明年中期决定楼市走向

两年已过，物是人非。尽管目前楼市已出现购房者所期待的"盘整期"，然而市场忽略了一个问题，眼下的开发商已不再是两年前那个"青头小伙"。在经历了生死边缘的挣扎后，"缓过劲儿"的开发商们手握"余粮"、坐拥天量存地、背靠资本市场的姿态，尽量沉着地应对又一番潮起潮落的来临。

尽管有部分业内人士预测，随着开发商现阶段增加的开工面积入市，加之市场原有的库存，到了明年二季度，房地产市场的待销售量恐怕将达到甚至超过历史的顶峰，届时购房者如果持续不买单，相关部门再出台整治"囤地"的细则，即便是在资本市场获得支持的开发商恐怕仍将面临销售压力，市场究竟是掉头向下还是盘整上扬，很可能也将在明年二季度敲定。但更多专家却表示"后市转暖的可能性甚大"。

"由于开发商加快了开工、施工进度，预计第四季度后半期部分城市的供应量应该开始有所增加，四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。"在谈及未来房地产走势时，龙胜平认为，经过连续多月成交量的高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所放缓，使得四季度房价逐步走向平稳;另一方面，市场供应已经逐步回升，供求关系趋于平衡，也有利于房价的稳定。不过他表示，在旺盛的市场需求的推动下，价格下调的可能性不大。"甚至可能会出现部分此前完成全年销售任务的开发商'坚守'原有售价不变甚至提高利润率，购房人出现追涨效应，未来成交量仍然存在着回调的空间。"中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，虽然近期一线城市的成交量下滑，但二三线城市仍然很火爆，"随着供应的逐步增加，刚性需求的适当释放，对整个楼市而言还是乐观的"。

业内人士表示，短期之内购房者所期盼的大幅度打折促销恐难实现，甚至还会出现上调的情况。以前三季度销售金额和销售面积排行榜的前23家开发商为例，4月份企业销售面积突破500万平方米，之后节节攀升，到6月达到最高峰587万平方米;但是7、8、9月份企业销售面积又回落到3月的水平，月成交量维持在470万平方米左右。金额方面，在6月份下滑的基础上，7月、8月维持在430亿元左右，而9月份则进一步攀升到505亿元，整体均价则维持上扬态势。

"只有等到目前提高的开工量形成供应，而楼市盘整期尚未走过的时候，'存量峰值'对价格的影响才会显现。"五合国际总经理邹毅预计这个时间点应该在明年二季度。

黄金周各地楼市表现

上海

"假日楼市"成交均价高于去年

10月6日，为期4天的"假日楼市"房展会在上海展览中心落幕。据主办方统计，4天内共有13万人次前往试探楼市冷暖，意向预订下了1379套房产，意向均价达到2万元/平方米，明显高于去年国庆期间1.2万元/平方米的意向均价。

本次"假日楼市"房展会，共吸引了220家左右参展商，参展规模又创历史新高。13万人次的参展人数，与去年国庆期间楼市观望气氛浓厚时的"假日楼市"参展人数基本持平，但今年达成成交意向的几率高于去年。今年的房展会上，共意向预订了房产1379套，意向金额为22.3亿元，而去年同期房展会的意向预订套数仅有821套，成交金额为11.7亿元。

业内人士分析，今年"假日楼市"房展会成交均价明显高于去年同期，一方面是因为两届参展楼盘的价位结构及成交结构上存在差异，另一方面的确也有不少楼盘的价格已经高于去年楼市低迷时。不少楼盘又创新高的房价，吓退了购房者。展会上，表示暂时将做观望的购房者不在少数。

广州

黄金周楼市价涨市民观望

在"十一"黄金周里，广州楼价普遍上涨，不少市民成为无奈的"看客"。

今年"十一"期间，广州多家楼盘的销售价格每平方米上涨一两千元。中原地产项目部有关负责人表示，这是近年来广州首个几乎没有折扣的黄金周。从事房地产行业多年，这也是他看到的最清淡的黄金周。从整体来说，广州各大楼盘人气一般，预计最后成交量也比较少。

中原地产、合富置业等中介表示，一手楼价涨价，二手楼追涨成为广州黄金周房地产市场的特点。

合富置业有关负责人说，在二手房市场，尤其是两三年楼龄的次新房价格跟着一手房上涨。这些次新房，户型跟新品相似，业主对行情很熟。只要新品开出高价，次新房的业主立即就抬价。

业内人士认为，从第三季度起，广州市民楼市追涨的意愿在下降。开发商和业主在假期节点上再提价，难以得到市场的认同，结果是持币观望的市民在增加。

深圳高房价吓走普通购房者房交会向来是深圳楼市的风向标。5日，2009深圳秋季房地产交易会闭幕。历时5天的房交会不仅没有迎来往昔的交易高峰，反而因为过高的房价吓走了不少普通购房者。

此次房交会最大的特点就是一个字--"贵"。深物业旗下的深港一号开盘均价在2.5万元/平方米以上，罗湖区的金翠园均价在2.8万元/平方米以上，要知道这些都是普通商品房，而在今年初这些地方的房价还都在1.8万元/平方米的水平。特区外的参展楼盘，靠近关口位置的，均价在1.5万元/平方米左右。可以说，本次参展的深圳楼盘项目都创出了历史最高房价。

本次房交会的另一个特点就是展示的别墅项目比较多，大多数别墅报价800万-1200万元/栋。据统计，本次房交会吸引了万科、招商、佳兆业、东莞三正地产、海南雅居乐等共有近70个项目参展，外地项目占45%，而价格昂贵的高端楼盘高达50%。

哈尔滨一度火爆的楼市骤降温一度火爆的哈尔滨楼市在"十一"黄金周期间突然降温，无论是新盘还是二手房，关注度和成交量都大不如上个月，预期中的"金九银十"热销场面并未出现。

国庆节期间，哈尔滨市许多售楼处的大厅里购房者寥寥，一些销售人员向记者透露，这几天来看楼的人数屈指可数，还不如平时周末，更别提成交量了。位于哈尔滨南岗区的一处楼盘虽然在节日期间推出了限价房源刺激销售，可是据了解销售并没有预计的乐观。

记者从哈尔滨市房产住宅管理部门了解到，"十一"黄金周期间入网商品房销售共计297套，平均每天仅销售37套，平均日成交量比上月下降30%以上。

业内人士认为，"十一"黄金周楼市遇冷，是对前一阶段楼市发展的综合表现，由于今年以来哈尔滨市房价上涨过快，市民普遍感到购房压力增加，观望气氛浓厚。而开发商近期虽然表现积极，但实际促销优惠幅度不大，目前楼市供求双方颇有互相"试探"的意味。