保值承诺镜花水月

　　■案例：

　　市民高女士去年购买了某楼盘的房子，当时开发商承诺购房者保留10%的总房款，等交房时，若其他同品质房源的价格低于签约的价格，则免去这10%的总房款。但高女士在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定：“房屋交付前一个月内，如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源，应将10%房款一次性以现金形式付给开发商，款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐，开发商有权延期交付并追究违约责任。”

　　结果，近期交房时，高女士以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时，却遭到开发商的拒绝，坚称自己并未降价。

　　■解析：

　　魏亮律师说，目前楼市执行的是“一房一价”政策，同一楼盘，不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价，因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊，不但无法界定，反而还有利于开发商以此为由找借口。这种合同就是个销售噱头，可以称为营销陷阱。

　　同样，一些所谓的“无条件退款”其实是风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，契税等费用谁承担？

　　此外退房中，开发商审核或批准的时间主动权都在开发商，这就给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。

　　贷款风险你来承担

　　■案例：

　　李先生最近签订购房合同时，发现除了标准格式合同外，附加条款补充协议中增加了内容：“银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约；购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约，开发商有权收回房产，并没收2万元定金。”面对如此条款，李先生无可奈何。

　　■解析：

　　魏亮律师认为，在目前限购、限贷的形势下，开发商为了规避风险，把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任，强加到了购房者的头上。这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解，最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件，不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。魏律师提醒，要慎重签订合同条款，对于贷款政策变化对贷款购房的影响，要做相应的考量。