数十家房企进入“监测”范围

 

      从去年的“三道红线”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企购地金额不得超过年度销售额的40%”等一系列动作，无疑都是在“房住不炒”的主基调下，加强对房企投、融资端的调控力度。

 

      克而瑞监测数据显示，“三道红线”政策颁布后的半年内，虽然除绿档房企外，红、橙、黄三档房企的投资力度均大幅下滑，但仍有部分踩线房企加码投资，与“降杠杆”的基调背道而驰。据悉，在22个重点城市的首轮集中供地中，头部规模房企等凭借现金流充裕、融资成本低等优势，拼抢势头凶猛，导致成交溢价率居高不下。

 

      而将投资与销售业绩挂钩，不仅是对“三道红线”的有力补充，还能持续完善集中供地模式。“要引导企业理性拿地，避免不惜成本高价抢地，扰乱市场秩序。”按照监管部门要求，严控纳入试点的重点房企的拿地销售比，能有效切断负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会，同时也可以在一定程度上抑制市场资金过分流入土地市场。

 

      “过去靠杠杆、靠土地谋求快速发展的模式将被取代，降杠杆会是房企未来很长一段时间内的发力点。”虽然目前新规仅针对监测范围内的几十家重点房企，但业内人士认为，对于整个行业来说，也算得上一记警钟。

 

      中小房企将有更多拿地机会

 

      据克而瑞数据统计，上半年中上游房企中已有个别超过销售金额的40%，虽然数量并不多，但基本都是出现在各个城市的土拍中。

 

      从上半年全国22个热点城市“两集中”土地供应的数据来看，6月仅苏州一地，三天便“狂揽”超过434亿元。个别拿地较为激进的房企，仅在一场土拍中，就挥金豪掷超147亿元。

 

      “短期来看，预计上半年个别受融资优势、业绩增长等因素驱动而拿地力度较大的企业将受到更大影响。”分析人士指出，事实上，上半年行业整体的拿地销售比均值已经降至40%以下，因此行业整体受到的影响有限。“但从长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于土地资源向优质房企倾斜，强化房地产行业新格局。”

 

      来自投资端的全面约束，加速了房企降杠杆的进程。自然也会对接下来的集中供地产生巨大影响。新政的出台，无疑是对激进房企的“精准打击”，同时也更加有利于中小房企的拿地。

 

      “第二轮房企拿地趋势可能会放缓，对中小房企而言，意味着更多机会。”相关人士认为，中小房企应把握趋势，理性投资，同时合理规避高价地，通过后期的管理和精耕来赚取利润。“除了行业的良性健康发展之外，集中度也会进一步上升。”

 

      有力矫正企业盲目扩张

 

      “新规的首要目的是让市场更加平稳。”一位不愿具名的行业分析师认为，作为“三道红线”的补丁，拿地销售比会有力矫正企业的盲目扩张行为。

 

      “今年上半年，50家代表企业的拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地热度明显下降。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地两集中的背景下，房企拿地态度更趋谨慎。

 

      据悉，首批12家试点企业的拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。“12家试点企业中仅有3家企业略高于40%红线，下半年需适当降低拿地力度。但与上年同期相比，12家试点企业的拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。”刘水分析认为，从中长期来看，随着房企投、融资端受到的严格限制，结合销售端个人房贷的限制，行业发展速度将维持中低速增长。“在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利的企业有望脱颖而出。”

 

      不少业内人士认为，房企调整发展策略的时机已经到来。对企业来说，未来一方面需要加大销售力度，提高销售业绩来获取拿地的更多自主权，另一方面是需要在拿地资金受限的情况下合理选择发展布局的区域。