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热销滞销实涨虚高 沪上“轨交房”表现喜忧参半
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:1028

到2010年,上海将织就一张四通八达的轨交网络。记者近日在对沪上在建轨交新线沿线楼盘的调查中发现,“轨交房”市场并非全盘红火,而是喜忧参半——

 
喜的是,在轨交发展的利好下,上海郊区的房地产市场发展迅速,且涌现出一批明星板块、楼盘;忧的是,因轨道效应被透支,给区域楼市带来的负面影响已开始显现,部分楼盘的房价甚至还出现了“虚高”的现象。

轨交带动外郊环间楼市

近几年,注定将成为上海轨道交通建设最为长足进步的几年。与轨交建设同步,众多以主打“地铁”、“轨交”概念为特色卖点的楼盘,也随着地铁大建设而迎来了发展的“春天”。松江的九亭板块就是因轨道交通利好,而迅速成长为上海西部郊区最为重要的大型居住区之一。

此外,因享受到轨道交通开通所带来的利好、市场表现抢眼的还有马桥板块,年初至今,房价上升接近3成。此外,11号线沿线的安亭板块、南翔板块虽然仍在建设中,目前已经提前预演轨道所带来的房价上升。二者年初至今的公寓均价较去年分别上升了31.51%和29.35%,轨道交通的发展,引起房价上涨势头的程度,由此可见一斑。

“相比市区内的轨道交通,当地居民对其的依赖程度明显要高,对当地经济的刺激作用也更加强烈,这就导致轨道交通对区域楼市的利好,外环线附近的区域楼市体现的更加明显,且以外环郊环间为最。”在解释远郊轨交房缘何走俏时,一位房产业界专家谈道。

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九亭高桥利好上涨明显

从数据上来看,今年的房价因轨道交通利好上涨十分明显的个案,有九亭板块的贝尚湾园、高桥板块的连成新苑、浦江镇板块的一品漫城几个项目。

在整个九亭板块,距离9号线站点距离的项目较少,贝尚湾园的距离则相对较近,这也是该案在9号线开通之后价格上升相比板块内大部分其他楼盘较快的主要原因之一。该案在06年的成交均价仅为6004元/平方米,07年则为7778元/平方米,而到年初至今(1.1-7.24),其均价已经上扬至12343元/平方米,较去年上扬了58.7%。

高桥板块的连成新苑和三林板块的万科新里程则分别位于6号线两端,今年的房价上涨得也比较明显。其中前者在06年、07年的均价分别为7602元/平方米和8668元/平方米,今年则达到了12279元/平方米,较去年上扬了41.7%。

万科新里程连续两年的均价涨幅在4成以上,在06年的均价仅为8460元/平方米,07年则在11971元/平方米,今年截至目前,该案的均价已飙升至17400元/平方米。

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部分轨交板块价格“虚高”

然而,记者在调查中了解到,目前上海部分板块轨道效应的提前释放,也使得区域房价出现“虚高”。部分轨交楼盘或多或少“滞销”,最终导致该区域楼市成交陷入低谷。

如川沙板块,今年房价上涨了一倍,成交量不足去年同期一半,下滑幅度高达55.6%,仅成交464套公寓。9号线沿线最炙手可热的九亭板块,更是从去年同期5970套公寓成交量下降到今年至今的1790套。安亭镇板块年初至今的公寓成交量也较去年同期下滑了47.5%,仅成交359套。

业内人士分析,轨道交通的效应被提前透支之后,沿线楼盘的在售房源就存在一定调整压力,要么成交量陷入低谷,要么价格上扬之势受阻。

“沪上部分之前房价上升过快或虚高的楼盘相继调低房源报价,日后或有更多轨道楼盘将面临这一压力。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示,真正意义上的轨道房大都位于近郊区域内,而外郊环是上海商品住宅交投最为集中的区域,未来的新增供应房源较市区范围要充裕的多,新房源的冲击将延缓区域内的房价上升。

【链接新闻】

很多买房人都希望自己“靠近一个站,就拥有整个轨道交通网络”,到时候地铁四通八达,一进站,想去哪儿去哪儿,松江、青浦、崇明……不过,目前拥挤和噪音永远是人们诟病轨道交通的两大问题,不少人拒绝轨道房,就是因为这两大原因,要是这些问题解决了,“轨道房”会更受欢迎。

轨道房“吃香”18个“地铁口”楼盘

浦东高行

连城新苑  到东靖路站步行六分钟

临近地铁站点:6号线-东靖路站

步行距离:700米

通车时间:2007年底

6号线提升出行交通

连城新苑位于浦东高行镇东沟地区,处于规划中的东沟居住区内,该居住区共有75万平方米住宅总量,规划总户数约6000户。连城新苑是该居住区中最大的商品房住宅小区,其北面和东面分别被莲心河、炼港浜围绕,南临东靖路,往西与在建中的浦东北路相距约100米,往东与轨道六号线东靖路站相隔700米。目前经东靖路的公交线路少,居民仍需依赖浦东大道上的公交线路,轨道交通六号线通车、张杨北路与张杨路贯通后,东沟居民区的出行状况得到一定的改善。

人车分流 层高三米

连城新苑是东沟区域规模最大的楼盘,整个小区规划有16幢小高层住宅。连城新苑在规划设计上有三个特点:一是,实行人车分流和设计,小区车行道路环绕在小区外圈,从主入口进入后,就向东、西两侧行使,各自进入地下车库。二是,小区外立面采用了大理石与涂料结合,住宅的1-2层及沿街商铺连廊墙面均采用大理石。三是,在单套面积控制合理的情况下房型比较舒适,都是一梯两户设计的户型,以91-95m2的两房房型为主,并且客厅面宽4.2米,卧室面宽在3.6米,层高达3米。

[优势点评]

