秋交会能否成为各界所期盼的深圳楼市的试金石呢？不管是开发商还是购房者，都想借秋交会这个风向标试探市场走向，观望情绪依然浓重，在一片“看不透市场”的声音中，还是有专家明确提出，伴随着不尽合理的供应结构以及可能转向的信贷政策，深圳楼市明年初可能真正进入阶段性调整的低谷。

买房人遭冷遇

观望，还是观望，但和以往不同，这次开发商面对买房人观望情绪的蔓延似乎也变得从容起来。

在秋交会采访时记者发现，与往届房交会派送小礼物吸引买房人相比，这次秋交会的开发商显得“小气”很多，不仅难觅礼物踪影，一些买房人甚至遭到展台销售人员的冷遇。

2008年下半年或许是开发商面临的最艰难的年份之一，当年的秋交会上虽然愿意给出大幅优惠折扣的开发商并不多，但都或多或少有一些。但是买房人似乎并不领情，深陷观望期的市场随后迎来了2008年年底的房价下调。

时隔一年，观望情绪再次蔓延。在某项目展示区间里，记者停留的半小时内前后有将近20人坐下来休息，记者询问了其中6位买房人，他们均表示特区内新房价格已经远超预期。

“我想花100万元在关内买一套三居室，看了一圈后发现，新房根本就没有这个价格，二手房也很少有符合我要求的。”即将要退休的史誉老先生告诉记者，一辈子的积蓄不够买套房，还不如去山东的海边买套便宜的房子，剩下的钱以备看病之用。

有类似想法的买房人还有很多，特区内动辄2万元／平方米的价格，已经超出众多买房人的心理承受能力，即便是一些经济实力相对较强的中年人也打起退堂鼓。

打折或许再过两个月

以往的假日楼市上，打折促销总是房展会上最大的亮点，众多开发商在推出新盘的同时会借机推出各种各样的优惠活动以吸引购房者。就在今年春交会上，赠送面积、买房送车，买房返现金还是比较常见的，此举被众多业内人士认为是楼市刚现“小阳春”后开发商出于恐慌性预期急于回笼资金打出的低价快销策略。而之后持续稳步上涨的房价让成功回笼资金的一线品牌开发商们，对后市显得底气十足。“小幅打折会部分出现，但多数楼盘都将以观望为主。”深圳地产专家半求在秋交会开幕前一段时间就明确表示，打折促销恐难成为今年秋交会上的主流，但他也表示，尽管市场出现2007年那样的深度调整可能性不大，但市场成交可能会继续低迷一段时间，那时才将是部分房产企业面临考验的时候，楼盘出现打折促销的可能性更大。

“虽然趁着今年上半年楼市火爆，绝大多数开发商都赚得盆满钵满，但不管是否完成销售指标，当市场真正低迷的时候部分开发商都会坐不住。今年不愁，但不代表不担心明年。”一位开发商代表表示，尤其是上市房企，最关心年度业绩的持续性，因此年底一旦出现成交低迷，这些上市企业还是会采取措施刺激旗下楼盘的销售。

楼市明年初可能真正进入阶段性调整

仅仅相隔一年为何差距如此之大？从春节后的小阳春一直持续到7月份，量价齐升的持续让开发商紧绷的资金链得到有效缓解。

历年的“金九银十”是自用型置业者选择优质地段、社区买入房产的时机。但今年从新房售价与二手房市场挂牌价差来说，较2007年泡沫高峰期更为悬殊。深圳地产界资深人士风林火分析称，虽然目前新房在品质、地段和资源附加值上具有优越性，但以租金回报率衡量，多数楼盘定价并不具备投资价值。但在深圳来源于垄断型和高收入行业的购买力异常强劲，因此，高价楼盘并未曲高和寡。

由于年底深圳又将推出大量豪宅项目，楼市的供应量和类型与目前以自用和改善型置业为主导的客户群明显不相匹配，所以虽然部分“刚性需求”型客户意向明确的楼盘，以及豪宅、高端住宅继续热旺，能刺激成交量暂时回到较高水平，但这只是给资产泡沫的重新积累更大的借口，并将迫使购房优惠政策无法在明年顺延。

新房市场如果不能有效做到差异化营销，加快销售节奏，或许随着宽松货币政策在明年上半年转向，此轮火爆的楼市行情将于明年一季度真正进入阶段性调整的低谷。