地产八卦

开发商只炒地皮不盖房苦了买房人 凸显管理缺位
吴江楼市网  发布时间:2009-11-09  来源:中华工商时报  点击数:511

  记者调查后发现,有差不多1/3房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,大大加剧了土地市场的价格泡沫,而这些地价最后都会转化到房价上,苦了买房的人。

  1/3的开发商只炒地皮不盖房,确实令人惊讶。究竟这个数据可信度有多大呢?看到电视画面上地产大鳄潘石屹亲口说:“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的,就是倒土地的。”“这样的房地产开发商多吗?”“1/3吧,能够占1/3,他们不是盖房子的。囤积土地倒卖土地。”那么,土地囤积倒卖情况到底有多严重呢?截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中,恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。“已经在这些上市公司的手中,它们所拿到的这些地,可以够他们开发,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间。”资深地产评论人杨少锋如是说。

  大量囤积土地、竟然有1/3开发商只炒地皮不盖房,原因何在?笔者认为,两大原因。从开发商自身来说,囤地比盖房利益利润大得多,且没有市场变化风险。买地时只付预付款,资金占用量不大;付足款项时,拿来地皮作抵押到银行贷款,然后,再用囤积的土地作为IPO时的净资产显示公司实力,融来大量资金;已经上市的开发商利用土地进行增发,谋取大量资金。不但大量囤地占压不了流动性,而且还能融来更多流动性。同时,囤积土地几年赚的利润,不但足以支付银行利息而且比盖房利润还大。一举两得、一招双赢,何乐而不为呢?开发商巨大的利益驱使和融资方便是囤积土地炒地皮的原因之一。

  管理部门失责,管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地产管理法》和1999年的《闲置土地处置办法》都明确规定:“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。”这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,而为何开发商竟然还敢囤地呢?“政府基本上每年都在说,现在政府这个政策有点儿像狼来了一样,每年都喊狼来了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让大家的胆子更大了,就更大规模地圈地。”潘石屹一语中的。笔者不禁要问,开发商囤地炒地皮至今处理过几家?没收过多少土地?征收了多少土地闲置款?囤地炒地皮的责任完全在管理部门对土地只放不管,管理缺位失责。2008年1月7日又下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。然而,这个通知并没有吓唬住开发商的囤地炒地皮行为,因此社会仍然不抱希望。

  这使得笔者想起了证券分析创始人本杰明-格雷厄姆在《证券分析》一书中说:“所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。”

  前边在囤地炒地皮,政府每年投放那么多土地,市场真实供应量却没有增加,都被囤积了起来;后边囤房炒房子,市场建设那么多房子,却仍然供应紧张,建房不见房,都被囤房炒房了。炒地皮泛滥,炒房肆虐,房价怎能不贵,高房价如何能下来?住房泡沫将被越吹越大,金融风险将快速积累。最终非要毁了中国房地产市场不可,非要捅出一个金融风险的大娄子不可。

  开发商趋利是企业本质行为,按理说无可厚非。

  而管理缺位、管理部门失责无论如何都难以说得过去。这种土地和住房上存在的严重管理问题再也不能继续下去了。 (常亮)

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