消化库存仍在第一位 降息降准有空间

 

      “7月份公布的70个大中城市房价数据显示，环比已经有36个城市上涨，但同比上涨的只有4个城市，现在还没有完全进入上涨。因为目前还有6亿多的库存，消化库存目前还在第一位，所以价格不会飞涨”，任志强表示，目前销售增长率开始回升，价格在平稳过渡，过去是徐徐下降，现在已经开始调头向上，一线城市的房价已经发生了巨大变化，但二三线城市有的还在继续下滑，并没有完全恢复，预计总体房价的回升要等到四季度。

 

      城市及城区分化：一线城市成交稳中有升 二线分化加剧

 

      2014年市场呈下行趋势，一线城市成交下降迅速，但四季度市场信心提振，成交回暖以来，一线城市的成交上升也最为强劲，这一方面是因为一线城市具有房地产风向标效应，对市场的敏感度较高，在市场下行下，观望情绪浓厚，因而成交量迅速下降。另一方面一线城市有强大的经济和人口支撑，购买力十足，在市场回暖下，刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更为强劲。重点二线城市的成交情况类似，但其他二线城市及三四线城市市场基于库存高企，去化压力较大因此恢复相对缓慢。

 

      诺亚财富预计，未来房地产市场表现仍将持续，一线城市表现稳中有升，二线城市分化加剧，三四线城市整体表现依旧。2015年，房地产市场需求并不会出现实质扭转。首先，一线城市虽仍受到限购政策约束，但依托强大的人口吸纳能力及经济水平，预计一线城市成交量价能够保持稳定或小有回升。其次，二线城市市场表现分化并且将进一步加剧，像合肥、武汉、郑州、南京及厦门等城市可能保持平衡，但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大，面临高企的库存压力，市场成交亦不容乐观。最后，三四线城市整体库存高企，前景不容乐观，对于这些城市而言，以价换量仍很可能成为未来市场的主旋律。

 

      未来大中城市将成为二手房的主战场

 

      另外，据诺亚财富公布数据显示，从典型城市看，二手房超越一手房的现象在上海曾经出现，但并不稳定。但随着房地产市场的不断成熟，将逐渐由新房市场向存量房市场转变。以欧美、日本这样的发达经济体为例，房地产市场步入成熟阶段的表现为二手房市场成交占到7—8成的比重。考虑到中国足够庞大的商品存量房、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，未来二手房市场的发展史大势所趋。