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时隔两月单价下降2000元 阳城贵都求“速销”
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:637
区域供应看似稀缺 未来同质化竞争已显现


    距上一批房源推出不到2个月,位于闸北区大宁国际社区西北角的大华阳城贵都的新一批房源最近推出,均价下调2000元/平方米。

    一个楼盘报价的涨跌,在行情阴晴不定的当下楼市本无可厚非,但在区域内新房供应量看似稀缺的情况下,阳城贵都此番降价,则为当地后续供应的房价回调带来了可能性。


    时隔两月 降价2000元

    虽然不是双休日,但阳城贵都售楼处内依然有三三两两的询盘者探盘。现场一位王先生告诉记者,他在附近开公司,想为住在宝山的父母就近买房,以方便照顾老人。与周边大宁、万里、大华的楼盘比较后,还是觉得阳城贵都的性价比较高——新开的报价比上一批房源降了2000元/平方米,于是,“打算买一套两房两厅”。

    据销售潘峰介绍,7月25日开盘的290余套,是阳城贵都东区的二期房源——6幢11层的小高层毛坯电梯房,主力房型为85-106平方米的两房两厅和130平方米左右的三房两厅,平均报价15000元/平方米,单价范围12000-18000元/平方米。开盘至今,不到两周已销售了80余套,购房者多为生活在闸北、普陀、宝山的当地市民。

    然而, 5月29日,该案所推的140套房源均价为17000元/平方米,且同为11层小高层,户型也差别不大,为何短短2个月不到,均价下浮逾10%?潘峰称:“5月底所推的房源位于小区的西区,属于一期,已在6月交房,还剩约20套房源可售。而此次推的则是期房,要于明年9月底才能交钥匙,现房贵于期房也是正常的。”

    但是,据记者观察,整个阳城贵都被天然水系分割为东西两块,此番开盘的楼栋,从位置和观景而言,反而略优于前批“准现房”,且由于此次开盘栋数较多,购房者选择余地更大。虽然交房时间相差一年多,但均价下调2000元,使得多数购房者“弃准现房”而选新推出的期房。


    区域市场 供应偏紧

    虽说大华集团的有关单位以期房和“准现房”的借口来做降价理由,但相比有些楼盘的“装修成本调整”,以及许多开发商习惯使用的“送装修”、“返订金”、“送汽车”等等做法,阳城贵都的做法已经是相当地到位——房价在前一期的房价基础上实实在在地降了下来,而且,这一房价降幅之大,在上海浦西中环附近的任何板块,目前来看也是绝无仅有的。

    阳城贵都位于闸北中环内侧的余庆桥地区——在沪太支路、阳城路、高平路合围中,中环线汶水路、原平路上下匝道离小区约300米,门口即是在建中的M7线行知路站,附近约1.5公里范围内还有M1线汶水路站,所以交通十分便捷。

    阳城贵都为超级大盘大华阳城的七期,也是该大型社区的收官之作。阳城贵都占地约8万多平方米,总建筑面积约18万平方米,总计1300多套房源。由于地处大华阳城社区的中心位置,通过十多年的发展,周边配套已十分成熟,附近有易初莲花、九百家居、大润发、百安居等大型商场和卖场,沪太支路上餐饮、酒店、娱乐场所林立,生活、购物相当方便。值得一提的是,阳城贵都周边有丰富齐全的名校资源,这是大华阳城作为“成长型”社区的卖点之一.以网上房地产的客观数据而言,阳城贵都所在地区周边的新盘可售量并不多,与其相距最近的永和家园仅剩约30套可售房源,且均价高达18000元/平方米;而其西侧约2公里普陀万里社区已基本处于无新房可售的状态,即便剩余几套房源,均价也约在17000元/平方米以上。

    而在其东南约2公里范围内的大宁国际社区中,在售房源早已告缺:慧之湖花园和明园森林都市一期早已交房入住;而在去年屡创大宁房价新高的宝华现代城在去年多次引来争购的同时,亦已基本售罄。整个大宁地区的在售房源屈指可数。仅闸北中部的柳营路西端,盛源家豪城在6月初推出300余套住宅房源,均价约21000-22000元/平方米,由于该盘为首个解地区内经年久无新房供应之渴的楼盘,因此开盘两个月来,共销售约100套房源,以这一均价,其业绩已算不差。而另一个位于老沪太路上的新弘国际公寓6月中旬也新推195套住宅,均价达20000元/平方米。


    降价有理 未来风险显现

    照理说,普陀、闸北中环周边新房供应量偏紧,且阳城贵都为整个阳城社区内最后一期地块,即便是在观望气氛浓重的时下,占有一定地利和“稀缺性”优势的阳城贵都也应该是手中有房,心中不慌,但它为何主动降价呢?

    实际上,本来处于全市中环线内侧房价低谷的北区中环房价,经过去年一轮急剧上涨,基本都达到20000元/平方米。以大宁地区的宝华现代城为例,在去年连续上演房价三级跳,在短短一年间,该盘均价从去年初的报价13000元/平方米一下跳至22000元/平方米,而整个地区的新房价格亦推高到2万以上。而另一个大盘慧芝湖花园在2006年底推一期时,均价仅12000元/平方米,大部分房源被排队抢购后整盘未赶上去年的一波好行情,类似的情况发生在明园森林都市等大宁地区内的楼盘。因此,在去年房价上涨的高峰期,这些楼盘的开发商多选择减慢推盘节奏,以求“捂”到更好的价格才出手。

    然而,面对今年开始的成交低迷、观望情绪浓厚行情,即便地区内现在供应量偏紧是个不争的事实,但作为一个新兴国际化社区,大宁地区的新盘仍以各区导入人口为主,且慧芝湖花园二期开盘虽然从今年3月一直拖到至今未开,但不管怎样都拖不过今年第3季度,而明园森林都市二期虽然有低密度差异化产品“托底”,但三期公寓也已开建。此外,北方集团拿下的大宁63丘也已动工。因此,地区内住宅后续供应量相当惊人,两年内该地区的楼盘竞争必将趋于激烈,而面对居高不下的房价,其供求关系很可能难继去年一房难求的风光。

    因此,大华阳城贵都此番降价看似一种试探性策略,但规避地区内未来竞争风险的意图相当明显——开发商让利,趁邻盘尚未开盘之前,加快销售进度。

    不过,尽管阳城贵都均价比前期回调2000元/平方米,但与去年4月该盘仅11000元/平方米均价相比,这一报价回调的幅度绝不算大。

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