产业人士纷纷呼吁，政府部门应修改“70/90政策”迎合改善型需求，进一步提振楼市。

　　重点城市大户型热销

　　据渤海证券研究员周户的统计，3月第4周，京、沪、深、穗、天津、青岛、杭州等12个城市的套均成交面积为102.11平米，环比上升2.05平米。12个城市中，苏州成交套均面积接近120平米，深圳和重庆市场以小户型为主，另外9座城市的成交套均面积在100—110平米之间。为了迎合改善型需求，京、沪、深、穗等一线城市的开发商纷纷推出大户型产品。

　　北京4月新盘大户型出现放量供应，郦城的户型面积为103—180平米、保利·西山林语推出90—170平米的两居和三居、香溪度更推出138—235平米的四居。

　　上海上周末新开的8个楼盘中，有5个推出大户型产品，万源城的主力户型更是120平米以上的大户型。象屿都城推出97平米左右的两居、116平米左右的三居；保利海上五月花在90平米两居基础上，加推了145平米的平层大公寓。

　　中国指数研究院华南分院研究员周瑞蓉介绍，最近两周，广州市商品房套均签约面积约为103平米，120平米以上商品房成交比例有所上升，市场对大户型产品较为认可。市中心六区均不乏大户型产品推出，保利推出的一个新盘，套均面积达到100平米以上。

　　中国指数研究院华南分院研究员杨奕称，深圳市最近两周的商品房套均成交面积为93平米和95平米，未出现成交结构的明显变化。但关外的套均成交面积明显高于关内，宝安区的套均成交面积突破100平米，大户型产品市场接受度较好。

　　一线城市需求结构生变

　　对刚性需求购房者来说，80平米左右的两房或90平米左右的三房通常功能齐全，总价一般也可以承受，在市场低迷时，中小户型是最好销的主力户型。

　　但对于开发商来说，90平米以上的户型也并不是不好销。根据中国指数研究院的统计，2008年全国销售额和销售面积排前十位的楼盘中，90—120平米的户型销售面积最大，占比为47%，其次是120—150平米和150平米以上的户型，90平米以下户型所占的销售比例最小，不到30%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在市场回暖、改善型需求活跃的市场形势下，70/90政策对大户型产品的限制就凸显出来。按照易居中国的统计，上海“首次改善型”购房者购买的住宅成交比重，已经从2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%。

　　杨红旭指出，首次改善型客户极少愿意购买90平米以下的户型。对上海易居会员的需求分析显示，目前上海购房者对90-144平米房型需求水平在56%左右，其中90-110平米需求在23.3%左右；而市场上90-144平米商品房供应比例约48.7%(从2007年1月至2008年11月商品住宅供应)，90-110平米供应比例只有约22.7%。受70/90政策影响，未来90-110平米商品房供应剧减，下降比例会达到69%，110-144平米供应下降约60%，整体供需缺口出现预计达到33%左右。在政策推动下，首次改善型需求如果能够释放，将极大地刺激此类产品的成交量。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，从目前的实际情况来看，90平米以下的保障性住房加上商品房小户型项目可以满足北京市场需求，而且北京保障性住房的供应量正不断增加，所以普通商品住宅的开发建设应变得更灵活，适应不同类型的购房者需求。

　　修正“70/90政策”呼声渐起

　　今年以来，北京、兰州等城市对“70/90政策”进行了修正。北京1月出台的“15条政策”的第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”兰州2月出台的“16条政策”规定：“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积中，把90平米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为50%以上。”杭州也传来消息，称“70/90政策”可能会松动，开发商正在忙着对户型进行调整。

　　支持“70/90政策”的人士认为，我国住房供应结构与消费结构很不合理，70%—80%的商品房是中高档房，严重供大于求，而低端住宅明显供不应求。

　　这种说法遭到了开发商的普遍反对。河南建业集团董事长胡葆森在“两会”上提出，“70/90政策”有悖于市场规律，不利于房地产企业发挥创新能力。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋的看法代表了不少开发商的观点。他认为，70/90政策的确对抑制高房价起到了重要作用，但首次置业难以持续地撑起房地产市场的繁荣，必须让首次、二次改善型需求入市，这就要求90—144平米的户型供应量有所上升。此外，房地产是一个区域性很强的行业，即使是在同一城市，不同地段适合开发的住房产品也有很大不同，“一刀切”的办法不利于提高市场效率。杨少锋表示，现在高层建筑越来越多，公摊面积较大，利用90平米的面积设计出户型合理的三居室较困难，往往要牺牲掉采光等功能。

　　而开发商也是绞尽脑汁来应付70/90政策。业内人士介绍，开发商经常把两个小户型捆绑销售，再由业主打通隔墙，变为大户型；还有的用“偷面积”的办法，利用露台、入户花园等部位增加建筑面积。

　　业内资深人士牛刀认为，户型越大的房子越适合投机炒作，70/90政策实质上是对房地产市场作出了满足刚性需求的定位。70/90政策也可以根据市场情况作出修正，但一定要以保障刚性需求为出发点，对90平米以下商品房的比例仍应作出限制。 (杨志刚)