从连城新苑步行至在建中轨道6号线东靖路,站仅需数分钟。除现房可亲眼见证社区的优势外,其整体定位等也在周边几个楼盘内数一数二。东沟新村一带除了一个华联超市外,没有其他主力商业去处。

[特别提醒]

连城新苑位于东靖路、浦东北路附近,处在黄浦江与高行镇之间,该案是东沟居住区中最大的商品房住宅小区,往西与在建中的浦东北路相距约300米,往东与在建的轨道六号线东靖路站相隔700米,步行时间10分钟以内。

浦东金桥

金桥瑞仕花园  距6号线站点300米

临近地铁站点:6号线-金桥路站

步行距离:300米

通车时间:2007年底

公交线路丰富 6号线便利

住在金桥瑞仕花园乘坐公车或自驾车都很便利,公车主要集中在博山东路和金杨路上,小区门口有723临时站和沪祝线,步行只要1分钟。

博山东路上主要公车有772、787、大桥三线、开往五角场和耀华等地,5分钟一班。小区往南步行7分钟到金杨路上,小区周边的主要公车有990、977、554、蔡陆专线、东周专线等,可开往高行、高桥、张桥、第一八佰伴等地。

开自驾车走浦东大道或张杨路,都可以到达陆家嘴和人民广场。小区南面的张杨路上,轨道交通6号线目前已通车,楼盘紧邻金桥路站,业主可以很轻松的享受到轻轨给生活带来的便捷。

绿化率56% 得房率84%

金桥瑞仕花园小区总占地面积12.79万平方米,总建筑面积22万平方米,其中住宅16万平方米,总户数为1200户,地下车库面积3.6万平方米,拥有车位1000个(电梯直达车库)。地面车位仅有50个左右,很少占用地面空间,使得小区的环境更加的协调,基本上小区的车为配比为1:1,绿化率为56%,得房率为84%。

[优势点评]

金桥瑞仕花园坐落于浦东要道金桥路西侧、张杨路北侧,属于浦东内中环的金杨板块,前期推出的为全装修房源,装修标准约为2500元/平方米。目前在售房源为去年11月底推出,房型为180平方米的3+1房和81平方米的一房,均价25000元/平方米。

[特别提醒]

该项目交通便捷,周边多条干道联通张杨路、世纪大道、和东方路,小区附近还有商业、教育等配套,生活十分便利。不过由于紧靠主干道张杨路、金桥路,以及在建中大规模商业金桥埃蒙顿广场,将使楼盘缺乏居住型社区的安静环境,且易受噪音等因素影响。

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浦东高行

金地未未来  距离50米六号线就在家门口

临近地铁站点:6号线-五洲大道站

步行距离:50米

通车时间:2007年底

南北均通轨道站点

金地未未来位于浦东张杨北路、五洲大道路口,紧贴翔殷路隧道浦东段,南临五洲大道翔殷路隧道,北靠浦东北路,东面是张杨北路。小区的最北面步行至轨道交通6号线洲海路站约5分钟,南面步行至五洲大道站亦在5分钟之内。若驾车出行向南,3分钟就可到达翔殷路隧道口,经隧道便可直接上中环路。至浦西用时不超过10分钟,行车十分方便。但周边的公交线路可以说几乎没有,出行除了自驾,也就只能依靠轨道交通了。目前,金地未未来附近的生活和商业配套均欠佳,周边多以工厂和部分农民私房为主。

主推精装修小户型

金地未未来地块呈矩形,整体项目总建筑面积为15.4万平方米,是目前外高桥板块内在建项目中规模较大的纯商品房楼盘,共两期三年开发,绿化率为35%,容积率为1.6。该项目所有房源均为精装房,以50-60平方米的一房、80-90平方米的二房和90-115平方米的三房为主,附加少量150平方米的四房。

预计房展会后推出首批房源

金地未未来预计5月底开盘推出第一批房源,将以89平方米为代表的三房作为主推产品,多层花园洋房总高五楼,采用层层退台设计,一楼和二楼为150平方米的四房二厅二卫,赠送地下室或前后庭院,3楼为115平方米的三房二厅二卫,赠送南北双露台,而四、五楼就是89平方米的三房二厅一卫。

[优势点评]

1、金地未未来位于浦东高行板块,毗邻轨道交通6号线五洲大道站。2、该案是上海首批按国家“70/90政策”进行规划的楼盘,有三种物业类型,高层、组合式、空中院馆。3、在多层花园洋房中打造90平方米以下的三房,采用层层退台,短进深大面宽设计,客厅面宽4.5米,主卧面宽3.8米。

[特别提醒]

金地未未来是近期较为关注的全新项目,首先是70/90的定位符合多数购房人的需求,其次金地品牌和全装修配置也吸引了不少眼球。金地未未来周边并无其他同类规模的纯商品房,所以该均价也无从比较,不过按产品的定位和配置,该案的售价肯定高于高行板块其他在售项目。

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地铁口房比区域盘至少贵一千

“地铁口房”的优势自然是不言而喻,此类楼盘往往占据着交通要道,出行便捷,再加上地理位置优越,往往积聚了大量人气,商业比较发达。本期主要介绍几个名副其实的地铁盘,分布在松江、闵行、徐汇,它们距离轨交站点的距离都在步行5分钟以内,价格也比周边盘贵1000-2000元/m2。

松江九亭

九久青年城   地铁上盖楼,49平米小户型75万起

临近地铁站点:9号线-九亭站

步行距离:400米

通车时间:2007年底

49平方米总价75万以上

九久青年城在去年12月开盘,首次大约推出2栋共计约600套房源。该案三梯十九户设计,为35-46平方米的小户型。该案开盘以来销售情况很好,目前去年底开盘的房源已不多。售楼先生告诉记者,“现在还剩49平方米的这种户型了,全部是在高层,大概还有10套左右吧。目前总价在75-80万元之间,均价约为15500元/平方米。”据悉,现在购买还是能享受到一定折扣,分期付款98折,一次性付款95折。不过,由于小区是商住性质,首付要达到五成,而且贷款只能贷10年期的。

