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上海房价到底高不高 全球都市房价大比较
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:790

上海房价到底高不高 全球都市房价大比较

洛杉矶

地处美国西海岸的洛杉矶不仅拥有世界“电影之都”美誉,而且四季气候宜人,经济富裕,成为新移民趋之若鹜的首选落脚点,其中包括华人移民。

去过洛杉矶的中国人都会对洛杉矶华人之多感到惊讶。这里华人商家店铺遍布各地,中文招牌无所不在。目前大洛杉矶地区有华裔人口近百万,华裔比例接近一半的小城市至少有5个。

郊区房价超过市中心

大批新移民的到来必然带来房价的飙升。在自有住房十分普及的美国,买房本非难事,但洛杉矶却是例外。在这里圆住房梦确实是越来越难。许多人都认为洛杉矶房价高涨已形成泡沫,而喜欢买房置地的华人新移民,通常被认为对其起到了推波助澜的作用。

洛杉矶房价之高是全美都出了名的。据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计,仅在1998年至2003年里,美国前8个大都会地区的平均房价,以洛杉矶涨幅为最高,达118%。目前洛杉矶一套中级价格水平的家庭别墅,售价为47.5万美元(约400万元人民币),超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元,仅低于旧金山的72.7万美元。这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

笔者曾在洛杉矶市东郊的亚凯迪亚市住了数年,那里属于洛杉矶地区著名的富人区。 亚市由于远离洛杉矶市中心,开发初期人烟稀少,地域开阔,因而建筑形态十分丰富,从别墅、高档公寓到廉租房的各类住房都有,初期房价也十分低廉,带有游泳池,占地一亩左右的高档别墅,平均价格仅在10万美元左右。

但随着城市郊区化建设的飞速发展,过去20多年来富人纷纷逃离市区,促使这里房价节节攀升,反而远远超过市中心。目前这里的带有游泳池、占地一亩多的独立别墅,即使建筑老旧,也价值60万美元以上。

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年入20万买独立别墅

笔者认识的一对来自中国大陆的医生夫妇,丈夫为心理医生,妻子是一个高级护士,夫妇年薪20多万美元。5年前,他们就在本地花费28万购买了一栋面积不大的不带游泳池的别墅,结果赶上了加州地产猛涨时期,到2002年夫妇俩为了女儿上学方便,以近50万美元的价格将该别墅出售,又以57万美元在笔者隔壁从一对老美夫妇手中购买了一栋占地一亩、带大游泳池的别墅。

这对刚刚退休的白人夫妇对他们的慷慨出价惊喜不已。20年前,这对白人夫妇购买这栋别墅花费不到10万美元,现在他们白住了20年,还赚了37万美元。他们拿着钱立即迁居到房价更加低廉的华盛顿州去安享晚年了,心里还直感激这些给他们送钱的中国人。

然而,比他们更高兴的还是这对中国医生,因为2003年和2004年,当地的房价更像是坐上了火箭,到2004年底该栋别墅的价格已经攀升到80多万美元。夫妇俩目前只有一个期盼,就是美国的房地产泡沫在两年内不要破裂,等女儿毕业了,就转手卖掉别墅,不仅白住5年,还可净赚30万美元。

与这对医生夫妇相比,另外一对留学生夫妇的买房经历则痛苦多了。丈夫是博士毕业,在一家生物公司工作,年薪7万美元,但他妻子是普通职员,财力有限。他们也为女儿上学方便而搬到亚市,然而为了买房,面对高房价伤透了心。2003年,精明的妻子就主张尽早通过分期付款购买一套连排别墅,有一次他们看好了一套,价格25万美元,首付5万美元。妻子不甘每月白花1200多美元的租金,力主买下该套住房,但由于丈夫考虑要供养女儿读大学,一时有所犹豫,房子被别人抢购。

2004年8月,夫妇俩又在同一小区中看重了类似的一套住房,结果房价已经涨到27万美元。在妻子的埋怨声中,丈夫终于痛下决心,买下该房。

年入5万租房住

笔者的另一位朋友在一家公司工作,年薪5万多美元,但太太从国内出来后没有工作,10岁的女儿正在上小学,家境比以上两家更差。夫妇俩只好每月花费1500美元,在学校附近租住一套80多平方米的两居室无家具的公寓暂时安身。面对越来越离谱的高房价,夫妇俩万分无奈,只盼女儿早点毕业,然后逃离这个地区。
华人喜欢聚居,而且是扎堆在学校教育质量较好的学校附近。亚凯迪亚市高中是远近闻名的一座教育质量很好的中学,因此导致许多华人夫妇纷纷迁移到该市,进一步抬高了这里的房价。

