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聚焦“断供”风波里的“三国演义”
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:612
         又一次不欢而散。7月31日下午,深圳市宝安区碧水龙庭的会议室里,业主代表们与开发商的谈判,最终还是无疾而终。

  “我们去年7月底买房时每平方米要16000元,现在一平方米连8000元都不到,已经成为名副其实的‘负资产’了。”马小姐在电话中告诉记者。她是碧水龙庭二期68户断供业主的代表之一,7月20日,她连同其他67户业主已正式致函其按揭银行,表示将于20日(月结日)起正式断供。

  尽管房价让她“心里很不舒服”,但她强调,此次集体断供,并非真的不要房子了,而是为了“维权”,因为据她说开发商在未经业主同意下单方面变更了小区的大门设计以及幼儿园的用地规划设计等。

  今年上半年,深圳多个楼盘由于后期新楼较去年下半年高位时出现大幅度下跌,导致部分业主出现群体性断供的意向。

  而自从6月份网名“风语”的一位自称是地产研究员的一篇《断供已过千亿、次贷危机浮现》网络博文开始,有关深圳楼市可能出现大规模“断供”的话题,更是成为媒体广泛关注的风暴焦点。

  业主“断供”施压

  在沸沸扬扬的“断供潮”中,频频上镜的是龙岗区的英郡年华、南山区的半岛城邦及澳城、宝安区的泰华阳光海及碧水龙庭等项目,曝光的已断供或宣布即将要断供的业主约为140多名。

  作为目前已浮现的最大断供案例,碧水龙庭二期68户断供业主与开发商———深圳市榕江实业有限公司(下称“榕江实业”)之间的问题仍看不到解决的迹象。 

  不过,榕江实业负责人在接受记者采访时表示,碧水龙庭所有规划设计均已通过了政府相关部门的验收,根本不存在业主所指的“问题”,更不能以此为借口作为解除合同的原因。

  记者在调查中发现,像碧水龙庭68户断供业主一样,一些已经断供或者将要断供的业主并非真的不要房子,而是把断供作为与开发商谈判的手段。不过,也有一部分业主,在房价飙升的2007年高位买入多套房产,在目前房价大幅缩水的情况下,这些人由于资金紧张无法偿还房贷。

  对于深圳出现的“断供”现象,中山大学岭南学院金融系系主任陆军在接受记者采访时表示,目前断供仅是部分城市面临的个别现象,6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比仍然上涨了8.2%,因此现在判断“断供潮”为时尚早。如果房价下跌超过50%,断供数量会增加,但大面积断供则未必。

  而根据深圳市国土资源与房产管理局的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》,6月份深圳新建商品住宅均价每平方米11159元/平方米,比去年10月份的高峰下跌了36%,已跌回一年前的水平。 

  “断供现象只出现在房价下跌幅度超过30%的部分楼盘,深圳市区内房价下跌幅度大部分在20%以内,业主并不会轻易选择断供。”福田区某房地产中介相关人士对记者说到。

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  银行业风险控制

  7月25日,深圳银监局就喧嚣的“断供潮”作出回应,表示目前深圳个人住房贷款违约率有所上升,但未出现大面积断供现象。

  深圳银监局披露的数据显示,截至6月末,按五级分类口径统计,深圳个人住房贷款不良余额为13.85亿元,比年初减少0.73亿元,不良贷款率为0.63%,比年初下降0.02个百分点。按更审慎的标准统计,不良贷款(逾期90天以上列为不良贷款)余额为17.35亿元,比年初增加2.11亿元,不良贷款率为0.79%,比年初上升0.11个百分点。 

  值得关注的是,若按五级分类口径统计,深圳个人住房贷款不良余额、不良率与年初相比均实现“双下降”,但逾期90天以上的个人住房贷款却呈现“双上升”趋势。同时,两组数据之间仍有3.5亿元的风险敞口。

  一位不愿透露姓名的银行业人士告诉记者,银行将贷款的信用评级分为五级:正常、关注、次级、可疑、损失。一般情况下,逾期3个月以上不还款,就会被归为不良贷款。

 

  “不过,如果客户不是恶意欠款,银行不会轻易划入不良,有时候四五个月不还款才划入不良。”上述人士表示,供款人只要超过供款日期一周,就会接到银行的催款电话,连续3个月断供,银行就会向业主发放催收通知书,并有专员上门调查。若供款人仍然没有交款,银行才会启动司法程序,通过诉讼来收房。

  除了银行本身的努力外,供款人面临的断供风险也让供断人不敢轻易断供。记者了解到,如果供款人选择断供,不仅已付房贷将会“打水漂”,还将面临长期的信用问题。更重要的是,如果银行拍卖业主抵押的房产无法偿还剩余房贷,银行可以在任何时候催讨,直到还清欠款。

  按照上述人士的说法,在银行的风险控制及断供风险压力下,除非万不得已,供款人不会轻易断供,即使资金紧张的时候也会采取断续还贷的方式保住物业。因此,才造成不同标准的统计之间留有3.5亿元的风险敞口。

  上述风险敞口会不会影响银行资产质量?深圳大学金融研究所所长国世平在接受记者采访时表示,个人按揭贷款占银行贷款总额的比例非常低,即使0.79%的不良率,对银行来说也没有风险。但他认为,如果房价进一步下跌,断供的概率会加大,预计断供可能在今年年底或明年年初进一步扩大。

  深圳银监局早前在回应“千亿断供”说法时表示,该局已几度向商业银行发出风险提示,责成商业银行作出风险压力测试,未雨绸缪。

  开发商的困局

  相比于银行业风险,开发商在此次“断供”事件中再次被推到风口浪尖上。不少业内人士指出,今年以来一直处于“缺钱”状态的开发商资金链或许可能产生更大危机。

  国泰君安6月的一份研究报告指出,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。

  北京师范大学经济研究中心主任钟伟在“2008博鳌房地产论坛”上也预测,在目前的需求状况下,维持现在的开发节奏,我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元的年度资金缺口。

  今年以来,市场上针对地产企业可能遭遇的“资金缺口”的预估不绝于耳,但由于缺乏公开数据的支持,对开发商“资金缺口”之争出现了较高的数字偏差。

  但记者从银行方面获取的信息显示,开发商依然面临着信贷压力。“今年以来,银行对房地产开发商的贷款没有丝毫放松的迹象。”广东发展银行信贷部人士对记者表示,该行对房地产开发商的贷款一直就相当谨慎,特别对业务占比较小的支行来说,开发商贷款几乎为零。

  深圳发展银行相关人士在接受记者采访时也表示,自2007年下半年以来,鉴于房地产市场的变化,该行严格了个人贷款政策,按揭贷款增幅随即放缓。至于开发贷款,深发展的量更少,许多分行连一笔房地产开发贷款也没有。

  不过据业内人士表示,即使断供,比起断供者,开发商面临的风险仍然小很多。银行可以通过拍卖抵押物业抵偿剩余贷款,如果仍有缺口,银行还可以通过追查断供者其他财产进行回补,最后的资金缺口才需要开发商补足.

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