据售楼处最新消息,该案预计在6月15日左右有新房源上市,同样是35-55平方米的小户型,均价未定,估计和前期14500-15000元/平方米均价相差不大。

物业费高达3.9元/m2/月

和上海青年城一期最大的一个不同点就在于,二期九久青年城房源的层高为4.8米,分割出的上层空间有2.28米,相比一期房源上层仅1.4米显得宽敞了不少。

不过,该案房源并非土地使用权期限70年的住宅类房源,而是土地年限50年的商住两用房,这些房源物业管理费比同区域内的其余楼盘高出不少,达到3.9元/平方米/月。另外,其今后水电费标准也较其他住宅类小区贵30%左右。

属于轨交9号线上盖建筑

九久青年城位于九新公路近沪松公路,向东约300米的地方就是九亭重要的商业购物中心九久广场。而且该案还是南九亭各楼盘中距离九号线九亭站最近的楼盘之一,属于9号线地铁上盖建筑,距离站点只有400多米距离,再加上9号线九亭站在小区所在公路一侧设立了入口,出行非常方便。但如果要乘坐公交出行则比较困难,沪松公路上车辆众多,高峰时间更是非常拥堵。

[优势点评]

1、户型小,单价虽高,但总价能控制在合理范围内。2、九久青年城是全装修房,装修标准为1300-1500元/平方米。

[特别提醒]

1、目前可售房源较少,楼层高,价格也较贵。2、青年城的第二批房源预计在6月中旬即将推出,主要户型为35-55平方米。

徐汇中心

电影华苑  三条轨交环伺,只剩大户型在售

临近地铁站点:4号线-上海体育馆站

步行距离:100米

通车时间:2005年底

可售房源为133平米三房

从4号线上海体育馆站出来,站点对面就是徐汇有名的以小户型为主的楼盘电影华苑。记者看到,该案外立面已做好,阳台按楼栋不同分别以红、绿、黄装饰,非常醒目。徐家汇板块以大户型豪宅为多见,小户型绝对是板块内稀缺产品。电影华苑主力房源以60多平方米的一房和86-94平方米的二房为主。不过,售楼先生告诉记者,目前该案所有的一房二房都销售完毕,目前在售的只有133平方米的大户型三房。

总价在340-360万元左右

售楼先生告诉记者:“小户型的一房二房最受欢迎,早就卖完了,即使现在剩余的133平方米三房,数量也不多了。比如15楼的一套,总价大概是360万。而楼层低一些的,在10楼以下的房源,总价在340-350万元左右。”记者计算了一下,该案目前均价在26000-27000元/平方米之间。

电影华苑于去年8月18日推出一批共计158套房源,房型分别为65平方米左右的一房,94平米的二房,133平方米的三房,当时均价24000元/平方米。在开盘后不久,电影华苑均价就已达到26000元/平方米,稀缺的小户型还曾达到28000元/平方米的高价。不过随着小户型的去化,该案均价也有所回落。

周边有三条轨交围绕

交通便利是本案的一大卖点,小区出门步行5分钟范围内,有1号线和4号线站点。之外,3号线的漕溪路站也在步行仅需七八分钟的漕溪路上。可以说,该案周边三条轨道交通环绕,出行具有其他楼盘不具备的特殊优势。另外,小区马路对面的旅游集散中心还有多条旅游专线车。驾车出行,出零陵路可上沪闵高架路和内环线。

[优势点评]

1、电影华苑附近飞洲国际广场、上海体育馆、世纪联华可满足休闲娱乐需要。2、该案在7月就要交房了,小区已基本实景呈现。

[特别提醒]

1、目前该案只有大户型房源在售,总价较高,为340-360万左右。2、小区地处繁华路段,交通、购物方便的同时,也难免有噪音污染。

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老闵行

丽都城  均价过万,离站点只走5分钟

临近地铁站点:5号线-金平路站

步行距离:200米

通车时间:2003年

只剩大户型三房在售

丽都城位于闵行老闵行板块,总建筑面积22万平方米,由多层和小高层组成,房型为57-160平方米的一到四房。3月23日,丽都城开盘推出66套新房源,主要包括87-105平方米二房和130平方米以上的三房。

相比前几次的推盘数量,此次开盘数量较少。虽然新房源的数量不多,但此次的开盘价却冲破了万元大关,达到了10000元/平方米。售楼先生介绍称,“这批房源均价一万,是多层住宅。目前三四十套二房已全部卖完,只剩下很少的三房了,最小面积是130平方米。”

网上房地产资料显示,该案最新的这批房源已基本销售完毕。剩余房源全部为133平方米左右的三房,由于总价较高,销售速度自然没有二房快。

均价一万,区域楼盘最高

去年11月11日,丽都城首次开盘,此批房源均价8000元/平方米,开盘售罄。在随后的几个月,丽都城陆续推出新房源,该案售价也逐步上涨。全年12月底,该案报价为8500元/平方米,1月中旬报价9000元/平方米,等到1月下旬该案再次推新房源时,报价已涨到9800元/平方米。一个月之内两次推盘,该案的均价就相差了800元/平方米。而最新的一批房源更是一举跃上万元关口,成为目前区域均价最高的在售盘。当记者问到为何均价高达万元时,售楼人员称:“这批房源位置比前批要好,是靠近金平路商业街的。”

