最新出炉的统计数据进一步验证了中国房地产市场已踏上阶段性回暖之路，3月全国商品住宅销售面积同比增长16%，更加可喜的是70个大中城市房价指数在经历连续七个月的下滑后首次呈现环比增长，虽然持续性仍有待观察，但我们仍想强调我们的观点，即行业毛利的改善可能较市场预期来得更早，上市公司盈利有进一步调升空间。

　　我们在前次的行业展望中已经提到，全国各大城市已陆续呈现销售逐级回暖之势，微观层面得到的数据更显示，上市公司作为行业龙头，定价能力已领先于行业整体踏上复苏之路，而最新披露的官方数据更进一步验证了行业复苏的全局性。

　　第一，景气指数跌幅显著收窄。国家统计局最新公布的数据显示，3月全国房地产开发景气指数为94.74，虽然为自2007年11月以来连续第16个月环比下跌，但跌幅已在前两月有所缓解的基础上进一步显著收窄至0.12点(1-2月和去年12月的跌幅分别为1.6点和2点)。

　　第二，商品房销售进一步回暖。1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%(1-2月为同比微降0.3%)，其中，商品住宅销售面积同比增长8.7%。3月当月的商品住宅销售面积同比增长16%，较1-2月的同比增长1.1%显著提升。

　　第三，销售价格初露企稳迹象。3月全国70个大中城市房屋价格指数环比增长0.2%，而此前已连续七个月环比下挫。虽然 房价是否就此走出低谷仍待进一步观察，但我们认为这仍有可能预示行业毛利的扭转可能较市场预期更早(市场普遍预期全国房价企稳至少要等到下半年)。

　　第四，投资增速从底部回升。1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点。但需要指出的是，虽然施工和竣工面积增速维持相对高位，作为行业领先指标的新开工面积和土地购置仍呈继续下行态势。

　　第五，“去库存”仍在继续。在北京和广东该些销售复苏强劲的区域，我们看到新增投资尚未抬头，显示去库存仍是未来一段时间的主旋律。虽然当前房屋销售呈现持续回暖，然而开发商在重启扩张的步伐上仍然谨慎，对于行业的复苏可能是好现象，因这将令供求更早实现平衡，但亦预示着在短期内依然难以期盼房地产行业对经济的显著拉动作用。

　　追随基本面的持续向好，资本市场人气维持激昂。虽然近期来自上市公司的数据喜忧参半，紧接纷至沓来的强劲销售业绩，上市公司开始陆续公布再融资计划。但投资者的信心还是在更大程度上受到行业前景日趋乐观的推动，而卖方开始陆续上调盈测和估值，亦进一步鼓舞了士气。

　　上周中资房产股借世茂房地产新股配发之际获利回吐，而等待已久的投资者则伺机介入，周四的大幅反弹亦验证了我们周初提出的每次回调都是进入良机的判断。全周我们覆盖的14家重点公司平均下跌3%，同期大盘上涨3%。但自3月以来，板块整体仍累计上涨近60%，显著超出同期大盘的25%涨幅。当前平均估值水准相当于9.8倍09年PE和36%的NAV折价。

　　我们认为乐观的市场情绪近期不会有所改变。虽然周成交数据显示我们跟踪的八大城市商品房销售总量较前周回落7%，但现在多数投资者已经能够接受基于不断走高的基数，周成交料将呈现高位震荡而非此前的持续上升。而新近发布的官方数据显示行业整体正在呈现持续复苏态势，料将进一步巩固投资者信心。

　　目前仍有两点因素尚未反映在当前股价中。首先，房价的逐级企稳将导致销售价格假设面临上调，加之考虑到今年公司普遍带入了较多的存货，当期销售当期结算的该部分产品将直接贡献09年的利润改善；同时目前比较普遍的将部分08年可入账收入推迟结算、两费费率的改善以及建安成本的相对低位，都将有助于为09年业绩上调腾挪出更多的空间。其次，我们相信，如果宏观经济未能如期复苏，从而拖累房屋销售重陷低迷，房地产仍有望进一步获得政策支持。因此我们认为当前基本面的复苏反转较反弹的可能性更大，从这个角度考虑，板块估值的进一步提升更彰显其合理性。

　　个股推荐上，针对不同风险偏好的投资者，我们建议分别关注高贝塔值个股中的世茂房地产和富力地产，以及防御性更强的红筹股华润置地和中国海外发展。