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房价不是令箭也不是落水狗
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:467
 近一年的房地产市场调整态势未见结束迹象,供求双方的分歧也是日渐加大。一些开发商 “拿着鸡毛当令箭”,以房价下跌要挟金融安全和经济发展,大呼政府 “救市”;一些购房人则是“棒打落水狗”,以房价虚高不利经济发展和社会稳定,预言房价暴跌。我们认为,房价暴涨暴跌都不利于房地产市场的健康稳定发展,各方对房价的预期应该在尊重市场规律的基础上作出正确预判,而不是一厢情愿地去猜测。

    目前,房价调整的预期已在一定范围内、一定程度上形成,并给开发商的经营造成了普遍的压力。在货币政策从紧的宏观调控大背景下,开发商融资门槛提高、资金使用成本上升,资金链条一度紧绷;而在观望气氛下,购房需求急剧萎缩,开发商销售回款速度锐减,资金压力难以缓解。这从房地产上市公司中报公布的每股经营性现金流多数为负值中可见一斑。

    在此情况下,一些开发商喊出了“要做楼市调整中的 ‘猪坚强’”之类的“豪言”,并发出了放松房地产信贷政策之类的 “壮语”,呼吁政府 “救市”。但更多专家相信,房价并不是 “救市”的“令箭”。从本轮宏观调控来看,从紧的货币政策并不是仅针对房地产行业,而是基于宏观经济过热和通胀加剧的风险。从本轮房地产调控来看,政策出发点在于维护房地产市场的长期稳定发展,挤出前期发展过快的泡沫,防止房价上涨过快带来的经济、社会危险。从本轮房地产行业调整来看,房价上涨过快势头已经得到遏制,涨幅开始逐月回落,但绝对价格仍处高位;住房保障体系逐步完善,市场结构日趋合理;商业银行的房贷不良率处于低位;行业内部整合加速,资源配置更优化。

    所以说,开发商与其妄想 “救市”,倒不如考虑 “自救”。纠正房地产暴利观点,灵活安排楼盘销售策略并加强成本控制。比如,万科在半年报中表示,鉴于宏观环境的复杂性和不确定性,此次行业调整的时间可能会延长,将原定年度开、竣工面积目标分别下调165万和103万平方米。

    而从购房人的角度来说,房价也并非是 “落水狗”。从收入比上来说,目前调整中的房价仍属高位,前期房价泡沫过大将促使后市进一步调整,人们期望房价进一步下跌也在情理当中。但从一些房地产论坛、博客上各种豪赌房价暴跌的言词来看,一些购房人对房价下跌抱有的预期过大也不合实际。仅从调整幅度较大的深圳楼市来看,房价仅是回到去年上半年水平,而且关内外的房价差距明显。一项调查显示,关于未来三年房地产行业的发展趋势,仅13%的经济学家认为 “进入大调整期,投资下降,价格下跌”, 70%的认为是 “房地产企业和产品结构性调整,增速放缓”。

    房地产走势目前依然面临较多不确定性,房价究竟如何演绎也很难判断。但房价既不是跌一点就需要政府 “救市”,也不是一定会跌到你所期望的价位,我们判断的视角不应该仅拘泥于自身利益。

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