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“上海地王”盈利希望渺茫 苏宁环球进退两难
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:519

        苏宁环球董事长张桂平,猜到了故事的开头却没有猜到结局。

        2007年8月,苏宁环球以44亿元天价,每平方米楼板价近6.69万元的价格拿下了上海南京路地块,成为全国“地王之王”,一时间名震上海滩。

 
       现在,上海房价摇摇欲坠,按目前市场,该项目无论怎么做,都不可能收回成本,苏宁环球的尴尬可想而知。知情人士告诉记者:“苏宁环球方面希望和政府解约,退回土地款,目前正在和政府协商。”

诞生

      业内称这块地为“163地块”,它位于南京东路步行街东端。当初,地块的挂牌起始价就达到17.18亿元,按照这个价格,楼板价就已经高达2.6万元/平方米,也是绝对的高价。

      正因为如此,政府的要求非常高。其中,竞标保证金高达两亿元,境外购买者要求出具1.5亿美元以上的银行存款证明,同时具有开发高档写字楼、商场的业绩;而境内开发商则要求注册资金超过1.5亿元,同时银行存款在10亿元以上。

       这个地块吸引了和黄、九龙仓、东方海外、新鸿基、新世界等外资巨头企业。2007年8月24日的竞价耗时近一个小时,举牌超过100次,逐渐成为苏宁环球和九龙仓两家的争夺战。最终,苏宁环球以44.04亿元、楼板价每平方米66900元夺得,是起拍价的2.5倍有余。

       当时,上海房地产市场极热,房价、地价一路飙升。所以,业界对此事的评论大多是正面的。上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲说:“苏宁环球拿下的黄浦地块比较特殊,地块非常完整,未来价值不可估量。土地争夺战是正常的市场行为,随着土地稀缺现象越来越严重,未来的竞争会更加激烈。”

        高力国际的评价也是如此,并估计该地块的开发成本为每平方米92000元。当时,类似的办公楼项目(比如瑞安广场,恒隆广场以及来福士广场)实际租金约为每平方米每天1.3美元。由于黄浦区甲级写字楼的供应非常有限,该区的租金还将上涨。三到四年以后,该项目的租金达到每平方米每天2.25美元也不是不可能。这个预期的价格相比其他亚太区的金融中心,比如中国香港和新加坡,还是有距离的。

        随后,苏宁环球方面成立了项目公司,并委托知名代理行戴德梁行做了项目分析报告。

僵局

       但是,乐观的情绪没有维持太久。

       戴德梁行的报告认为,地块将建苏宁环球总部,将项目的零售商业部分的面积提高,使之与写字楼面积的比例达到4∶1,这样,要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。但是在目前的市场下,无论如何都难以收回成本。

      苏宁环球方面对此地颇为郁闷:做下去,看不到盈利希望,不做,退地,损失很大。

      据悉,44亿元地价,苏宁环球方面早就已经交付。根据上海市土地出让合同格式条款,如果开发商要违约退地,“出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金”。也就是说,如果苏宁环球方面想退地,代价是占总地价10%左右的定金,将达4.4亿元。

     不过,事情的发展也有对苏宁环球有利的一面,由于政府方面的原因,政府无法按时交付地块。该地块下面是轨道交通10号线南京东路站点。由于10号线建设一直在延后,预计该站点最早也要2009年10月建成,因此,土地交付起码要到2009年10月之后。

     知情人士对记者说:“苏宁环球方面希望以此为理由和政府解约,而不是退地。如果退地,就是苏宁环球方面违约,需要承担责任,解约就不存在这个问题了。现在,是解约还是退地,还没有最后结果。”

     记者与苏宁环球上海项目的副总赵女士取得联系,但她一听记者的问题就挂了电话,从此再也不接。记者又致电苏宁环球董事、副总裁吴兆兰,其秘书表示会转达这一问题,并会主动和记者联系。截至截稿时,记者一直没有等到这个电话。

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