前两年，伴随着无锡城市化进程的不断推进，房地产市场发展迅猛。从繁华的城市中心到偏远的新城乡镇，从惠山脚下到太湖之滨，东西南北，目光所及之处，一幢幢，一片片，高楼林立。

　　2008年以来，在全球金融危机及国内经济增速放缓等因素的影响下，房地产市场步入了调整阶段，市场成交量普遍下降。无锡商品房市场在2008年供应充足、成交明显下降的走势下，随之而来的便是剩余可售商品房体量的日趋庞大，供大于求的矛盾日益突出。

　　进入2009年，无锡市区商品房在一季度供应节奏明显放缓，市场成交有所恢复的情况下，商品房剩余可售量相比08年底有所减少，但依然处于一个较高的水平。目前，市场商品房剩余可售面积885万平方米，总供销比为1.53：1，也就是说，每3套房子只有2名需求者。根据近三年的月均销售情况来测算，这些剩余可售房源要销售掉，大约需要23个月。在这些剩余可售房源中，商品住宅剩余可售面积554万平方米，总供销比为1.38：1，去化周期约17个月。

　　滨湖、新区、惠山区存量大，大面积房源供过于求

　　从剩余住宅的区域分布来看，滨湖、新区、惠山区的剩余可售住宅居多，其中滨湖区的存量最大，为165万平方米，新区、惠山区分别为104万平方米和97万平方米。

　　分析剩余住宅的面积段可以发现，180平方米以上的面积段剩余量较大，达到了126.64万平方米，占到了剩余住宅总量的22.84%。而从2004年7月商品房网上备案系统实施以来截至2009年3月31日，此面积段的供销比达到1.6：1，高于1.38：1的平均供销比，供应明显偏大。

　　地产人士把销售称为“去化”，据预测，180平方米以上的大面积房源的去化周期需要26个月。在各面积段剩余住宅中，100-120平方米的面积段供销比相对合理，为1.23：1；不到60万平方米的剩余可售量，去化周期约为10个月。120-144平方米的剩余住宅虽然可售量最大，为172.36万平方米，但由于需求众多，供销比也只有1.32：1。

　　崇安区 商铺写字楼剩余多，60平方米以下小 户型一套没有

　　崇安区的商品房剩余可售面积为78.23万平方米，其中住宅26万平方米，较大的剩余量集中在非住宅上。

　　从剩余可售商品住宅分面积段来看，120-144平方米的房源最多，有9.53万平方米，所占比例为36.65%，去化周期约为14个月。记者注意到，60平方米以下的小户型供应量明显不足，市场剩余量为零；但60-80平方米的住宅则供大于求，虽然总量只有0.36万平方米，但供销比却达到了2.36：1。

　　南长区 大房源剩余多，消化需要四年半

　　南长区的商品房剩余可售面积为57.7万平方米，其中住宅31.13万平方米。

　　与其他区域有很大不同的是，南长区的剩余住宅以180平方米以上的大房子为主，占到了53.55%。由于需求不足，这一面积段的供销比达到2.27：1，供远大于求。市产监处人士预测，这些大面积住宅要销售掉，大约需要四年半。相比之下，南长区60平方米以下的住宅存量则较少，1.05：1的供销比显示供应严重不足。此外，144-180平方米、120-144平方米、100-120平方米以及80-90平方米几个面积段的住宅供销比都比较合理，低于整个剩余商品住宅的平均供销比。

　　北塘区 剩余住宅以三房为主，两房住宅消化难

　　北塘区的商品房剩余可售面积为61.96万平方米，其中住宅41.91万平方米。

　　区域剩余可售商品住宅以120-144平方米的面积段为主，15.11万平方米的剩余量，所占比例达到36.06%，这些房源的去化周期需要19个月。

　　此外，80-90平方米的住宅，虽然剩余量只有6.4万平方米，但1.97：1的偏大供销比，让去化周期大约需要40个月。

　　新区 商铺写字楼剩量居各区之首

　　新区的商品房剩余可售面积为198.77万平方米，为存量最大的区域，其中非住宅剩余量为各区域之首，达94.94万平方米。新区的住宅剩余量为103.83万平方米，在各区中仅次于滨湖。这些剩余住宅中，以120-144平方米的面积段剩余量最多，为39.06万平方米，占37.62%。而90-100平方米的面积段剩余量较小，仅占4%，1.16：1的供销比较为偏紧，去化周期约为7个月。

　　锡山区 大面积住宅供过于求，消化需要近四年

　　锡山区的商品房剩余可售面积为113.5万平方米，其中住宅74.49万平方米。在剩余住宅中，180平方米以上的面积段剩余量较大，达17万平方米，其2.19：1的供销比显出供过于求的状态，这些房源的去化周期为43个月。此外，90-100平方米的供销比也较高，为1.90：1，这些剩余可售量的去化周期也需要约32个月。

　　滨湖区 住宅剩余量最大，小面积新房不讨俏

　　滨湖区的商品房剩余可售面积为177.76万平方米，其中住宅剩余量为各区域最大，达133.49万平方米。其中，180平方米以上的面积段剩余可售商品住宅最多，为46.96万平方米，占到了35.18%，1.53：1的供销比，使这些住宅的去化周期大约为24个月。此外，120-144平方米的面积段剩余量也较多，达44.2万平方米，其去化周期约为14个月。在市产监处统计的滨湖区商品住宅分面积段剩余可售情况表上，可以看到，虽然60-80平方米及60平方米以下的面积段住宅剩余量都相对较小，但供销比却居区域各面积段供销比之首，这说明，小面积的房子在滨湖区并不受欢迎。此外，滨湖区的政策性住房的剩余可售量也相当大，近32万平方米，占到了市区政策性住房剩余总量的68%。

　　惠山区 60平方米以下小户型，供大于求突出

　　惠山区的商品房剩余可售面积为142.94万平方米，其中住宅96.94万平方米。剩余可售商品住宅以120-144平方米的面积段为主，占到31.87%，但由于其属于成交主力户型，所以30.89万平方米的剩余量，去化周期仅为9个月。100-120平方米的面积段房源最为畅销，剩余量7万平方米，去化周期仅为5个月，显出供应不足。

　　此外，60平方米以下的小户型住宅，由于08年以来的新增供应量较大，尚未开始消化，所以供销比十分突出，达到6.32：1。180平方米以上的面积段存量也较多，28.74万平方米的剩余量，去化周期约23个月。

　　后续还有新增房源 合理定价是避免闲置的良策

　　市场分析人士认为，房地产的库存调整比想象中要慢很多。从今年前三个月的成交数据来看，无锡楼市的热销仅是少量优质楼盘的热销，大量平庸楼盘依旧出售困难。在没有新增供应的情况下，目前待售的剩余房子也需要两年的时间消化。而事实上，无锡在前几年出让了大量的土地，这些土地中相当部分还没有开发上市供应，所以后续的新增供应量还将不断上升。面对日趋严峻的楼市“库存”问题，分析人士表示，相关部门应联系市场需求实际，对商品住宅建设形态加以控制、引导，以合理定价加速房源去化，避免资源闲置。