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真实状况究竟如何? 观察江苏楼市异动与走向
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:848

      各地房地产业正面临"地震":

      股市跌了,楼市冷了,更有消息称,中小开发商资金链空前告急,国内房地产业面临"地震"。真实状况究竟如何?记者连日来走访省内地产、证券研究人士及宏观经济专家,细细分析当前宏观经济走势下,江苏房地产市场的异动及走向。

 

      量缩价滞、量缩价涨成为普遍现象

      在我省经济最为活跃的苏州,住宅成交正呈现大幅萎缩的状况。"去年底以来,每个月的成交都在降。4月底的房交会和'五一'的住博会短暂拉动市场成交回暖,但此后成交继续节节下滑,现在住宅周成交量仅在600套左右,而在去年高峰平稳期时,每周的成交量是1000多套。"苏州地产研究人士陈洁告诉记者。来自苏州官方的数据也表明,5月份当地住宅成交面积同比下降了40%左右。

 

      与住宅成交相适应,苏州土地市场也异常冷清。"今年只有四五次零星的土地拍卖,而在往年,到年中的时候都会有集中的土地放量。今年推出的住宅用地集中在工业园区,共12块,基本都是底价成交。有消息说,有个区近日本来准备进行土地拍卖,但觉得目前市场还是冷,不得已将拍卖延期了。"陈洁说。

 

      据了解,由于二手房流动性很差,现在苏州普通公寓投资客已销声匿迹,而在去年七八月份时,普通公寓的投资比例占到15%-20%,有些高档盘的投资比例更是高达40%。

 

      "开发商心里相当没底,想降,但又怕降了还是没人响应,如果再降就会一泻千里,压力很大。但购房人还在寄希望于开发商再降降。买卖双方基本都在等政策。"

 

      成交量下降的情况,在南京、扬州、南通、盐城、宿迁等我省中心城市正普遍上演。

 

      "南京房地产市场目前两极分化比较明显。去年以来,一些片区销售较稳定,像江宁片区价格仍小幅上涨,河西基本也稳定在1万元/平方米左右。但是江北、仙林等片区的销售压力很大,这是因为区域不成熟、推出量太大,再加上去年价格透支所致,这些区域已存在价格下跌的情况。" 南京网尚市场研究部总监金涛分析说。

 

      数据显示,1-5月,南京住宅成交不足2万套,较去年同期减少1.7万套,成交下滑明显;南通1-5月住宅成交面积同比减少70.1%,销售总量下降50%以上……

 

      不过,从整体成交均价来看,南京、苏州、扬州、南通、盐城等市均未出现下跌的变化,扬州、盐城房价甚至不降反升,其中扬州5月房价同比上涨了6.3%。

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      开发商资金突围:民间拆借、卖地风行

      据了解,在银行贷款困难且不能通过IPO、增发等手段融资的情况下,已有相当部分开发商出现资金困难。去年开发量曾占到南京江宁半壁江山的一家开发企业,手上的一些项目已经被迫停工。

 

      与此同时,江浙一带民间资金的实力非常强,一些民营企业手上资金雄厚,还有一些长期储蓄苦于没有资金出口,在这种情况下,民间融资暗中活跃。据金涛介绍,这种民间融资主要表现在公司之间的短期资金拆借或者几家公司的相互合作上。"前段时间就有南京的开发商出让一定百分比的股份拆借资金。还有的是采用信贷的方式,类似于典当,以固定资产作抵,如果项目获利,大家分成,一旦操作不善,作抵的固定资产则作价处理。"

 

      短期资本拆借利率远高于银行利率,目前在南京市面上,有的周息甚至达到了6%!

 

      卖地也是一种生存方式。一些开发商有土地在手上,而且一些早期获取的土地价格低,开发商在寻求资本合作时会做一个成本上的衡量,如果把握不大,就会卖地。"从2007年下半年开始我接触到的一些开发商,拿的地就是从小开发商手上买来的。"金涛说。

 

      还有一些多元化投资的企业,会将其它行业的获利"输血"到房地产开发上。

 

      而连以上融资渠道也没有的小开发商或者前期过于"冒进"的开发企业,目前资金链绷得很紧。而在南京,已有小开发商被挤出市场的情况。

 

      "2007年时不管价格多高,开发商都要拿到地,甚至于拿地前都不知道将来要做什么,那时有高增长预期。现在宏观经济存在不确定性,所以开发商普遍采取谨慎的规避措施,土地拍卖要么底价出让,要么流拍的局面出现了。"金涛这样描述开发商心态的变化。

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     股市跌了,楼市为何也冷了

     长期致力于宏观经济研究的光大证券研究员孙青洲对记者说,股市是"经济晴雨表",水、电、气、油上涨,人民币升值导致的出口利差小等,都直接反映到了股市上。而经济滑坡、股市大跌,同样会传导到楼市。

 

     不少人都认为楼市与股市存在"跷跷板效应",即股市不好,投资者应把资金抽离到楼市,从而助推楼市红火。但孙青洲说,并不能简单地这样理解。从股市和楼市的特点来看,股市流动性较大,而楼市流动性较小,如果要发生像人们所说的那种"跷跷板效应"的话,市场上必须有足够的资金支持。此次股市严重下跌,从6000点一路狂泻到2800多点,这意味着有一半的资产缩水,很多人已经深陷股市不能自拔,根本就不可能再有资金往楼市上投。

 

     而从目前中国乃至世界的资本市场来看,由于受美国次贷危机影响,已经处于严重的流动性不足,投资者也无财力再涉足房地产。另外,央行最近出台的一系列政策已经牢牢地遏制住了国内游资,这不仅减少了流入房地产市场的资金,更重要的是在心理上给予了投资者警示。显然,目前股市与楼市已成为唇亡齿寒的关系。

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     稳中有涨应是调控基本出发点

     毫无疑问,当前房价的走向与整个宏观经济大势密切相关。

 

     孙青洲说,江苏楼市的基本局面依然是稳定的。个别区域稳中有降,但降幅有限。他将此种情况视为楼市的"高位盘整",而这样的高位盘整会持续1-2年,因为还有大批银行贷款未收回来。

     "我们预计在2-3年的时间内,市场会处于一个'怀疑期',人们大多会怀疑房价是跌还是涨,两三年后会出现一些变化。"

 

     他认为,发展房地产业依然是扩大内需比较好的方法。从这个意义上说,国家会让房地产业继续稳定发展。"一旦通胀失控,对经济尤其是房地产影响很大,越南已提供前车之鉴,胡志明市的房价下跌了50%。我们预计接下来国家对房地产市场的调控将会'有保有压',对于信誉好、工程质量好、规模大的企业,将来可能会凭藉信用度贷款,而小开发商会在这个市场中自生自亡。"

 

     南京财经大学金融学院教授王家琪也认为,稳中有涨应是楼市调控最基本的出发点,决策层并不希望出现房价下跌的局面。"目前国家经济还需要房地产拉动。某一阶段发展过猛,出现通胀,国家暂时打压;如果出现崩盘危险,也会救市,否则一旦形成银行坏账、呆账,会严重损毁国家利益。如果说房价整体均价从一万跌到八千是正常的话,那么从一万跌到六千,可能性并不大。" 

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