轨道桥连接小区和站点

丽都城离5号线金平路站走路不到5分钟。通过一条不长的轨道桥,就能到达小区出入口,小区算是十足的“地铁口房”。另外,丽都城所在位置属于老闵行板块的核心区域,配套非常丰富。尤其是金平路站和东川路站两站之间,集中了欧尚超市、金海马家居、永乐电器和各种饭店等商业配套,另外,小区对面还有联华超市和农贸市场。再加上小区自己规划的商业街,未来业主的购物休闲非常方便。

[优势点评]

1、多层电梯房是区域内比较少见的产品,由于得房率较高,比较受购房者欢迎。2、周边配套非常丰富、有欧尚等大卖场,还有金平路商业街,算是该板块比较繁华的地段了。

[特别提醒]

1、该案的交房日期是在2009年10月。所有楼栋做好后再统一交房,绿化、商业都能实景呈现,避免了分批交房后的混乱。2、目前可售房源较少,都是一些133平方米左右大户型三房。

徐汇田林

永兆豪庭  距9号线站点200米,现房在售

临近地铁站点:9号线-漕河泾站

步行距离:200米

通车时间:2007年底

5月9日推207套新房

永兆豪庭于5月9日开盘推出二期新房源。该案共计推出207套房源,主要包括62平方米左右一房、92平方米左右二房和113、128、135平方米的各类三房。据售楼小姐介绍,这批房源全部都是毛坯房,其中还有部分是动迁房源。另外,这批房源是在5月初开盘5月底就交房的,是现房销售。

永兆豪庭位于虹梅路宜山路,与漕河泾开发区和古北相邻,属于徐汇田林板块。由于比较“边缘化”,不少人认为它属于闵行区。没有处在徐汇的中心,该案的价格自然也就在区域内处于较低位置。

新推房源均价21000元/平方米

永兆豪庭首次开盘是在2007年9月,销售情况良好。而在9个月后,在今年5月该案才迟迟推出其二期房源。一期的房源大多临马路而建,难免受到灰尘和噪音的污染。售楼小姐告诉记者,相对一期来说,二期房源的品质和位置都较好。所以该案新推房源价格有所上涨,目前均价是21000元/平方米,一套62平方米左右的一房总价大概在140万元左右。

去年9月该案首次开盘推出4栋楼房源,当时售楼处的报价是14500元/平方米。而随后的几个月,该案逐渐上涨,去年年底该案售价已涨至17000元/平方米,而今年2、3月份该案售价维持在18000元/平方米。

离漕河泾开发区站200米

徐汇区的“地铁口盘”并不多,永兆豪庭算是名副其实的一个。该案位于虹梅路宜山路交界处,与长宁古北社区相邻,靠近中环线。小区的交通很方便,离地铁9号线漕河泾开发区站只有200多米。离地铁近是小区一个突出的优点,地铁的开通也是一期二期房源售价差距较大的一个重要原因。除地铁外,小区周边也有不少公交车,前往闵行、长宁都比较方便。

不过,永兆豪庭所处大环境并不太好。小区周边多为老公房建筑,购物环境一般,主要依靠周边便利店、商铺等。

[特别提醒]

目前田林板块区域内的楼盘主要是南林公寓和海上名邸。前者房源少、销售周期长,目前均价为19000-20000元/平方米。海上名邸均价22000元/平方米。

[优势点评]

1、永兆豪庭交通方便,门口就是9号线站点,出行非常方便。地处交通干道,自驾和公交出行同样便捷。2、属于徐汇、闵行交界处,能享受到两区的配套。

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西区地铁房最低也要两万多

随着上海市的轨道交通线路的不断完善,地铁网络的不断健全,人们越来越多的把地铁房作为购房的首选目标,地铁的准时性及快捷性加上保值抗跌性是购房者不惜重金购买的重要原因。综观西上海四区,传统意义上地铁房主要有二号线、三号线、四号线沿线的楼盘,集中于长宁区及普陀区,其中最低的两万多,高的达到三万多。

长宁北新泾

长宁馥邦 北新泾站“坐镇”小区门口

临近地铁站点:2号线-北新泾站

步行距离:200米

通车时间:已通车

价格从20000-25000元/平米不等

长宁馥邦目前在售房源为去年底12月29日推出的,当时售楼处对外明确的参考报价是均价22000元/平方米,此价格比年初要高了近9000元/平方米。售楼小姐当时给出的涨价理由是,此批房源为靠近苏州河的6号楼,是板式结构的小高层景观房,户型为南北通透的全明设计,二房97-114平米,三房为116-140平米。而近日记者从售楼小姐口中得知该盘的参考报价在20000-25000元/平方米,一房一价,不过基本上都在200万以上。

购房者反映售价偏高

在现场,一位来看房的叶先生对记者说:“这个楼盘明显价格太高了,去年均价才一万三,去年底一下就涨到两万二,之后卖得就不好了,现在很多楼盘都低开了,天山华庭比这地段好也就卖两万。”售楼人员对于高价的解释是:两万多一平米的房源一方面是由于全市去年下半年房价的集体上涨的带动,还有,是因为此批房源位置比较好,还可以看苏州河景。

地铁乘三站可达中山公园

长宁馥邦地处天山西路、北渔路,东面毗邻北虹路中环线高架。北新泾地区是一个较老的新村住宅区,本案西面就靠着新泾新村,那里的生活配套设施虽然不够高档,但比较齐全,能满足日常生活所需。长宁馥邦南面对着天山西路,天山路沿线是长宁区重点打造的商业地段之一,将建设成一条较高档的商业街。

该小区门口就是轨道2号线北新泾站,在中山公园、静安寺、人民广场上班的人可以很方便快捷地到达目的地。

[优势点评]

1、此批房源为靠近苏州河的6号楼,是板式结构的小高层景观房,近苏州河是最大优势,空气清新,适合居住。2、该案附近医疗配套齐全,业主看病问题无后顾之忧。3、本案东面是中环线高架,自驾族出行非常方便。楼盘南面面对轨道2号线北新泾站,三站即可到达中山公园。

