楼市观察

刺激政策没有根本改变 明年房价仍将震荡上行
吴江楼市网  发布时间:2009-10-26  来源:上海证券报  点击数:696

在刺激政策取向没有根本性改变的情况下,明年房地产价格仍然会震荡向上。

房地产市场经历了上半年火爆行情后,在“金九银十”的秋天正面临着一丝丝凉意,出现了价涨量跌现象,前期涨幅过大过快让需求者进入谨慎观望状态,对后市的判断也陷入分歧。本人的基本结论是,未来短期内房地产价格大幅下降的可能性很小,仍将震荡小幅向上,尽管房价已超出许多居住需求者的支付能力。

房地产作为一种较为特殊的资产,一方面具有类似机器设备等实物资产所具有的使用价值特性,但另一方面又具有实物资产所不具有的价值虚拟化特征。因此,房地产价格的决定因素,一方面取决于房地产在生产和生活中提供使用价值的大小,另一方面与其他资产如股票的决定因素相似,取决于预期服务流或预期现金流、贴现率等。此外,房地产资产与其他资产相比,还有许多不同之处。比如房地产供给的地方性;对外部融资的高依赖性;用于贷款抵押的普遍性;市场价格缺乏透明度;由于计划与建造的长期性而导致流量供给的时滞性等等。正是由于这些特征,使房地产价格与商业周期密切关联,同步变动趋势明显。

对国内的房地产企业而言,经历2008年的冬天后,随着刺激性政策的出台,2009年房地产企业库存快速消化,资金得到回笼,加上在宽松货币政策信贷资金的支持,陷入困境的房地产企业得到重生的机会,企业利润快速回升,流动资金充裕,可以说最艰难的时期已经成为过去。所以即使今年余下月份销售量继续下降,房地产企业的资金状况仍然会好于去年,或者说死扛房地产价格的能力大为改观。

从政府尤其是地方政府层面的财政收支情况来看,保持房地产价格稳定是比较理想的一种选择。为应对国际金融危机,中央政府采取的一系列宏观经济政策,其主要实施者是各级地方政府,而地方政府为了获得银行信贷资金支持,组建了3000多家地方政府融资平台,这些融资平台以财政收入以及投资项目的收费收入等来偿还银行信贷资金的本息。由于融资平台投资项目大多是公益性的基础设施,所以收费收入占比较少,大部分本息的偿还依赖财政收入,而财政收入中的很大一块来源于出让土地收入。因此由房地产价格下跌导致土地出让价格下降,甚至出现土地流标的现象,这是地方政府不愿看到的。

从维护金融稳定、避免出现大量呆坏账的角度来看,房地产价格稳定也是首选。如果房地产价格大幅下跌,地价可定也会下降,那么地方政府融资平台的贷款成为呆坏账的可能性大增,这对我国金融体系稳定的维护,保护金融改革成果来说,无疑是一个巨大的挑战。

从房地产价格的接受能力来看,我国收入差距的不断拉大为高房价提供了真实有效需求基础。收入较高的群体能承受较高的房价,在房价上升后,收入较低的群体只能接受抬高的市场价格,与高收入群体无异,但偿债能力与高收入群体存在很大差异,后者能很快偿还债务,出售或以现有房产作抵押,继续投资新的房产,并在投资中得到投资收益,而低收入群体只能依靠收入和积蓄来偿还房贷本息,这样就出现了收入差距拉大与房价上升的正向循环,即正反馈机制形成。

从国民经济发展来看,我国明年的经济增长水平会高于受金融危机影响严重的今年,根据房地产价格与商业周期联系密切的规律,房地产价格稳步上升的可能性较大。反之,从2009年8月房地产投资在固定资产投资中的作用日益提高的角度看,明年的经济增长离不开房地产投资的拉动。

总之,在刺激政策取向没有根本性改变的情况下,明年房地产价格仍然会震荡向上。

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