地产八卦

学者:区分开自住投资 给高房价顽疾下一剂猛药
吴江楼市网  发布时间:2009-12-07  来源:中国证券报  点击数:563

  在目前高房价的背景下,无论是高价拿地的房地产开发商,攥着多套房的投资客,还是放出大量开发贷款和按揭贷款的商业银行,以及得到大量土地财政的地方政府,谁都不愿看到市场形势发生逆转。不过,这种脱离基本需求面和承受力的“房地产繁荣”还能维持多久?这是每一个关心中国经济健康、平稳发展和最广大人民福祉的国人需要思考的问题。

  笔者认为,大力推进保障性住房建设,解决广大中低收入居民的安居问题,区分住房的基本生活消费品和奢侈品及投资品两种属性,区分两种不同的需求群体,形成多层次保障性住房市场和住房的奢侈品及投资品市场,隔离两个市场价格的联动传导机制,这是当前高房价下,既能解决最广大群众基本住房需求,又能避免出现系统性金融风险的唯一出路,也是治理高房价顽疾的一剂“猛药”。

  首先,纯粹增加供给是不可能抑制高 房价的,因为供给永远赶不上人们对房地产增值的预期。当前房价过高是由于大量的投资资金造成的虚假需求所致,基于对中国房地产业的升值预期,不仅国内的资金热炒房地产,更有大量的国际投机游资在枕戈以待,纵使有再多的土地供应,也无法吸收全世界的游资。在“住者有其屋”的最本能的生存安全感需要下,大量无房的中低收入群体在房价将进一步狂涨的市场氛围下,花费一辈子甚至几代人一辈子的积蓄购得一个安身之所,而开发商和投资客迅速成为一个暴富的群体。在“房价升高-租金升高-投资回报率升高-投资增加-房价进一步升高”的价格盘旋上升的正反馈机制中,最广大的中低收入居民被迫地参与了一场注定被剥夺的财富再分配游戏。因此,政府要建立起住房保障体系,满足中低收入群体的基本居住需求,形成相对独立的多层次保障住房体系,在普通百姓的基本安居需求和高房价投资游戏之间建立起一道防火墙,从而根本上切断房价传导的正反馈机制。

  其次,保障性住房市场突出的是住房的基本生活消费品特征,具有准公共品性质。政府根据当地中低收入群体的收入和数量等具体情况,确定本地区的保障性住房体系建设规划,通过市场的核准进入制把住房配给给最需要的群体。这不仅解决了中低收入群体的安居问题,更避免了中低收入群体不得不参与不公平的财富再分配游戏。

  第三,在保障性住房之外的商品房市场,更凸显出奢侈品和资本品的特性。由于保障性住房市场的进入限制,高收入群体要改善居住条件或要获得房地产投资回报,就必须要到这个市场来。在这个市场上,政府就像对待任何奢侈品或资本品市场一样,完全可以放由“看不见的手”指挥(当然不排除必要的监管)。在没有了最广大中低收入群体潜在“刚性”需求的支持下,高房价就失去了飙升的基础。当社会绝大多数的中低收入者通过保障性住房市场解决了安居需求后,商品房的租金便会下降(将主要有高收入者和外来人士租住需求决定),房地产投资回报率将会随之下降,这必然导致投资性房市的量价齐跌。

  第四,通过住房市场的“二元化”划分,就可以切断两个市场资金和价格的互动,形成两个相对独立的住房市场系统,从而维护最广大的中低收入居民的基本生活权利,同时也保障了高收入群体改善居住条件、投资房地产获取投资收益的客观需要,提高了整个社会效率和福利。当然,在保障性住房市场建设过程中,要完善法律法规、施行严格的动态管理,防止再有“开宝马买 经济适用房”的不公平现象发生,要严刑峻法,让那些想从事寻租和利益输送的权力拥有者通过收益-成本权衡后不敢违规违法。

  第五,中国高房价的现实和由此引发的问题,再次让人们认识到了住房问题不仅仅是一个经济问题,更是一个民生问题和一个社会问题。政府在商品房市场得到了大量土地财政和交易税收,政府有义务和责任拿出一部分用于中低收入居民基本生活需求的保障房建设。市场在调节基本生活消费品住房供求方面是失灵的,完全市场化的房地产市场的结果就是市场畸形,逆向选择掉了真正的需求者,产生效率损失和社会严重不公。

  笔者认为,由于土地资源的稀缺性和长周期性、居民素质(如大学毕业生数量)的显著提高、区域发展极不平衡,人才会不断向工作机会多、发展空间大的大中城市集聚,大中城市尤其是北京、上海等一线城市的房价会进一步上升。只有建立健全住房市场的“二元体制”,保障广大中低收入居民的基本安居条件,使不同群体的居住需求者各得其所,防止房地产市场上不公平的社会财富再分配效应,社会发展与和谐才有现实的基础。(北京大学中国经济研究中心 宣宇)

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