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经济观察:“后奥运楼市”,一个魅惑的伪命题
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:542
奥运会的魅力在于它能承载太多的想象,经济的、文化的、社会的,什么都可以往这个大筐里放。而在资产泡沫化时期,人们的普遍性行为偏好是在想象的空间里纵情放大资产的价格。

    于是,“奥运行情”在国内不少地方便成了一个充满诱惑的概念。可是,2008年的市道偏偏不解风情、不遂人愿,直到8月8日,无论是在股市还是在楼市,鬼魅的“奥运行情”始终没有露脸。那些执著于财富膨胀梦的人们便又开始寻觅下个机会之窗——所谓“后奥运行情”。

    时间的试金石将会验明:在2008年夏末,作为时间之窗的奥运后市场是值得关注甚至警惕的,但是,作为机会之窗的“后奥运行情”有可能仍是一场迷梦。

    “后奥运楼市”,时间之窗

    还是机会之窗?

    其实,奥运会之于局部楼市,可谓好,亦可谓坏;而奥运之于整体楼市,本无所谓好,亦无所谓坏。此话怎讲?

    楼市从来都是个区域性市场,不同城市的楼市各有各的不同,而奥运会的举办地只有一个城市,最多外加几个协办城市。奥运会给楼市带来的利好,不在奥运会期间,也不会在奥运会之后,一般是在奥运会之前。因为举办奥运会的巨大投资所带来的最直接的改变是城市基础设施建设,譬如轨道交通、配套设施的增加改善了当地的生活环境,从而提升了级差地租,带动楼市上行。可是,这种利好早在奥运场馆规划建设、设施配套之时就已经开始释放。这在2006年、2007年的北京房价狂飙中一览无余。而对于奥运会举办地之外的城市而言,譬如广州,指望当地的房地产市场从“奥运经济”中分享多少好处,实在有些不切实际。     事实上,奥运会对经济的拉动力有限。试想,如果奥运会对经济的拉动真有特大“神效”的话,那美联储早该向国际奥委会招安了,何必费尽思量地去刺激经济,赶紧加开奥运会冲抵次贷危机得了。

    一言以蔽之,看待楼市问题还是要跳出“符号”的层面,回到楼市本身、回归经济本原。机会之窗意义上的“后奥运楼市”,有可能是一个充满魅惑的伪命题。

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成交地量徘徊与房价“云中漫步”

    当下楼市的最大现实是什么?是销售持续萎缩,成交连月地量。

    国家统计局8月18日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点。这是自去年12月份以来,这一指数连续第8个月出现环比回落。与去年同期相比,7月份国房景气指数回落1.64点,这是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。

    在深圳,8月10日该市国土资源和房产管理局发布“2008年1~7月深圳房地产市场分析报告”显示,今年前7月,深圳新建商品房住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%。

    在上海,7月24日上海市政府新闻发布会公布,上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米,环比下降18.5%;其中商品房销售面积为1070.32万平方米,环比下降22.4%。

    在杭州,主城区上半年总销售房源12008套,与去年同期26913套相比,销量下跌逾50%。

    在北京,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的1~7月北京市房地产市场情况显示,全市住宅销售面积408.4万平方米,在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。其中,期房销售面积316.9万平方米,下降51.9%,现房销售面积91.5万平方米,下降50.1%。7月当月销售面积59.1万平方米,同比降幅达60.6%。

    销售大幅萎缩,直接导致房屋空置面积增多。国家统计局发布的公开数据显示,截止到7月末,全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,增幅比上半年提高3.9个百分点。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%,增幅比上半年提高6.7个百分点。深圳的情况更是走向极致:今年1~7月,商品房住宅空置面积67.07万平方米,同比增加95.65%。

    与商品房的地量成交相反,房价依然在“云中漫步”。7月份,北京市房屋销售价格同比上涨10.2%,为今年以来最低涨幅,涨幅比上年同期回落0.2个百分点,环比上涨0.1%,涨幅与上月持平。上海的房价一样维持在高位,上海市统计局公布的数据显示,上半年上海市商品房销售均价环比微涨0.4%。

    成交地量与价格高企并存意味着什么?“久盘必跌”这个股市规律恐怕也是楼市难以逃脱的宿命。一位分析人士的观点值得关注:地量成交已坚持半年之久了,再坚持下去对楼市本身也是伤害。“任凭你(开发商)怎么忽悠,价格不降,我就是捂紧钱袋死不出手,商家十八招招招都试过了,排队、签约、撤销合同、送精装修、送宝马……就是没有成交量”,这样的地量盘整还能坚持多久?还有必要坚持多久?

