楼市观察

楼市遇最冷黄金周 房企扎堆上市不惧降价预期
吴江楼市网  发布时间:2009-10-12  来源:北京商报  点击数:1387

"实际上这部分上调的开工面积主要是根据今年前两个季度的销售额定下来的。"万科董秘谭华杰坦言,此前开发商在卖的房子是去年开工的,而由于经历了2007年的冰封期后,大多数开发商在去年开工的面积都急剧下降,随着上半年市场去存货过程迅速完成,此前开工面积少造成的市场供应量和交工日期无法满足部分刚性需求开始显现,因此包括万科在内,大部分开发商从今年年中开始增加开工面积,但这些供应大部分要等到明年才能形成体量。"从开工到销售,极限情况是4到6个月,大部分要一年左右,因此这部分上调的面积将在明年年中形成供应。"谭华杰表示。

事实上,在经历了今年二季度的火爆行情之后,三季度房地产市场已开始趋于理性,各地成交量均有所回调,根据克而瑞的调查数据统计,三季度十大城市共计成交3365万平方米,环比二季度的3919万平方米约下滑15%。在北京,尽管最终三季度的统计数据要等到本月下旬才能见分晓,但就目前北京房地产交易管理网显示,北京可售期房量约为13万套,未签约的现房量高达19万套,库存量仍有约32万套之多。而在去年10月初,可售期房约为18万套,未签约现房15万套,库存量33万套左右,与今年的库存相差无几。而2007年10月的房地产销售高峰期,北京的期房及现房库存量仅为23.4万套,这意味着经过两年的下挫及反弹,北京楼市仍有充足的库存等待消化。

天量土地成为一大砝码

就在外界为明年可能出现的新房库存量大幅上涨担忧的同时,开发商自己却并没那么紧张,并一再表示"与2007年不同,现在并不差钱"。而这背后除了由于楼市回暖带来的"余粮"外,更有此前在土地市场的"囤积"以及眼下在资本市场的博弈。

克而瑞9日公布的2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10榜单揭示,2000万平方米的土地储备量成为拥有丰厚土地资产的门槛,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米,碧桂园土地储备面积为4360万平方米,分列前两名,而在上半年频频制造地王的绿地、保利则以2600万平方米和2350万平方米仅列第六和第十。

与此同时,从土地储备排行榜的10家进榜企业来看,前三季度新增土地储备建筑面积合计达2462万平方米,新增土地储备投资额合计近719亿元。其中第三季度新增土地储备最多,新增土地储备的建筑面积约1792万平方米,占前三季度总和的72.79%,新增土地储备投资额约579亿元,占前三季度总和的80.53%,双双超过前两季度的总和。

"土地储备是考量房地产企业的重要指标,如一个房地产企业土地储备过少,一旦地价上涨,企业的发展就会遭遇成本障碍;如土地储备过多,一旦地价下跌,则会加大企业的风险,土地减值影响巨大。把握好销售和土地储备之间的平衡关系,是房企高管感知市场能力的关键一环。"龙胜平表示,从拿地的溢价比例来看,第二季度只有37%的土地溢价比例超过100%,到了第三季度溢价比例超过100%的达到了57%。许多开发商在第三季度的土地储备增加了很多,仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿元。

恒大地产相关负责人也透露,一年前其上市暂停时,曾因为土地储备过多而备受争议,但一年后该公司再次递交上市申请时,其巨大的土地储备却转而成为重要砝码。可谓是成也土地,败也土地。

对此SOHO中国联席总裁潘石屹认为,囤地现象最严重的不是那些没有上市的企业,因为非上市企业资金有限,一般都会量入为出,有多大的销售量就购进多少土地;而上市公司因为资本市场有对土地储备的追逐和激励,恰恰越是上市公司越拼命地囤积土地,以满足资本市场对土地储备的要求。另外还有一些准备上市的公司,也先要囤够大量土地才能上市。

"这些年房地产公司围绕土地问题出现很多怪现象。几年前,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地:一家开发商建了房子销售出去,没有赚多少钱;另一家开发商囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚了许多钱,比前一家开发商赚的钱多许多倍。这些故事在房地产界太多了,每人都可以举出几例来。我的老家甘肃的农民流传着这样一句话,'养鸡的不如倒蛋的'。现在中国房地产行业,建房子的不如囤地倒地的。"潘石屹说。

39家内地房企近期谋求上市

如果说土地对于开发商而言算是未来发展的资本,那么通过在资本市场争夺来的融资份额,才真正让开发商有了当下"笑傲"楼市冰封期的勇气和实力。

9月30日从港交所传出消息,恒大地产IPO已于9月底通过上市聆讯。根据时间表安排,恒大地产初定于10月进行全球路演,11月正式挂牌。资料显示,恒大此次赴港上市的集资额初步介于10亿至15亿美元之间,即约78亿至117亿港元。这将成为今年集资额最大的香港新股,也将是今年首只集资额超过百亿港元的新股。以集资额上限计算,公开发售若占一成,即约11.7亿元。如果超额认购398倍,冻结的资金便达4668亿元。

就在恒大地产上市聆讯同日,卓越地产、福建明发、厦门禹洲等公司均在港交所上市聆讯。有部分券商认为目前经济尚未完全好转,股价仍然高于实体经济的恢复情况,因此短期市场仍然以盘整为主。在这样的前提条件下,新股发行很难以较高价格被认购,但却丝毫不能动摇开发商进入资本市场的决心。根据克而瑞对中国房地产企业的跟踪调查,近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业就达到39家,国庆节期间,恒盛地产已在香港证券交易所挂牌上市,该公司将是今年第一家登陆H股的内地房企,随后宝龙地产也于10月9日在香港挂牌上市。

"今年5月份以来,北京、上海、深圳等地'地王'再现,成交总价和单价都纷纷创下历史新高,这对房地产企业的资金实力要求越来越高,因此拿下优质'地王'的企业不是资金雄厚的国企就是融资方便的上市公司。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,"大部分开发商在成功上市后,将会迅速把融资所得用于买地、开工新项目等方面,以进一步扩大规模,加速发展。""除了IPO,登陆港股市场的内地开发商还可以通过增发配股、发行可转债等多种渠道募集资金,进一步为公司新一轮的发展奠定强大的资金基础。"龙胜平也表示,随着房地产行业的不断发展,竞争日渐加剧,行业监管逐步形成,企业的经营受到了更多的关注,行业的自律性也在日渐增强,正在向"资本+专业"的模式转变。资本对于房地产企业的发展来讲至为关键,房地产企业想在这一轮的行业洗牌中站稳脚跟,必须抓紧"资本"的稻草。

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