与千家万户切身利益密切相关的物业税开征问题，最近成为最受关注的焦点。

　　5月25日，国务院在其网站上发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，透露出物业税将在今年研究开征的重要信息。

　　《通知》中对物业税的具体表述是：“深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责”。此次国务院不但提出了研究开征物业税的具体时间——今年内，而且还明确了四大具体实施部门，这说明与以往的试探性讨论不同，这次研究开征物业税确实进入了政府的决策日程。

　　为何征收物业税

　　所谓物业税，在不同国家有不同称谓，有的称“财产税”，有的称“地产税”，还有的称“固定资产税”或“不动产税”。主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。以发达国家为参照，物业税在国家税赋结构中，是与消费税、所得税并存的三大支柱之一。征收物业税，一方面可以让政府在土地出让后，有源源不断的财力来提供公共服务，改善居住环境；另一方面，可以在调节居民收入分配方面发挥重要作用。在中国当前形式下，开征物业税还被认为有一个明确的政策指向，即加大过多持有住房的成本，降低房产交易成本，促进房屋流通，打压过度的商品房投资、投机行为，挤出房地产泡沫。

　　不过在中国，在保有环节支付的物业税虽然一直没有正式开征，实际上却在交易环节直接由开发商以土地出让金的形式一次性支付给政府了。因此中国开征物业税，也可以简单地理解为“把本来一次性缴纳70年的土地出让金分成70年来征收”。

　　只闻楼梯响不见有人来

　　早在2003年中共中央十六届三中全会上，开征物业税就被提上了议事日程。同年，国税总局和财政部在我国十个城市开始试点实施物业税的“空转”运行，似乎房地产税费改革已成定局，物业税出台箭在弦上。然而没有想到的是，此后6年间，虽然物业税也经过多次不间断的讨论，但由于立法、技术、评估等争议不断，所以一直未正式开征。

　　首先，物业税作为一种新的税种，必须首先经过立法程序。2007年10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前(2007年)国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”而根据惯例，即使物业税进入立法计划，物业税相关准备工作也需要两年左右，这意味着，就算现在正式开始研究开征物业税，物业税也不可能很快实施。

　　那为何物业税至今未列入立法程序呢？

　　资深财经评论员时寒冰认为，这与我国现实条件的制约有关。根据目前物业税的大致框架，要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税，但这一过程非常复杂，操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节，要向保有环节转移，有的税费可能还会与物业税重叠，而这恰是开征物业税必须要解决的问题。所以物业税的开征意味着相关税制的综合配套改革，开征之前，必须厘清它与现有税租费的关系。而目前，涉及房地产行业的税租费数以百计，分属几十个部门，整合难度可想而知。

　　另外信息因素也是制约物业税开征的一大原因。2008年初，国税总局相关负责人就表示，正在进行“房地产模拟评税试点”的北京等城市在近两年内都不可能开征物业税。理由是物业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？”

　　因此有不少专家表示，国务院的通知只是原则性的指示，目前关于物业税税率、起征点、何时实施等关键信息尚无确切消息，究竟是从第一套房开始征，还是从第二套房起征等也不确定。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭日前接受媒体采访时说，土地出让金由费改税是大势所趋，也是合理的，但此事涉及相关政府部门利益，操作起来难度相当大。物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚无明确时间表。

　　相关链接：世界各国的物业税

　　依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。纵观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，例如，美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类，例如，日本、香港特区等。

　　其他国家或地区物业税征收标准

　　中国香港如房地产作出租用途，则每年需缴纳该年租金收入的15%为物业税。

　　中国台湾144平方米以上的房源，每年收取的物业费为房屋市场价的0.8%-1.5%。

　　新加坡自住房产的物业税率是房价的4%，其他类型房产的物业税率为10%。

　　日本市价150万日元以上的房产，每年征收房价1.4%的固定资产税。

　　加拿大每年要缴纳约为房价2%的固定资产税。

　　美国目前美国的50个州都征收不动产税，但各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均为每年1%到3%。

　　法国每年按房屋的公平市场价缴纳3%的不动产税。

　　奥地利每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。