[特别提醒]

1、该案离北虹路中环线不远,不可避免的多了些高架噪音的影响,所以购房人在选房时注意挑选小区中央的房源可以最大限度地减少噪音的影响。2、附近多为北新泾地区的老式居民区,虽然配套相对成熟,但是环境有点杂乱,一定程度上影响了楼盘的大环境。

普陀长寿

泰欣嘉园  小区将直通七号线站点

临近地铁站点:3、4号线-镇坪路站

步行距离:300米

通车时间:7号线09年底通车

两房虽小 单价卖到三万二

该案在内环内,靠近苏州河,在售房源单价在32000—33000元/平米,等M7线建成,去静安寺徐家汇都一部头。且常德路口的镇坪路桥修好后,开车到静安寺只要10分钟。交房后还会在地铁出口有高尔夫球场车接送。M7号线出口直通地下车库。该案推出房源均为全装修,装修成本在2500元平方米。目前在售的房源位于8号楼及1号楼,房型差不多,有两房及三房,两房目前售价偏高,在33000元/平方米,三房则价格稍低,在32000元/平方米。

三、四号线“现成” 七号线在建

泰欣嘉园位于光复西路镇坪路,多数房源可观苏州河,生态环境较好,距M3线和M4线出入口步行5分钟,而距在建的M7线步行在15分钟以内。主要配套集中在其北部的乐购和好美家,附近还有普陀区人民医院、普陀区老年护理医院等医疗机构,业主看病很方便。普陀公园、梦清园步行都在15分钟内,运动爱好者晨练选择比较多。

物业费高达3.23元/平米/月

该案3.23元/平米/月的物管费还是较高的。据售楼小姐介绍,楼盘是按酒店式公寓进行的,比如玻璃要求隔音,所以轻轨不会有干扰,室内的排水系统也是同层排水,抽水时楼下的住户不会听到声音。所以该楼盘价格较高,但83平米的小两房还是比较适合那些讲究生活品质、收入又比较高的青年人用作婚房。

[优势点评]

1、泰欣嘉园小区周边自然生态环境在市中心算一流,近苏州河是最大优势,还靠近梦清园,空气清新,适合居住。2、该案附近医疗配套齐全,业主完全无后顾之忧。3、该装修房虽然价格贵但省去了装修新房的麻烦,而且均为现房,即买即住比较方便。

[特别提醒]

1、该案在交通方便的同时,不可避免的多了些高架噪音的影响,虽然有中空玻璃阻隔,在选房时注意挑选小区中央的房源。2、小区档次高,所以单价较高,为普陀区最高价楼盘,如果是预算不充足的人选房,建议选择83平方米的小两房,总价200多万也足够居住。

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普陀光新

中远两湾城  三、四号线交汇与该楼盘

现房最低21000元/平方米

今年1月份,该项目四期璀璨天城D、E两座新推房源均价2.3万元/平方米。2月22日,该项目开发商打出广告称,璀璨天城D座其中一套房源以最低价22379元/平方米销售。近日,记者向该项目售楼处咨询时却惊奇地发现,该项目目前最低售价已经低到21000元/平方米,而最好的楼层也只买到22500元/平方米,比前期的均价降低至少500元/平方米。“听说你们只有一套最低卖22379元/平方米,我现在买得到吗?”记者问道。“有的,10楼附近的都是这个价格。最好的楼层也只贵200元/平方米。”售楼人员说。“那比这个更便宜的有吗?”记者进一步问。“也有,现在最便宜的不到21000元/平方米。”售楼人员说。

在售房源处于小区中较好位置

售楼人员介绍,中远两湾城位于中山北路、中潭路。小区四期璀璨天成总占地面积约15万平方米,由4幢长板式、5幢短板式和2幢点式高层组成,建筑密度为18%,是中远两湾城定位最高、绿化和景观最佳的一期,也是整个项目的收官之作。璀璨天成紧邻800米长的苏州河景观岸线,及社区内6万平方米的中央花园,不少沿河住宅既可以看河景又能观绿地。

另外,在璀璨天成配套设施中,有2000平方米的幼稚园、5000平方米的健康生活馆和1300平方米的露天游泳池,以及靠中潭路一侧的近7000平方米的商业配套。

三、四号线中潭路站经过小区

小区附近有乐购光新店,附近澳门路上有月星家居博览中心,光新路中山北路口有永乐家电,红子鱼美食总汇,以及长寿路地段医院,普陀区人民医院;教育资源有博士蛙幼儿园,中远实验学校,中远实验学校,同济大学第二附属小学;交通有轻轨三、四号线、公交76、802、743等。

[优势点评]

1、楼盘房源位于社区南侧,临近苏州河,景观效果不错。轨道3、4号线从项目北侧经过,设中潭路站;社区配有博士娃幼儿园、中远实验学校、网球场、游泳池等配套,且都投入使用,生活便利。楼盘的南侧是苏州河蜿蜒流过,河岸绿化已呈现。目前社区在售所有房源均是现房销售,收官之作,值得珍惜。

[特别提醒]

1、小区所处的地段虽然属于内环,但是其密度较高,处在小区里会有点压抑的感觉,虽然群租问题已大体得到解决,但小区内租客较多人流较杂的现状仍没改变。所以如果看中了这个楼盘的话,尽量买靠小区中心的高区房源,这样可以把以上缺陷降到最低。

中山公园

凯欣豪园  下楼即可乘二、三、四号线

临近地铁站点:2号线-中山公园站

步行距离:100米

通车时间:已通车

共享中山公园商业配套

凯欣豪园所处长宁路、汇川路,距中山公园仅约200米。中山公园附近地区,有香港新世界百货、巴黎春天大酒店、兆丰广场等,随着轨道2号线延伸段的建成,其发展后劲已日渐清晰。凯欣豪园位于中山公园商圈的中心地带,只是该区域长期以来一直没有新盘推出,所以该板块新房供应是相对比较稀缺的,正因如此,该案开发商才可能会对后市很有信心,因此如一些购房人所说推迟开盘,待价而沽。

