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资金紧缺 广州个别开发商贷款仅够盖楼三五天
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:592
上半年,广州商品房新开工面积742.36万平方米,同比增长10%,其中住宅新开工面积435.09万平方米,同比下降15.2%。广州市统计局发布的上半年房地产开发简况指出,房地产商国内贷款及利用外资均大幅下降,占本年到位资金的比重同比分别减少8.6和1.9个百分点,不少地产商面临资金筹措难题。

 

  预计:

 

  下半年商品房销售

 

  面积降幅将会收窄

 

  上半年房地产开发简况(下称《简况》)指出,上半年,在广州商品房施工面积中,新开工面积742.36万平方米,同比增长10%。其中住宅新开工面积435.09万平方米,同比下降15.2%。从住宅新开工楼盘所在的区域看,从化市以及荔湾区增速分别居前两位,其中从化市住宅新开工面积22.69万平方米,同比增长1.4倍;荔湾区住宅新开工面积23.88万平方米,同比增长1.3倍。

 

  海珠白云新开工住宅大降

 

  而海珠区和白云区则呈大幅度下降,其中自云区住宅新开工面积2.83万平方米,同比下降93.7%;海珠区住宅新开工面积20.84万平方米,同比下降66.9%。

 

  6月销售量比肩去年同期

 

  《简况》指出,广州的房地产市场经过一段时间的观望后,6月份有复苏迹象显现。上半年,商品房销售面积392.86万平方米,同比虽仍下降26.0%,但降幅比一季度累计收窄了6.7个百分点,而且6月当月销售量已超100万平方米,为本年的月度最高值,基本恢复到2007年6月份的水平。统计局预计下半年更多的限价房以及中小户型房屋陆续面市后,广州下半年商品房销售面积降幅将会收窄。

 

  花都天河越秀销售量大降

 

  从商品房销售成交的区域(按项目所在地)看,除白云区、南沙区、萝岗区商品房销售增长外,其余各区均出现不同程度的下降。其中,白云区和萝岗区在限价房的带动下,分别比上年增长31.6%和30%,而销售面积下降的各区中,花都、天河、越秀三区的降幅较大。面对市场形势的变化,房地产商也在相应地调整其销售策略,成交价呈现下降趋势。据广州市房屋交易中心统计,6月十区商品住宅销售均价9569元/平方米,比年初下降357元/平方米。

 

  地产商:

 

  国内贷款外资齐降

 

  供血不足陷入窘境

 

  由于上半年商品住宅销售仍出现负增长(-9.8%),统计局认为,商品住宅空置面积的增加,将为住宅销售价格的下降起到“蓄水池”的作用。

 

  与此同时,房地产商也面临着资金筹措将更困难等问题。统计局指出,房地产商国内贷款及利用外资的大幅下降,已引致其占本年到位资金的比重同比分别减少8.6个和1.9个百分点。个别开发集团更反映,贷到的资金仅能维持整个集团3~5天的建筑工程量。今年6月我国又再次提高银行准备金率1个百分点,资金筹措面临更大的困难。今年上半年,10个较大房地产集团在广州地区的房地产开发投资达126亿元,同比增长37%,比上年提高了5个百分点。而中小企业中,完成投资1亿元以下的企业有611家,比上年同期减少了115家,有部分企业已经逐步退出广州的房地产开发市场。

 

  据统计,上半年建筑安装装饰工程价格指数上升14.4%;原材料、燃料、动力购进价格上升10.0%,涨幅同比加大5.3个百分点,升幅为2005年以来的最高水平。成本上升与销售价格下降的不对称发展,对企业的后续投资信心会构成一定的影响。面对强大的资金压力,部分中小企业开发投资的工作进度或被推迟,甚至无力开发,土地被政府收回的可能随时出现。

 

  住宅空置量将持续增长

 

  《简况》说,目前广州商品住宅销售形势较好的是限价房,随着限价房不断推出市场,吸引了相当部分的刚性需求,同时又使楼市出现了大众普遍预期价格回落、买涨不买跌的心理,这又使更多的人继续观望;再者就是投资、投机型买家的大量离场,商品住宅销售后市不容乐观,则商品住宅的空置量将呈持续增长的态势,给资金回笼带来一定的困难,从而使开发投资进度受阻。

 

  408套限价房

 

  733人家竞购

 

  相对商品房仍存在较大的价格优势

 

  408套限价房

 

  733人家竞购

 

  与广州最便宜限价房龙光峰景华庭相邻的万科新里程限价房虽然最高限价高出2000元/平方米,但其第二批408套限价房仍引来1208户申购,申购人数接近可售房源的3倍,现场确认申购的也达到733户,一倍多于供应量。

 

  对此,业内人士认为,虽然现在广州楼市处于调整期,但相比动辄八九千元/平方米的商品房,价格便宜的限价房还是具有很强的竞争力,何况目前商品房成交均价仍比去年同期高两成。

 

  最高限价6000元/平方米

 

  根据阳光家缘的统计,在733户确认申购者中,以个人名义申购的占大多数,有591户。而且与最高限价4000元/平方米的峰景华庭相比,万科新里程的买家整体更加年轻、学历更高。不仅首期业主中七成在30岁以下,八成拥有本科以上学历;而且此次第二批408套限价房申购者仍旧以30岁以下的居多,学历多在本科以上。

 

  为何相差2000元/平方米仍有众多市民申购?连包括龙光地产有关负责人在内的业内人士都认为,万科新里程有其自身的定位,6000元/平方米和4000元/平方米“完全针对了不同消费群体,这两个项目的目标客户有很大不同”。记者注意到,在户型设计上,新里程以年轻人为主题,主力户型为90平方米左右的三房以及70多平方米的两房,置业门槛最多50多万元。在景观上,新里程二期突出山景,客厅、主人房可直接望山,视野景观、通风采光较一期更佳。小区还配置有园林泳池、架空层泛会所等设施,并早早引进了超市、汽车餐厅等进驻。此外,新里程毗邻萝岗区新区府,众多重量级的市政配套设施环绕,如五星级酒店、影剧院、展览博物馆、少年宫、综合医院、亚运体育场馆等。

 

  萝岗成交均价同比仅略降

 

  而从更深层次来说,为何限价房受到追捧,通过分析数据不难发现,广州楼市调整至今,房价还未回到一年前水平。广州市国土房管局公布的成交数据显示,今年6月全市十区一手住宅成交均价9569元/平方米,比去年6月的7896元/平方米仍然高出21%,而且今年6月的成交均价还是在包括了占全市成交量一成的限价房的情况下得出的,也就是说纯粹商品房的成交均价还要高于9569元/平方米。

 

  即便从萝岗区一手住宅成交均价来看,今年6月7362元/平方米只比去年6月7797元/平方米略降5.6%,而其中还包括了龙光峰景华庭4000元/平方米限价房的成交份额。

 

  另一方面,从长远看,近期公布的广州市十区五年住宅建设规划显示,萝岗中心区是这五年新增居住用地主要地区之一,万科新里程、龙光峰景华庭都离未来的萝岗区政府和科学城不远,前景看好,并且现在萝岗不少青年白领住房紧缺,很多要住到增城等地;而广州市中心城区尤其是老城区用于商品住宅建设的新鲜地块几乎无从推出,即便有地块,也将主要用于保障房建设,解决旧城改造、城中村改造中市民要就近回迁的需求,因此,老城区的商品住宅将越来越少,价格更难以下降,年轻白领难以期待。

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