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日本

前几天,一位熟识的日本工薪族山本对记者说,他买房了。新建的公寓,地点在葛西,位于东京都的最东侧,紧邻千叶县。面积80平方米的三室一厅,总价3100多万日元(约220万元人民币),首付了900万,贷了25年的款,每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车,对于这个通勤距离和时间,山本表示比较满意。

在东京,山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人,大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射,纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围,同样的面积,圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1/2或1/3。推动东京人圈儿边购房的是四通八达的公共交通,每天早上,各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心移送。

东京地价是世界上最高的,所以在东京买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。用一个正在出售的普通实例说明,东京品川平冢3丁目一处公寓,距离车站10分钟步行路程,面积79.35平方米,总价5350万日元(382万元人民币),如果首付1200万日元,贷款30年,每月要还款12.8万左右,此外,入住后每月的管理费是2万日元。

一般来说,东京几个著名的昂贵地段例如惠比寿、广尾、赤坂等区域,不要说电视上常看到的日式独门小楼,就是一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的,多是为老板或人气艺人们准备的。对于一般市民阶层来说,能在东京城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。

去年底的“豆腐渣”建筑业丑闻曝光后,日本的房地产销售遭到了不小的打击。越来越多的准买房户变成了坚定的持币观望者,谁也不想用辛苦一生挣来的钱买到的房子经不起随时可能发生的地震。

与购房相比,东京人更习惯于租房住。租房不用准备购房时首付的一笔巨款,而且可以随时根据工作的变动而搬移。东京都内租房的价格因地域不同差价也极大,拖家带口的普通市民家庭租住的多是10万~20万日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍楼,每月两三万的象征性房租对员工来说绝对算得上是个诱人的福利待遇了。

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莫斯科

莫斯科大环的地理位置,大概相当于北京的五环。虽然莫斯科大环距离市中心很远,但是因为莫斯科发达的地铁网络往往以大环附近的居民区为终点,还不能算作荒凉。就是这样一个地方,它的房屋价格已经达到了每平方米1500美元以上。我的朋友安娜在大环距离地铁西南站不太远的地方,买了一套60多平方米的两居室。这是2003年的事情了,当时的价格是每平方米1100美元。我曾经惊讶于这样高的房价,但是现在看来,安娜无疑是赚了。

根据当地媒体统计的数字,目前莫斯科的平均房价已经突破了每平方米2100美元。而距离安娜家不远的另一栋新修好的住宅楼,最近已经打出了促销优惠每平米1500美元的横幅。俄罗斯《独立报》也报道说,莫斯科市中心的新建房地产项目价位已经达到了每平方米3000美元的水平。即便是莫斯科大环以外的地区,甚至是莫斯科州的房地产价格也水涨船高。仅在2003年,俄各类住宅价格上涨了30~40%不等,平均涨幅36%。原本有专家预测房地产价格会比较稳定的2005年,也出现了个别月份涨幅2.2%的火爆局面。

莫斯科房屋价格的持续攀升,已远远超过大多数普通市民的心理承受能力。不少市民认为,不法的房地产商和官员勾结是造成房屋价格上涨的主要原因。而政府则认为是市场需求的旺盛造成了房屋价格的攀升。据官方统计,莫斯科市共有450万户家庭需要改善住房条件,但他们当中只有不到1%的人有能力解决这一问题。不管怎样说,莫斯科大多数居民目前仍然居住在老旧的市区,这是不争的事实。甚至有部分莫斯科人租住在集体宿舍里。笔者每每和这些人闲聊,他们总是喜欢回忆苏联时期免费的住房政策,并且诅咒现在那些贪官和从事房地产的奸商。

和他们比起来,安娜是幸运的,作为一个成功生意人的女儿,她在莫斯科拥有一套属于自己的小房子。

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法国

当获悉记者在北京购买了一套住房之后,一位年轻的法国朋友满脸惊讶地说,在40岁以下的法国人“字典”里,是找不到“买房子”这个词的。

巴黎房地产中介的玻璃橱窗上张贴的广告中,90%以上是租房广告,出售房屋的信息寥寥无几。房地产中介弗朗索瓦告诉记者,由于房价在过去几年内连续飙升,巴黎人中的购房者越来越少,今天的巴黎出现了前所未有的“租房热”。弗朗索瓦说,这种趋势正在由巴黎向法国外省蔓延。

