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一手房价格影响有限 二手豪宅仍显抗跌
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:620

        据网上房地产数据显示,上海七、八月份高档公寓市场,价格相比六月松动明显。北静安板块内的君御豪庭7月新开房源报价41800-44000元/平方米,但成交均价仅33575元/平方米。普陀中远两湾城新推一栋"楼王",售价同比降低一成,开盘价19500元/平方米,成交价则探低至17000元/平方米,而社区内的二手房则普遍处于20000元/平方米左右。据宝原地产最新数据显示,一手豪宅的价格松动,在七、八月份也一定程度上影响了二手房的成交均价,出现了量价齐跌的趋势。但同比去年,各板块标的300万以上的公寓产品价格波动幅度不大,以新天地、陆家嘴等高端人群聚居区,二手住宅均价仍有一成以内的上升。
上海宝原地产研究咨询部认为,近日受股市连续下挫、美元升值等方面的因素影响,造成了整个金融投资行业人心不稳,豪宅市场作为楼市投资的避风港,也受到了一定的波及。除此之外,一手新房因价格松动,占据了部分二手房的客源同时,议价空间的扩大也影响到了部分业主的心态,造成了供应量的萎缩,转而以租赁形式推出,促使七、八两月二手豪宅市场的产品供求皆进入了下降通道。
但由于豪宅物业有别于一般住宅产品,一方面,豪宅市场的新增公寓面积处于逐年递减的的状态,产品的稀缺性保证了地段好、高品质的豪宅物业奇货可居的姿态,与一般住宅相比抗跌性较强。另一方面,豪宅产品的地理位置才是客户考虑的主要因素,市内的高档公寓往往紧靠各CBD商务区周围,不少公司会为在临近地区购房的员工发放一定的补贴。此外,外籍人士由于住宅限购一套的规定,更促使其对住所地段、社区氛围等方面因素的重视。所以在当下整个交易偏淡,尤其是中端物业销售尤其惨淡的市场环境下,七、八月二手豪宅市场的供求波动仍相对稳定,成交量与板块均价同比去年基本持平。
宝原地产豪宅部经理戴华表示,上海的豪宅市场一向具备抗跌稳健的特点,因为近年来上海的发展保证了高端人群数量的稳中有升,所以豪宅市场的客户群也相对稳定。七、八两月的二手豪宅市场均价的小幅下跌,一方面是因为七月份不少一手新房开盘价均低于市场价,拉低了类同板块内的二手房价格,使议价空间幅度进一步松动。6月台湾票选结束,由于岛内政治的不安定性,上海城市的稳定以及广阔的发展空间,直接导致了大量台湾客选择来此定居,一批如新天地、陆家嘴等板块在内的豪宅集中区域,均出现了豪宅物业的成交小高峰,无论新推房源还是二手公寓,均取得了比较好的销售成绩,直接带动了整个豪宅市场的成交回暖。而七、八月份因为这一群体来沪的高峰已过,所以价格与成交有一定的回落,但同比去年,价格大多仍保持着一定的涨幅,成交量与往年同期相比,仍显稳定的去化速度。
目前卢湾新天地板块内购房人群仍以港台以及外籍人士为主,对于社区各方面品质仍旧保持着较高的要求,如翠湖天地社区,一期目前二手房均价为60000-65000元/平方米,但部分带水景的公寓价格则在70000-80000元/平方米;而二期在保持着50000-55000元/平方米均价的同时,水景公寓售价则高达80000元/平方米以上,因景观而导致的价格优势异常明显。另一方面,由于当下豪宅市场自住需求进一步提升,三房的户型设计往往成为购买者的主要关注目标,目前翠湖天地社区内,200平米以下的中小户型住宅成为关注焦点,7月两套总价分别为920万、850万的三房在推出不久后即告成交。相信该板块之后仍旧会保持稳定的走向,随着板块人气度的进一步提升,预计未来价格会有进一步的上调。

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