“养老地产”的概念近几年来开始为人所知，不仅已成为百度、搜狗等搜索引擎的热点词汇，不少龙头的房地产企业也大举杀入，不过，实质性的操作、成功的典范却少之又少。

在南京更是如此，其中的原因究竟是什么？在中国发展养老地产究竟会有怎样的困境？今日（3月25日），

《焦点调查》就此话题对吉合田公司董事长石旭升进行了专访。

养老地产不全是“为了养老”

《焦点调查》： “养老地产”的概念近年开始为人所知，从行业视角来看，养老地产的独特性在哪里？提出这个细分概念有何特殊意义？

石旭升： 什么是养老地产？养老地产不等于养老设计加养老服务。细分概念的提出只是因为出现了地产商机。

养老地产和开始出现旅游地产、商业地产、教育地产的概念一样，因为 出现了更多地旅游人群和商业人群，也就出现了新的商机。只不过，养老地产和旅游地产、商业地产服务的人群不一样。

养老地产概念的出现，是因为养老即将和已经成为中国的社会问题，所以养老概念是因为社会概念转变为行业概念，继而转变为地产概念。

实际上，所有的地产都有寻租性质，养老地产也一样，一开始会有更大的寻租空间，都是开发商与政府在土地寻租方面的讨价还价。

老人是共同居住和独自居住都会有一定的问题，所以养老地产实际上是将老人组织起来、互助。

《焦点调查》： 养老地产能给开发商带来多大的盈利空间？有多少成本控制？现在有没有一个具体的估算值？

石旭升： 现在有一哄而上的感觉。实际上很多开发商都没有找到适合自己的盈利模式。很多开发商都只是从战略上放弃短期收益着眼于长期收益，或者作为商业住宅配套的一个亮点。

实际上，在我看来，养老地产可分为两块：养老开发和养老经营，所以盈利空间也需要从两个方面来考量。

养老地产开发可能盈利，因为可以打着养老地产的擦边球，低价拿地，挂羊头卖狗肉，最终达到寻租的目的；但是，养老经营可能会出现亏损，要么是租价上不去，要么服务上不去无人问津。

实际上，养老地产与养老机构的关系，就像开发商的楼盘与物管公司的关系。养老地产与商业住宅的关系，就像福利房、小产权房与商品房的关系，存在计划和市场双轨并行的情况。

开发商小打小闹缘于底气不足

《焦点调查》： 据我们的一项统计，目前已有超过两成的品牌房企涉足该领域的开发，包括万科、保利、招商，本土的亚东、朗诗也有涉及。我比较关心的一个问题在于，当前调控政策趋紧，不少房企资金链紧张。为什么仍然坚持进入盈利模式尚不稳定的养老地产领域？

石旭升： 目前房企在商品住宅中做养老地产，只是在养老住宅设计和服务方面向前走了一小步，这肯定是不够的。

开发的特点是规模小，为什么都不敢做大呢？道理很简单，做大了就无法资金平衡，加上现在也没有一个比较好的、且固定的盈利模式。

但又不能不做，现在不做，以后要再想“挖上个一勺”就难了。

《焦点调查》： 就我们中国而言，发展养老地产目前有没有遇到什么困难？开发商如何能在行业竞争中占得先机？

石旭升： 现在最大的问题还在于体制，官办的养老机构对民间机构的制约，地产政策对养老住宅的制约，金融政策对老年人购房的制约等等。

如何抢占市场？这是一个值得关注的问题，我认为开发商现在最要关注的不是如何建房子，而是后期的运作管理。

从现有的社区服务整合，关注健康恢复、老人旅游、医疗、健康体验、学习娱乐等方面的细节需求，形成一套完整的系统，以保证老年社区良性地运转起来。

《焦点调查》： 能否请您谈谈就了解到的，咱们南京，养老地产的发展情况？南京适合开发养老地产吗？有哪些优势、劣势？

石旭升：南京人的消费力肯定是足够的，老龄化的程度也比较大，需求肯定是大量存在的。

但就自身的条件而言，城市格局不好，长条形格局很难找到配套和自然环境两全其美的养老社区；地理环境也存在缺陷，长江和丘陵和阻隔，使可用地块极少，很难形成大规模的养老社区；还有自然环境，湿度较大，空气污染指数较高。

朗诗“住宅+养老”模式存“局限性和对抗性”

《焦点调查》： 朗诗地产把江宁小龙湾地块作为进军养老地产的第一步，您看如何？那个地块您认为合适吗？

石旭升： 朗诗目前是地产、科技、养老、金融，4条腿走路，养老地产则是“赶鸭子上架”向前走的一小步。

现在他们在南京板桥的项目就有养老公寓的产品了，常州、苏州的项目中也都有养老地产的成分，但都是“住宅地产+养老地产”的模式。

这种模式带有很大的“局限性和对抗性”。局限性，朗诗的养老地产概念有些狭小，只是增加了“养老设计和养老服务”的成分，规模也比较小，不好做大。

对抗性，本身商品住宅和养老公寓服务的对象就不一致，住宅社区中出现了老年人公寓也会对整个的社区氛围产生一定程度的影响。

至于地点，我认为，养老地产的选址要兼得质朴的环境和成熟的配套两个条件，还要考虑到拿地的成本。小龙湾地块，折中一些。