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价格倒挂、割肉抛售并现苏城二手楼市
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:537

湖东楼盘成倒挂集中区

在今年准备买房置业的小傅最近经常去售楼出转转,回来还特别留意了报纸上的二手中介信息。在比较了几处楼盘以后,小傅吃惊的发现 二手房的挂牌价要明显高出售楼处给的价格。

以现代大道以北的星湖国际为例,93平方米的毛坯小高层二手房挂牌价格总价为81万,加上各种税费单价就超过9000元/平方米。而星湖国际现在正在销售的精装修小高层价格也不过9千多元/平方米,而且装修标准将近2000元/平方米。这样算下来,同样一个小区,现在买精装修一手房的价格和在中介买二手毛坯房的价格几乎相同,如果剔除装修款,也就是说一手单价和二手挂牌价要相差2000元/平方米左右。而让小傅心动的同样处在现代大道以北星湾学区的雅戈尔未来城也出现同样的情况,在中介挂牌信息上,86平方米的未来城毛坯房挂牌总价在70万,如果算上二手税费单价要超过8200元/平方米。而未来城现在在售的房源均价在8000元/平方米以下,楼层户型挑选余地很大。这样一手楼盘价格要明显底于二手楼盘挂牌价格的事情小傅还是第一次遇到,觉得有点困惑。

那么出现这样的一二手楼盘价格倒挂现象究竟是个别的现象还是普遍现象呢?苏州信义房产经纪有限公司张经理分析了最近成交的一连串数据单,给了记者一个肯定的回答,“一二手楼盘出现价格倒挂现象主要集中在去年价格快速上涨的园区湖东小高层和吴中区越湖路部分楼盘,应该说,从整个二手市场来看这种价格倒挂的现象只是的少数楼盘才出现的,这种倒挂只是局部现象。二手楼盘价格和一手楼盘出现倒挂现象主要集中在园区湖东的楼盘。去年湖东如雅戈尔、第五元素这些楼盘价格窜的比较快,而一手市场不太好的情况下开发商又开始在价格上松动促销,这样就出现了价格倒挂的现象其实从成交价格来看,二手房成交的价格比去年没有出现大幅度的下降,有很多小业主在高位买了房子后,虽然经历了今年的楼市波动阶段,但依然坚持以高位价格挂牌,特别一些楼盘品牌比较好的小区,比如中海半岛华府的小高层在去年的销售均价不过7500元左右,而今年在我们这里中介市场的单价都超过了万元。”

二手市场呈现“两头大” 特征

从名都房产分析机构提供的二手房成交量统计来看,进入8月份二手房成交有继续走低的趋势。名都房产分析机构王俊清分析到,“5月份园区二手房每周成交数量还在300套以上,而到八月中旬每周成交数量已经跌破200套了,跌幅还是蛮大的。也就是说,园区的二手房市场还在整理。而其他区域中心城区、吴中区的二手房成交数量也有说下降,但是幅度没有园区那么大。但有一点,目前来看,二手房的成交价格还是比较稳定的。”

人民路上房管局二手交易处一位陈姓工作人员也证实了名都机构的分析,这位陈姓工作人员告诉记者:“现在我们二手房每天的成交量我们在网上都公布了,市民都可以查到。但是说实在的,公布的二手房价格还是有一定水分的,因为电脑里录入的合同成交价和市场认可的成交价还是有定距离的。但可以肯定的是,目前苏州二手市场的成交价格还是稳定的,没有出现大的起伏。”

一线中介我爱我家连锁运营部经理徐敏则用最近门店的成交数据向记者分析了目前二手市场的情况,徐敏认为:“目前二手房市场的交易特征呈现“两头大”的情况。从中介一线反馈的情况来看,单价在4000元左右的中低端楼盘和总价两三万以上的别墅反而比较好卖。如一些市区的老新村和吴中山水印象、桃花源之类的别墅在中介上就卖的很好。普通公寓楼盘的成交反而有点温。预计如果没有大的政策变化,这种现象在二手成交上会持续到年内。而从租赁市场上来看,今年的租赁情况反而比去年要更好,我爱我家的客户平均租赁月单价从去年同期的1800元/月提高到了现在的2000元/月。换句话说,现在很多业主已经看中良好的租赁市场开始转换思路,改售为租来降低养房成本了。”

现在是淘二手房的好时机

在大部分业主依然高位挺住二手房价格的同时,已经有少部分承受不住房贷压力的业主开始“割肉抛售”了。苏州仲联经纪公司园区部经纪人小孙在前段时间就做了一个割肉单。“有一个中海半岛华府的业主,他在前年去年房产市场好的时候买了好几套房子,由于股票市场赔了不少钱,贷款还不出来,就“割肉”抛了。所以当时163的小高层成交价格大概在150万左右,比市场挂牌价低了好几十万。但是没办法,房主着急着卖,也就只好忍痛出手了。”已经从业四年的经纪人小孙表示,象这样割肉的情况其实在每个中介都有这样的房源,房主在高位的时候追涨买了超过自己支付能力的楼盘,在现在市场成交不好的情况下只好降低利润空间,甚至低于购买价格抛售。这样的现象不仅在小高层公寓楼盘出现,部分联别也出现了这样的情况,如德邑联别有的房主甚至挂牌单价万把块钱就肯卖了,比周边的别墅价格要起码低三到四千。

因此,业界认为现在也是淘二手房的好时机。苏州信义不动产有限公司张经理建议,在现阶段的二手市场各房主由于资金压力的不同确实出现了抛售和惜售的分化,对购买者来说是一个吸纳性价比高的二手楼盘的好时机。当然,二手房的购买者在逢低吸纳的同时,也要注意楼盘所处的地段、配套要求是否能满足日常生活的需要,特别建议可以参考一下中介的同楼盘租赁行情,因为租金高低走势对房价也有着举足轻重的影响,楼盘本身内在位置、以及户型优秀的产品即使在市场波动时候,也会表现出较强的抗跌性。

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