影响因素1：首套房or二套房

 

      在贷款买房时首先决定首付比例的是房屋套数和住房的属性，即首套房还是二套房，因为首套房和二套房的首付比例截然不同。目前各家银行执行的政策是首套房（无购房、无房贷记录）普通住宅首付比例为30%，拥有一套房但无贷款记录或者已经结清的二套房普通住宅首付比例为50%，拥有一套房但贷款未结清的二套房普通住宅首付比例为80%，首付比例的因素主要看首套房还是二套房和贷款结清与否。

 

 

      影响因素2：所购房屋的年限

 

     二手房贷款时所购买的房屋年限也会影响到首付的比例。如果购房人所购买的房屋年限较短，那么自然银行审批时贷款的额度也就越多，如果是年代久远的房屋，评估的市值也会比较低，所贷款的额度也不会多，贷款额度的变化也会直接影响到首付比例。

 

     不同的银行其具体规定有所不同，但常见的为如下几种：

 

      1、二手住房贷款期限最长不超过30年。

 

      2、二手房房龄和贷款年限之和不能超过70年。

 

      3、不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

 

 

      影响因素3：借款人年龄

 

      二手房贷款要求借款人年龄与贷款期限之和不超过60年（有的银行也会是65年、70年）。这也就意味着，借款人年龄越小，贷款期限越长，而借款人年纪越大，贷款期限较短。一般，两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

 

      影响因素4：房屋的评估市值

 

      首先二手房贷款的多少和贷款的年限和银行对二手房的评估价的高低有直接的关系，银行根据房屋的实际情况，主要在房屋面积、楼层、朝向、装修状况、房龄这五个要素出发，计算出该房屋合理的市场参考价值，如果估值过高，首付款相对比较低，缴税的额度有所增加，如果估值过低，买房的首付就要增加了。

 

      其他因素

 

      1、业主要求的首付比例

 

      有些业主因为银行放款较慢，所以要求购房人全款买房，还有一些业主会要求购房人支付超出银行划定比例之外的首付。首付比例和金额并不是一成不变的，在购房人经济能力允许的条件下，首付比例的设置较为灵活，买卖双方可以自行协商决定。

 

      2、借款人的经济实力

 

      对购房者来说，经济实力也同样决定着贷款年限。经济能力可以从工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益等几个方面来判断。一般而言对于刚需自住型的购房者，建议还款期限为15~20年，这时支付的利息总额较为合理，正常生活水准不会受到很大影响。对兼顾投资的购房者，如果有其他投资渠道，且回报大于房贷利息，那么贷款时间越长越好，如果没有其他理财渠道，建议期限尽量缩短。总而言之，购房者要综合考虑收入支出，不要让房贷压垮自己的理性选择。

 

      在选购二手房前，建议购房者提前了解银行规定和贷款知识等相关内容，以免办理贷款过程中发现问题，交易无法顺利进行。