乘2、3、4号线可达全市各地

轨道交通2号线中山公园站出入口就在楼盘隔壁的商厦内,经地铁向东可达市中心和浦东张江。向西通过轨道2号线延伸段还可到达北新泾,最终可经虹桥开发区附近至虹桥机场。楼盘西北约300米是轨道3号线中山公园站,向南可经上海八万人体育场、市旅游集散中心,至上海南站。楼盘附近还是73、96、88等约10条公交线路的终点站。楼盘西面是内环中山西路高架,小区至匝道口约1公里,驾车出行也较方便。

交通方便的同时闹中取静

凯欣豪园附近高层建筑较多有利有弊。有利是阻隔了长宁路喧闹的马路噪声,不利是对凯欣豪园北面的部分低层房源会造成采光方面的影响。凯欣豪园西面是汇川路,车辆不多。东面和南面是一些小高层或高层,视觉不错,西面隔汇川路是一大块空地。楼盘附近的几部公交车的终点站,因离楼盘较近,车辆起动进出会产生一定的噪声,对楼盘西面的部分房源会有一些影响。

[优势点评]

1、社区地段优越,位于中山公园的核心区域。周边有三条轨道经过,二号线就在门口,三号线及四号线也步行5分钟也可到达。适合在中山公园、静安寺、人民广场等地上班的高级白领。2、该案附近购物设施丰富,有龙之梦购物中心等,医疗配套也齐全,适合习惯市中心生活的人群购买。3、中山公园附近已经很久没有新盘推出了,相信该盘的稀缺性将在一定程度上提高了其较高的升值潜力。

[特别提醒]

1、该案小区围合布局使得房源通风采光受到一定影响,密度显得略微高一点。2、楼盘由于单价高达33000元/平方米左右,加之房型没有上一期的那种小房型,均为100平方米以上的两房及三房,所以购买该楼盘的门槛较高,至少要三百几十万,所以购买前要考虑清楚。楼盘附近的几部公交车终点站,因离楼盘较近,车辆进出小区会产生一定的噪音影响,选择房源最好挑选小区当中位置的。

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4个轨交楼盘6月都要推新房

就上海而言,乘坐地面公交尤其是上下班的高峰时段极为拥堵,买房就要买“轨交房”,出行会方便很多。为此,记者搜索出了北上海4个6月即将推出新房源的地铁楼盘推荐给读者。

闸北内环板块

卓悦居二期  一号线汉中路站抬头可见

临近地铁站点:1号线-汉中路站

步行距离:100米

通车时间:已通车

一期已售罄 二期6月新开

卓悦居(一期)目前已经基本销售告罄的房源于去年6月份推出,开盘价格为19000-20000元/平方米。据上周四售楼处消息,该案预计6月份推出二期房源,房型还是以紧凑小户型为主,有66平方米的一房和86-98平方米的二房,总共有6种房型可供挑选,预计售价28000-30000元/平方米。

除了一般全装修房配置的家装材料及卫浴,另外还赠送品牌空调、冰箱和洗衣机等家电卓悦居为精装修房销售,除了一般全装修房配置的家装材料及卫浴,另外还赠送品牌空调、冰箱和洗衣机等家电。

距1号线汉中路站100多米

卓悦居位于闸北内环板块共和路、民立路和汉中路的围合中,距轨道交通1号线汉中路站仅100多米,走出汉中路站1号口,抬头就可以看到,中间仅隔一条10米的小马路。虽然与地铁如此“亲密接触”,但地下的轨道完全绕过小区而行,因此不必担心地铁运行而带来的震动和吵闹。此外,距轨道交通3、4号线上海火车站站约1公里,轨道交通资源十分丰富。

该案距南北高架天目中路上下匝道也仅300米,自驾车出行也很方便。铁路上海站、高速长途汽车站、数十条公交线路起迄站点均在其周遍1公里范围内。太平洋百货站前店与小区隔共和路相望。

价格偏高,区域内不占优势

就目前闸北内环板块来看,其他主要新建楼盘有绿洲雅宾利花园、蒙特利城和紫兰苑二期。绿洲雅宾利花园二期开盘时间预计延迟至今年下半年;蒙特利城目前仅剩尾房在售,面积均偏大,房型有130平方米的三房和150平方米的四房,均价23000元/平方米;紫兰苑可售房源也不多,以106-109平方米的二房和120-137平方米的三房为主,均价21000元/平方米。

[优势点评]

卓悦居位于上海火车站附近,出行方便,周边配套设施完善,距轨道交通1号线汉中路站步行仅3分钟。作为精装修小户型公寓,在一定程度上迎合了年轻白领的“胃口”。

[特别提醒]

与区域外,新闸路上的上海滩新昌城相比,地段和住宅档次基本不分上下,卓悦居价格有一定竞争优势,新昌城毛坯房售价26000-33000元/平方米。

大宁板块

慧芝湖花园二期  至一号线马戏城站5分钟

临近地铁站点:1号线-马戏城站

步行距离:300米

通车时间:已通车

售价参考一期项目二手房

慧芝湖花园一期已经售罄,目前暂无房源可售,其二期房源由原来3月推迟至6、7月份。据了解,此次所推房型以90-100平方米的二房和130-160平方米的三房为主,毛坯房销售,售价可参考一期目前市场上的二手房价20000元/平方米左右。

