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苏州楼市新趋势 哪类户型火了?
吴江楼市网  发布时间:2017-07-12  来源:  点击数:1527

      转眼,2017年已过去一半,在调控政策不断发酵的“楼市新纪元”当下,一线城市和热点二线城市房价涨得没有去年那么快了,呈现缓步上涨或者趋稳,而调控的主要目的也是让房价涨幅控制在合理区间内,预计到今年年底仍会维持这种态势。

 
      随着市场宏观环境的改变,房企首先在拿地、开发和产品线上都做出了不少顺应行情的调整,那么作为房地产需求终端的购房者在产品需求上又有哪些改变呢?
 
      首先,普通住宅同比价格大涨,改善需求趋向一手房
 
      随着苏州地价的不断走高,对于房价的助涨压力也不断增加。纵观近几年苏州房地产市场成交价格,除办公类物业以外,苏州普通住宅、别墅、酒店式公 寓和商业的总价均呈现逐年上涨态势。其中,普通住宅尤为迅猛,从2012年至2017年的5年间上涨了107%,而姑苏区、园区上涨幅度近200%,刚需客群也因为价格原因和园区渐行渐远;吴中、相城、高新区的上涨幅度也都在90%左右。高压之下,苏州新房市场呈现出低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势,并且这种状态仍将持续。
 
苏州楼市新趋势 哪类户型火了?
 
      此外,据统计,2016年苏州市区二手房成交套数首度超过一手房成交套数,2017年上半年继续延续这种态势,二手房占比一二手住房总成交量的55%。与此同时,2017年上半年苏州二手房套均成交面积降到100㎡以内,而新房成交套均面积为120㎡及以上。要知道到两年前苏州二手房的套均面积都在110-120㎡之间,由此可见,随着苏州房价的提高,作为购房主力军的“刚需一族”已被迫从一手房市场转向了二手房市场,带来二手房套均面积的降低。新房市场正逐渐成为少量刚需、高端及改善客群追求住房品质升级的需求产品。大部分普通刚需客群更多在二手房中才能找到符合自身总价预期的产品。
 
      其次,户型面积需求分化,100-105平米供求比最低
 
      当新房市场进入改善时代,客群能承受的溢价提高,这意味着面积越大的产品,单价也将越高。而苏州相对于北上广等一线城市来说,才刚迈入改善时代,大部分客群所能承受的溢价有限。通过对比近5年苏州新房市场普通住宅产品的面积段供求比可见,90平米以下、100-105平米和120平米以上的产品供求比均低于1,其中供求比最低的为100-105平米面积段的产品。
 
苏州楼市新趋势 哪类户型火了?
 
      众所周知,供求比最能直观体现市场的需求所在,由此可见100-105平米的产品走俏于苏州新房市场。而对于首改客户来说,90平米以下的产品可能可以满足功能性但不能满足居住舒适性的需求, 110平米以上的产品总价又过高,可能超出了预算。于是兼具了舒适性与低总价的100-105平米的三房产品成为了很多对总价敏感的首改客户的最佳选择。
 
      类比全国一线城市房地产市场数据,可以发现这种现象并非为苏州的特列,北京、上海、广州、南京四大城市近5年100-105㎡户型供求比数据走势图中,很直观地体现了100-105平米户型的需求量从2014年起整体攀升,供求比持续走低。所以,100-105平米户型走俏是在房价走高的时代户型需求的必然趋势。
 
苏州楼市新趋势 哪类户型火了?
 
      功能空间恰到好处的100-105㎡的户型应该长什么样?
 
      通常,首改型购房者的家庭结构是由夫妻俩加小孩或老人组成,他们在购房选择上已非简单计算面积和价格了,而是这个房子的户型设计是否适合自身需求,是否适应家庭人口的居住的习惯。这样一来,三房户型成了最佳选择,而作为一个优质的三房户型则需要具备以下基本条件:
 
      首要条件则是户型方正、开间大、南北通透,这不仅能提高房屋的面积利用率,还便于设计、布置格局,最好是南向三房,将房屋采光面最大化;
 
      其次,全明户型也很关键,除了采光的优势之外,还有助于通风,室内新鲜的空气利于家人健康;此外,全明户型特别避免了厨房、卫生间带来的潮湿和闷热这类棘手问题;
 
       最后,一些体现居住舒适度的小细节也很重要,比如动静分离,家人间会客休息互不干扰,保护了居住隐私;比如动线合理,厨房与餐桌的距离、卧室与卫生间的距离是否合理,便捷等。
 
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