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“我不知道风/是在哪一个方向吹”

    但是,楼市毕竟是楼市,楼市的博弈力量之众无有比肩者,这也就决定了楼市所充满的不确定性无与伦比。

    有人说,楼市不能跌,跌了谁都没有好处:银行呆坏账、政府失税收、保障房建设无资金、个人财富缩水、财产性收入销蚀……正确是正确,但愿望是天使,结果是魔鬼,且从国际市场的经验和教训中来看,在这一对冤家中,往往是结果战胜愿望。否则,风起青萍之末的美国次贷危机也不会持续蔓延,进而波及全球。

    8月20日,网上流传摩根大通版政府救市报告,报告说“中国政府决策层正在审慎考虑一项总金额为2000亿~4000亿元的经济刺激方案,包括减税、稳定国内资本市场和支持国内房地产市场的健康发展等措施。”当日,沪深股市迎来一波久违的暴涨行情。对此,有关部门至今既没有证实也没有辟谣。

    对于政策可能发生的调整,普通投资者真是难以预知。

    可以预知的是,开发商的资金压力越来越大,年前还是中小开发商,现在即将轮到大开发商了。接下来,他们的日子不会好过。何况,下半年新增楼盘的可供应量很大,竞争将更趋白热化。

    可以预知的是,不仅是房地产企业,不仅是中小企业,各类大企业在7月以后,销售、利润出现大幅下滑的比比皆是,甚至连今年可能算是最走运的钢铁企业(因为他们成功地将矿石等上涨的成本转移到了下游)在7月份已发现,下游的汽车、家电等行业的需求开始疲软。“第四季度、明年的情况会更严峻”,这是在上海市政协组织的一次大型企业座谈会上,绝大多数企业家的共同判断。如果这一判断不幸成为现实,房地产业焉能超然物外?还可以预知的是,消费者眼下对楼市的作壁上观与去年的持币观望有实质性的不同:以前人们担心买了房子后价格下跌会吃亏,而今年以来,CPI的增幅超过城镇居民收入增长,东南沿海停产半停产的中小企业增多,就业岗位在流失,人们对收入的预期发生了方向性改变。换言之,现在不买房,更多的是担心未来有没有偿付能力。

    还可以预知,对于当下的楼市,除了开发商,地方政府也挺紧张,其“救市”的动机远比中央大,而且部分城市已开始行动。毕竟,地价下来了,来自房地产的税收持续减少的话,地方官不愿意见到。

    还可以预知,对于楼市而言,稳定成交量、价格的有力手段也很多,譬如退税、降低房贷利率、降低首付门槛,等等。当然,这些措施曾经使用过,未来会不会、有没有必要使用则不得而知。

    面对这么多可预知和不可预知的因素,忽地想起徐志摩的诗句:“我不知道/风是在哪一个方向吹/我是在梦中/她的温存,我的迷醉。”多少人,还在迷梦中——关于楼的迷梦中。

   陈剑认为,在奥运筹办期间,北京的房价大致比较合理。在2005年到2007年有一定的泡沫,从去年年底到今年上半年,北京房价进入相对的调整阶段,奥运会后这个调整阶段还要进行一段时间,之后继续向前迈进。

    “按照我的理解,北京房价的支撑点是全国,北京也是现代化、国际化大都市,国际交流的增加,巨大的需求在支撑着北京的房价,而且北京的土地资源是有限的,”他说。

    中国经济经过连续三十年的两位数的高增长,经过近几年奥运经济的投资拉动,经过几年的CPI的持续上涨,经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值,经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温,奥运后,中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变?

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