近年来,法国媒体关于房地产的报道越来越多,其中一个重要原因就是房价的增长速度连年超出专家预测,已经开始引起法国百姓和政府的担忧。

法国2006年初公布的数字显示,过去5年内,房地产价格在全国范围的平均涨幅为10%,在大城市的涨幅则超过100%。由于法国政府采取保护旧城的措施,很多城市市区内限制甚至禁止房地产建设,因此,大城市内二手房价格飞涨,5年内涨幅高达63%。在房价飞涨的同时,法国人收入在过去5年内的增长却不足10%。

巴黎房价每平方米5万人民币

在巴黎,目前的平均房价已经突破每平米5000欧元的大关,该市富人聚集的16区房价几经接近每平方米7000欧元。嘎纳、尼斯、普鲁旺斯等度假地的房价已经超过每平米4000欧元。马赛、里昂、里尔等大城市的平均房价也达到每平米2500欧元。


对于法国的中低收入家庭来说,买房子已经成为一个难以实现的梦想。在法国全国范围内的购房者中,普通职员和工人仅占1/3。法国老百姓抱怨说,购房已经成为政府和公司高层人员的“特权”。

由于没钱做“业主”,很多大城市的居民都选择做“房客”。巴黎市内10个人中,有9个人是租房者。由于能买得起房子的人越来越少,上世纪90年代以售房为主的房地产公司,开始投入大批资金购买二手房,出租房子现在成为了它们的主要业务。

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年轻人对购房不热衷

法国购房者减少还有一个原因,那就是年轻人对买房子没有热情。法国社会学家认为,这种现象出现,除了因为房价过高之外,人们的价值观念在其中起了很大作用。


例如,法国人的家庭观念与中国人大为不同。法国年轻人如果要买房子,他们的父母绝不会像中国父母那样“慷慨解囊”。在法国人看来,父母给孩子承担的经济义务,应该以孩子大学毕业作为“终点”。法国国内目前30年期的购房贷款也不少,但很少有年轻人问津,主要是因为没人帮助他们出“首付”。此外,法国年轻人的生活方式也决定了他们不愿过早地成为购房一族。法国年轻人是出了名的“没有定性”,他们可以因为一时兴起辞掉高薪工作,转而从事文化活动;也有人会离开法国,到非洲某个国家从事人道主义工作。对于想趁着年轻到世界各地多走走的法国年轻人来说,高额的购房贷款无疑是一个莫大的“牵绊”。

“老外”炒高法国房价?

尽管法国人中购房者越来越少,但法国的房价却仍旧一涨再涨。对此,法国国内有人开始提出“外国人炒高法国房价”的说法。从全国范围来看,这种说法似乎有些偏激,但是,从法国的个别地区来看,它似乎也有些道理。

巴黎的香榭丽舍大街和巴黎圣母院所在的西岱岛,近年来成为俄罗斯“新富”们的购房首选地点。他们的到来,使得这两个地点的房价成倍增长,一般的法国人根本不敢问津。

在法国南方“蓝色海岸”上的嘎纳、尼斯、摩纳哥这三座城市,房价也随着大量国外富翁的定居迅速增长。从其他城市赶到这里购房的法国人数量近年来直线下降。

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布鲁塞尔

房东的儿子亚历山大从希腊老家又回到了布鲁塞尔。他亚历山大刚落座,就开始抱怨起布鲁塞尔的房价上涨——他自己离开家来布鲁塞尔工作,需要租一套小单元房。

据他说,他看中的80多平方米的房子现在居然要800欧元(约8000元人民币)的月租金。要知道,3年前这种房子可能只需要五六百欧元。

说实话,布鲁塞尔的房价,在西欧国家首都里算是最低的了。据欧洲一家研究机构2005年9月的一项调查,西欧房地产最贵的国家首都是卢森堡,过去一直以房价超贵著称的伦敦已经退居第五。