该案总建筑面积约40万平方米,分三期推出,后续还有房源。

交通和购物环境都很不错

慧芝湖花园位于闸北大宁板块广中路、平型关路交汇处,斜对上海大学。从小区广中路的出口步行至轨道交通1号线上海马戏城站仅需5分钟,临近的共和新路上有46、916路可直达人民广场,95路可达上海火车站,交通便利。从小区出发,步行一刻钟可到已建成的大宁国际商业广场,步行15分钟可穿过主干道共和新路到大宁绿地。

毗邻楼盘均价已上二万二

就目前大宁板块来看,去年下半年各在售楼盘都有一波较大涨幅,并且销售情况都还不错。与本案最具可比性的是仅隔一个街区的宝华现代城,目前仅剩大面积房源在售,最小面积的为130-140平方米的二房,楼层偏高,单价在22000元/平方米以上,总价在300万左右。相比之下,慧芝湖花园小区内部建设要优于“宝华”,但“宝华”更靠近轨道交通站点和商业中心,位置更为突出。

[优势点评]

最值得一提的是,社区特设国际的会所,内设健身室、创意露天景观茶座及内外连通式泳池。周边拥有如上海马戏城、大宁绿地、上海大学、大宁国际商业广场和闸北体育场等成熟的生活配套。

[特别提醒]

该小区开发商资质较好,房屋品质有所保证,区内的景观绿化设计合理。人车分流的设计也提高了生活的舒适度,该案一期已入住,可到实地查看。

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杨浦内环板块

宝地东花园三期  至四号线大连路站3分钟

临近地铁站点:4号线-大连路站

步行距离:200米

通车时间:已通车

预计6月份推出三期房源

宝地东花园在售为二期最后一批房源,目前可售房源仅剩高区且以复式为主(19、27层),面积从170-300平方米不等,单价28000-29000元/平方米。据上周四售楼处消息,该案预计6月份推出三期房源,位于锦州路、唐山路,在一期和二期之间(3、4号楼),房型以100-108平方米的二房和120-140平方米的三房为主,售价尚未确定。据回忆,该案二期最后一批房源于去年6月份推出,当时开盘价格为21000-26000元/平方米。

与前期一样,三期依旧是装修房销售,包括实木地板,艺术钢木结构防盗门,全套伊奈品牌卫生设备,其中有淋浴房和浴缸,德国柏丽厨柜(工作台、厨柜、壁柜、能率热水器等),还有日立空调、亚细亚墙地砖。

至两个轨交站分别3、15分钟

宝地东花园位于大连路、周家嘴路相交的区域,距和平公园约2站路,附近有17、137、222、958路等公交线,可直达外滩、人民广场、上海火车站等市中心,从本案至轨道交通4号线大连路站、轨道交通8号线鞍山新村站步行分别在3、15分钟左右,驾车出行从周家嘴路、长阳路出发能很快到达黄兴路高架,而大连路向南可经隧道去浦东,向北可上内环、汶水路立交。

目前该案商业网点不是最多,购物需到唐山路、昆明路、辽阳路、荆州路的南端,好在这几条路与本案都不远,不久,毗邻本案的宝地广场建成后,将与规划中的大连路“国际商贸综合服务区”连成一片,购物环境将得到根本改善。

目前板块整体可售房源少

就目前杨浦内环板块来看,其他主要在售楼盘只有位于控江路上的华升新苑,房型以108平方米的二房为主,均价21000元/平方米,目前剩余楼层为6层以下,13、14层(总高17层),现房销售。

与宝地东花园最具可比性的是隔大连路相望的鸿旭豪苑,该案隶属虹口区北外滩板块,可售房源不多,售价23000元/平方米左右。鸿旭豪苑的价格要低一些,但社区规模不大,而宝地东花园的整体规模、环境和品质都要胜出一筹。

[优势点评]

目前该案周边基本日常配套一般,最为突出的是交通条件好,出行非常方便。此外,小区内部环境规划不错,前期业主已陆续入住,已经有一定人气。

[特别提醒]

该案建筑风格明快大气,高层外观富有变化,顶层电梯房带有“礼帽”,底层铺设大理石板材,外墙为褐色小面砖。

上大板块

经纬城市绿洲二期  7号线南陈路站在社区内

临近地铁站点:7号线-南陈路站

步行距离:700米

通车时间:2009年

开盘时间推迟至6月份

经纬城市绿洲目前暂无房源可售,后续房源预计由5月延迟至6月份推出,此次参加五一房展只是前来预热,可以通过房展会积累潜在客户资源。“目前价格尚未确定。”据销售人员介绍,此次所推房型比较齐全,60-250平方米的一房至四房均有,二房面积在80平方米左右,三房面积在100平方米左右。

该案前期售罄房源于去年12月份推出,是去年推出的第8批房源,房型以96-100平方米的二房和114平方米的三房为主,均价9500元/平方米左右。据了解,该案去年推出的1000余套房源,部分房源已经交付使用。

商业网点匮乏,需耐心等

经纬城市绿洲整个社区沿沪太路而建,目前周边配套还是很缺乏,但按规划将来会有较完善的商业设施,已经买了或即将买房子的业主需有足够耐心等待。该案与对面的东方贸易城隔路相望,此商贸城以做批发生意为主,难以满足经纬城市绿洲业主的日常所需,购物条件尚不理想,目前主要依靠的商业网点是去3公里外的大场镇。

建面百万,一期已经入住

经纬城市绿洲规模比较大,总建筑面积达100万平方米,由近50栋多层和小高层建筑组成,一期22万平方米已入住,目前在售的二期学府涵青家园。小区沿沪太路的将近一公里围墙之外,建有连绵的坡形绿化带,既美化环境又遮挡尘土,这也是本案的一个特色。

与经纬城市绿洲最具可比性的是隔南陈路相望的锦秋花园,就小区规模和品质来讲,经纬城市绿洲要胜出一筹,但就目前的交通和生活配套来看,锦秋花园比较有优势,附近已经成熟的旧式小区比较多。

