地产八卦

差房差地不差钱 开发商“低调”开盘为哪般
吴江楼市网  发布时间:2009-11-17  来源:名城房产  点击数:478

  自房地产飞速升温以来,苏州楼市中低调开盘的现象频频出现,不做大范围宣传,不搞开盘庆典,甚至放弃传统的周六、周日这样方便购房者的日子……尽管“低调”开盘,但房子却比以往卖得更顺畅,这让购房者有些懵懂不解。开发商葫芦里究竟卖的什么药呢?

  差房

  区域房源稀缺似乎是导致开发商低调开盘的主要原因,由于受金融危机的影响,08年不景气的楼市让开发商对09年楼市持谨慎态度,纷纷放慢了开发进程。旺销的情形是所有人都始料未及的,全年的销售指标上半年就全部完成,开发商表示无房可售。

  以11月7日开盘的澜泊湾为例,开发商表示:“房源稀缺,供不应求,因此低调开盘。”上周六,笔者到独墅湖板块某楼盘,据悉,该楼盘在售房源仅剩两套。售楼小姐还表示:“我们要到明年才有下一期房源入市,所以现在剩下的可以慢慢卖了。”据了解,该盘均价不可思议的飙升至1.4万元/平方米,而且优惠都取消。

  从最新统计数据显示来看,用“房荒”来形容独墅湖板块是最恰当不过了。整个板块内年末之前的可售房源仅一百余套。从上表来看,不仅是单个项目无房可售,扩大到整个板块也房源稀缺。回看09年8月、9月的两次地王事件均与独墅湖板块有关,保利地产19.9亿拍得8月苏州地王,9月绿城以61亿摘冠苏州新地王,其中一块单价高达28057元/平米的地块正位于独墅湖辐射区,但是这几宗地王地块均属于别墅用地,加上新近开工的中海独墅岛项目,独墅湖区域显然已经成为高端产品的集聚地,普通住宅房源将会一路稀缺下去。

  房源稀缺不仅仅局限于独墅湖板块,城北板块也仅合景峰汇一个项目在售,交通大幅提升了区域的升值潜力,加上品牌开发商对区域的亲睐,土地市场对区域房价的拉动。合景峰汇国际 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)开盘即售罄,价格也水涨船高,从六月份首次开盘的6000元/平向万元迈进。

  笔者最近走进几大楼盘,发现现场人气都很淡,卖家也都不急,几乎没有促销行为,正所谓“不缺钱、不降价”,甚至有开发商在打着“以价补量”的小算盘。也许,低调就是最优雅的捂盘———这正是当下卖家心态的写照。

  不差人

  连夜排队、托人买房,这些久违视线的购房表现再次回归。一位多次参加排队的购房者告诉笔者,很多人都是冲着抢一套房子而去,去晚了要么买不到合适户型,要么就买贵了,购房者不得不为"低调"买单,大批的买房人存在让开发商们想不低调也难。

  被炒大的通胀预期,被寄予厚望的房子增值保值功能,地价陡涨“地王”再现。自住、改善和投资需求联袂登场,直接促成苏州楼市持续火爆、房价不断上涨。面对泛着泡沫的房价和迷雾重重的市场环境,买还是不买?买,有追涨之嫌,不买,又有踏空之忧,很多购房者被逼成了哈姆雷特。购房者担心自己去晚了就买不到房子的恐慌情绪直接推动房价暴涨。

  笔者以唯亭板块的青湖语城项目为例,10月17日,置地青湖语城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)于园区国际博览中心3A馆举行盛大的开盘仪式。开盘当日共计推出6栋楼,产品以中小户型为主,面积集中在51-119平米之间,价格在5500-6700元/平米之间。开盘当天,2500组客户争抢300套房源,所有房源当日售罄。据悉,由于预约客户过多,开发商临时将开盘现场改至国际博览中心,开盘时间由原计划的上午推至下午,购房方式也选择摇号进行。

  之后项目的二次加推临时变更至11月6日周五,由于所推房源远远低于预约人数,因此开发商也选择了低调开盘,不仅开盘时间选择了正常工作日,而且对于开盘时间及盛况都采取了不宣传不报道的态度。有业内人士表示,开发商此举是为了减少炒房者跟踪,降低外界的关注,缓解拥挤局面。

  不差钱 差地

  在今年全国各地土地招拍挂现场,总是能够看到地王前仆后继涌现的身影。在“房价总是会上涨”的预期下,开发商你追我赶,将地价拉出了一条向上的曲线。究其原因,无非是财大气粗的开发商今年不差钱。

  今年的楼市不仅出现“小阳春”,而且真正上演了“七月流火”,然后“金九银十”一路走高,苏州房地产市场“价量齐涨”。消费者热议买房,炒房团卷土重来,“地王”频频再现。没有预测,没有征兆,就像车市创了新高,股市涨得咂舌,2009的苏州楼市再次上火,与08年资金链趋紧的情况截然相反,众开发商均表示:“早早完成了既定的销售目标,资金已经不能成为制约企业发展的问题,而是转移到土地储备不足方面。”

  房源稀缺是因为开发建设工期节奏赶不上,而土地储备量不足成为一切的源头,因此我们能看到开发商大笔资金砸向土地市场,下半年全国各地地王频现。以苏州为例,国企保利19.9亿的地王宝座一个月就被浙江绿城夺下,28057元/平米的楼面价更创下苏州房地产记录,而11月5日的土拍中,成交总价达120亿元,单幅最高溢价率达317.8%

  苏州栖霞建设相关人员曾在8月5日土拍空手而归后表示,将放慢在售两大项目的销售节奏。11月5日,栖霞建设发力摘得东环路绝版地块,地块成交总价55500万,楼面单价为5436元/平米,涨幅101.3%。土拍结束后笔者曾第一时间采访公司营销总监,他表示:“将加快IALA国际项目的推盘速度,销售结束后将大量的人力资源集中到新项目中去。”截然相反的两种态度表明,对开发商而言,不差钱,拿地才是王道。

  苏州土地储备中心吴维群主任在接受记者采访时表示,元旦前后苏州楼市还将会有至少一次土地拍卖,而我们由此也可以预见,未来苏州楼市将迎来新一轮的供应量,以满足市场需求。可以预见未来两年苏州楼市将迎来房地产产品集中爆发期,无论是开发商本质低调还是以此来掩饰捂盘的真正事实,未来楼市走向值得开发商关注。

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