这项排名还是掩盖不住布鲁塞尔房价飞涨的事实。

记者的一位朋友10年前从香港来到布鲁塞尔,他用卖掉香港70多平方米的房子得来的300万港币(折合成欧元约30万),在布鲁塞尔买了一栋带花园的联体别墅(TOWN HOUSE)。这10年里,他亲眼目睹了布鲁塞尔房价的飞涨。到今天,30万欧元只能买一栋小House,或一套大的单元房。

一般来说,利率对房价的上涨起到了很重要的作用。10年前,比利时银行按揭贷款利率为10%,而今年却只有3%左右。利率的大幅下调导致了房地产的大幅上涨。

除了利率之外,布鲁塞尔房价上涨还有一个特殊原因。就是欧盟机构的膨胀和欧盟的东扩(欧盟总部设在布鲁塞尔)。

10多年前,欧盟刚刚从“欧共体”脱胎换骨。其总部的构架、作用远不如今。现在光欧盟委员会这一欧盟主要机构,其职员就达到了5万。

据统计,2004年欧盟由15国扩大到25国,进驻布鲁塞尔的各国驻欧盟办事处、商家代表、游说团体就新增了6000多家。大量的购、租房需求,刺激了布鲁塞尔的房地产市场。

在布鲁塞尔,人们总是用房租在月薪中所占的比重来衡量房价的合理性。比利时有几年工作经验的年轻人扣税后到手的纯薪水平均大约是2200欧元,在一个中档地段租一套两居室约700欧元,是这些年轻人薪水的1/3。

布鲁塞尔市政府主管房地产市场的戴赫丹在接受本报记者采访时说,目前布鲁塞尔房价水平尚在合理的范围之内。尽管近几年来布鲁塞尔房价猛涨,但市政府并没有打算出台什么措施来遏制房价。

不过,戴赫丹又表示,布鲁塞尔在房地产领域有着非常严格而且较为完善的制度,避免“虚拟房价”的产生,充分保证消费者的利益.

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台湾

台湾所谓的白领阶层,每月平均收入在新台币4万元到8万元之间(人民币和台币比值为1∶4),不过想单凭个人实力,在台北买栋房子,可是难上加难,因为薪水的涨幅永远比不上遥不可及的房价。目前在上海长宁区拥有两套房的台商严邦国说,如果用相同的资金在台北买房,只能买一套二手房。确实,台北目前任何地段的基本价,每坪都要30万台币左右(1台坪=3.3平方米),换句话说,就是每平方米均价为2万人民币。

因此年轻人想买房,通常会先挑台北市近郊的房子,地点相当于北京的五环至六环间,或是上海的莘庄一带,这里的房价当然比市区便宜1/3;如果年轻夫妇两人一起奋斗,通常6到10年间,就可完成进驻台北市区的梦想,不过,可能买的还是二手房。

台湾当局为了减轻民众购屋压力,曾两度推出3000亿台币的房贷优惠利率,确实让许多上班族受惠,提前拥有一栋梦想小屋。

据台湾知名的中介公司永庆房屋统计,目前台湾房贷利率为2.5%,依旧为20年来的最低利率水准。1989年,房贷利率达到12.5%的高峰。

台湾2.5%的房贷利率将近为大陆的一半(2005年大陆房贷利率为5.31%),直接导致台北房地产市场的升温。

去年9月22日,台湾股市跌破6000点大关,证券投资市场的低迷成交量,却对比出台湾房地产的火热。当天,财政部国有财产局北区办事处,标售23处房地产,吸引278张标单,不仅标单数创新高,成交价也高得让人咋舌。就拿台北市最精华的信义区来说,每平米都有8万人民币以上的单价实力,若以一般的文山区,也就是台北的文教区域,每平方米也将近五六万元。

不过,真正让房地产业者引颈期盼的原因,还是投资者都看好未来两岸和解:全面开放大陆观光客来台,以及两岸三通。

信义房屋董事长周俊吉分析,“未来十年,信义区房价将不止每平方米10万元人民币。”周俊吉说,岛内不少人因为两岸始终不三通,只好举家搬到大陆,其实不利房市发展。因此开放三通,让两岸交流更频繁,将有利台湾房市。

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2005年全球部分城市房价表

北京 5600元/平方米

上海 6698元/平方米

深圳 7659元/平方米

莫斯科16800元/平方米

东京 34000元/平方米

巴黎 5万元/平方米

布鲁塞尔 150万元/套

伦敦 417万元/套

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