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房价仍将高位运行 短期调整幅度不会超过30%
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:766
       对房地产以后的发展,大家最关心的还是房价,房价会涨还是会跌,现在是不是买房的好时机,分歧比较大。

 

  有人认为,目前房价过高,大部分需求无法释放,而保障性住房供给力度在不断加大,分流了一部分需求,加上开发商资金链非常紧张,在国家紧缩的宏观调控政策的背景下,很多开发商会选择降价销售楼盘以加速回款,缓解现金压力,房价将会续跌。

 

  而其他一些人则认为,我国的房价还将上涨,大量年轻人等待购房置业,房价稍降就会有大量的真实需求涌现,推高房价。同时,大量的热钱来到中国,必将选择保值、投资价值同时具备的房产作为投资选择,加上通胀背景下所有商品都在涨价,房价没有理由下跌。

 

  这两种观点都有道理,我们认为,房价仍将高位运行,可能以实际房价下跌来完成调整,但总体调整幅度不会超过30%。

 

  一方面,城市化背景下大量人口涌向城市,供给却捉襟见肘,难以满足庞大的需求;另一方面,我国实行的是高房价政策,保障性住房的供给非常少,大部分需求要由商品房解决,而商品房市场其实是垄断程度较高的市场,价格高是必然的。而且,事实上,实行双轨制的供给政策仍然难以改变高房价的格局,在保障性住房占到全部供给的50%的香港,高房价、高地价局面仍然存在。

 

  未来一段时间内,我国总体上仍将处于一个高房价的时代,参考日本和香港的历史,我们认为,一线城市的房价收入比将在10-12倍间达到高位平衡。对于二线城市,由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距,因此其合理的房价收入比应该比一线城市低。同时,由于我国处于城市化的快速发展阶段,房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。因此,我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。

 

  要调整到合理位置,房价将有30%左右的下调空间。2007年底,我国一线城市的房价收入比约为15倍,房价收入比下降到10-12倍的范围,将有30%左右的下调空间。二线城市中,少部分较高的城市存在约30%的调整空间,而武汉、天津等城市的调整空间在10%-30%内,还有部分城市的价格基本合理,在房地产总体市场调整的背景下,将维持小幅上涨或横向整理的态势。

 

  值得注意的是,我国目前正处于一个高通胀阶段,房价的调整很可能表现出实际价格调整,而名义价格并不出现明显调整甚至小幅上涨的状态。日本和美国的房地产市场就有多次名义房价基本没有调整、而实际房价明显调整的例子。

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