楼市观察

下半年市场不确定因素增加 开发商拿地越趋谨慎
吴江楼市网  发布时间:2018-07-29  来源:姑苏晚报  点击数:1460

      下半年的首场大型土拍已经落下帷幕,土拍是房地产市场的导向标,从土拍中能嗅出楼市未来发展的一些动向。

 
      开发商小心驶得万年船
 
      于7月24日、25日两天进行的市区大型土拍,共有12宗地块出让,10宗为住宅类地块,其中3宗地块流拍,3宗以底价成交,另外4宗溢价率从高到低分别是18%、5.21%、4.01%、1.01%。
 
      数据显示,今年1-6月,苏州经历了大大小小土拍13场,其中市区3场,园区2场,吴江8场,共推出地块70宗,成功出让68宗,成交金额543亿元,其中住宅地块38宗,商业地块18宗。
 
      年初的首场土拍,冷热不匀,有拍出43167元/平方米价格的苏地2017-wg-47号地块,也有多宗地块以底价成交,2月土地市场有2宗地块流拍,4月7宗商服地块均以底价成交,5、6月份吴江区成为苏州市区拍地主流,太湖新城、同里等较为火热的板块共计推出16宗地块,多宗热地拍出了较高的价格。
 
      从这些土拍的情况来看,无论是地块的流拍还是高价地块拍出,在房地产市场都属正常的情况,如果地块自身条件比较差,或者开发商觉得地块性价比不高,再或者,地块限制要求太多,都会导致流拍。相反,如果有地块恰好被几家开发商同时看中,或者地块各方面条件都比较好,那么遭遇开发商争抢也是必然的,自然,地块的价格也就在争抢中被抬高了。
 
      从去年下半年以来,受各种因素的影响,众多房企资金压力陡增。在此背景下,激进拿地已不现实。地块的流拍和底价成交都显示,越来越多的开发商在拿地时越来越谨慎。
 
      开发商拼规模趋势加剧
 
      以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点,截至今年7月,本轮房地产市场上涨周期已有38个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。
 
      此轮调控,“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,无一不让此前有些疯狂的房地产市场逐渐平稳。
 
      这个稳直观地反映在开发商对土拍的态度上——拿地越来越理性和谨慎。当然,还有一个结果也不能忽略,开发商的资金压力正在受到严峻的考验。
 
      中原地产研究中心的统计数据显示,他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计,截至7月23日,50家房企合计拿地金额破万亿,达10940亿元。
 
       具体来看,碧桂园拿地数达366宗,权益拿地总价1086.03亿元,万科拿地124宗,权益拿地总额838.7亿元,保利71宗土地,拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。
 
      “上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家,房企拼规模趋势加剧。”业内人士说,热点城市成交量环比出现了明显的上行,成交量有所恢复。同时,各线城市去库存几近完成,房企开启补库存阶段。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为今年拿地的主体。而大量的中小型房企则面临无地可开发的局面。
 
      下半年市场不确定性增加
 
      不仅拿地谨慎,本月苏城开发商的推盘力度有所减弱,3周以来,仅有5个楼盘加推,另有1034套住宅领取预售证。7月首周市区商品房成交2788套,第2周商品房成交2659套,上周商品房成交1431套。前三周商品房成交量相较六月7278套,下跌了410套。
 
      但是从全国的情况来看,国家统计局数据显示,今年1-6月商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。从6月单月来看,中原地产的数据显示,全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。
 
      6月28日,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控,另一方面,则是从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。
 
      因此,在内外多重环境的不确定因素影响下,2018年下半年,房地产市场不确定性将再度增加。
 
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