[优势点评]

上大板块是以上海大学新校区为中心的新型居住区域,以上海大学新校区为首的众多学府,是其板块内最大的资源优势。同时也带来了大量的人流,原先只有3万余人的大场镇先后有30多万人在此购房居住。

[特别提醒]

在建的轨道交通7号线南陈路站就在社区内。目前出行,主要依靠沪太路上公交线路,其中过往以郊线车居多,候车时间为20分钟左右一趟。

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中心区楼盘不再缺席房展会

中心区的楼盘处于地铁附近的随处可见,但是处于地铁口的在售楼盘并不多,其中静安区有君御豪庭,黄浦区有黄浦新苑、黄浦丽园以及上海滩花园,而卢湾区有淡水湾花园,以上楼盘最近距离的地铁站都不超过500米。

南黄浦板块

黄浦新苑二期  距8、9号线仅100米

临近地铁站点:8号线-陆家浜路站

步行距离:100米

通车时间:2007年底

持续热销剩余依然充足

黄浦新苑二期2008年3月底推出250套房源,精装两房约97-132平方米,三房约145-162平方米,房型设计合理、方正、紧凑,目前销售均价为29500元/平方米,两梯四户设计,得房率80%左右。黄浦新苑二期位于黄浦区,紧邻卢湾区,东靠西藏南路,南依丽园路,西临西民立路,北近陆家浜路,由二栋24-27高层、部分沿街商铺、二层综合办公楼围合组成,建筑的外立面简洁明快。截止5月22日,此次推出的250套房源已经去化93套,已经去化37%,而5月份成交依然活跃,已售27套,目前剩余房源充足,选择余地较大。

3000平方米的空中景观

黄浦新苑二期的景观非常有特色,3000平方米的空中景观绿化成为楼盘的集中绿化地,精心修建的树木排成“圆心”,十多盆大型盆景为“半径”,石材和绿化铺就而成的公共通道一起围成一个大圆,团团圆圆的样子透露出和谐的社区氛围。黄浦新苑二期的建筑主体线条简单明快,烟灰色的大理石和有色玻璃互相衬托,使整个立面稳重而富有质感。虽然有3000平方米的空中花园,但整体绿化率并不高。

距轨交100米,底楼就是大卖场

轨道交通8号线陆家浜路站位于小区的北面,距离约100米,在建中的轨道交通9号线(二期)同时交汇在此,两条轨道成十字交汇在陆家浜路站,西面八方轻松往来,18、23、43、66、96等二十多条公交线路分布于楼盘周边,内环、南北高架环伺左右,自驾出行便捷无阻。位居市中心的成熟区域,这里的商业和各种生活设施完善而成熟。另外值得一提的是,项目底楼就是世纪联华大卖场。

[优势点评]

黄浦新苑二期南面为2010年世博会的浦西园区,届时园区和各种企业馆的新建为区域的发展提供了无限的动力。暖色调的地板和墙面让人感受到家的温馨,彩色可视对讲机、厨房机、升缩式晾衣架、数码电子门锁等,令居家生活倍感称心。

[特别提醒]

售楼处设在黄浦新苑一期内的16号底楼,在该案的西侧,在项目所在地有标识。虽然项目有3000平米的空中绿化,但是绿化率并不高,为26%左右,楼盘附近有两个公园,向西走7、8分钟就可以到丽园公园,楼盘东面还有个蓬莱公园。

北静安板块

君御豪庭  离7号线昌平路站约300米

临近地铁站点:7号线-昌平路站

步行距离:300米

通车时间:2009年底

四月以来成交活跃

君御豪庭在售的是去年9月29推出的1号楼和4号楼,推出房源236套,一至四房齐全,1号楼以面积112.91-179.81平米二房和三房为主,4号楼以61.77-75.85平米一房和147.99-179.81平米三房为主,目前剩余有43套,以197平方米左右的四房和低区房源为主。此次推出所有房源的层高均为2.8米,二梯三户或四户,得房率达80%。今年共销售36套,上周成交4套,四月份销售状况有明显好转,5月成交14套,4月以来该案成交都比较活跃。

距7号线仅300米

君御豪庭位于静安区西康路昌平路口,步行至南京西路的“梅、泰、恒”商圈约需10分钟左右,交通方面在建轨道7号线昌平路站位于小区西面,距离小区仅约300米,明年通车后可直达静安寺、徐家汇等地,公交线路有112路到人民广场以及南京西路,24路到外滩以及淮海中路,506路到上海火车站以及徐家汇,另有其他数10条公交线路,出行十分便利。此外,静教院附小、时代中学、五四中学、培明中学等优良的教育机构可供子女选择。

与周边楼盘项目无价格优势

君御豪庭最具可比性的楼盘有东海园二期和达安锦园二期,虽然价格上没有优势,但君御豪庭近期的销售状况并不比后两者的差,截止5月22日,君御豪庭五月份的成交量为14套,而东海园二期的成交量却只有16套,剩余房源最多的达安锦园二期的成交量也不过22套,君御豪庭目前的成交状况较前几月有明显好转。

[优势点评]

君御豪庭占地14543平方米,规划总建筑面积102152.76平方米,其中住宅67790.6平方米(4幢20-33层高层),公寓式办公楼13519.87平方米(一幢33层高层),商铺5370.29平方米(沿昌平路),容积率5.87,绿化率30.76%,建筑密度32.5%,住宅474套,公寓式办公217套,商铺10套,规划车位344个。

[特别提醒]

小区共有5幢21-33层高层组成,呈围合排列。建筑外立面做成新古典主义风格,外墙采用日本SKK高档真石漆喷涂而成,装饰效果酷似大理石花岗岩,主要采用各种颜色的天然石粉配制,具有防光、防火、耐酸及耐污染的作用,并可保持建筑外立面的光鲜亮丽。

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