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易宪容:房价高低由市场来决定 不能垄断定价
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:483
    这几天,房价涨跌又成为社会热点。有开发商公开宣布其楼盘价格要在某月某日上涨多少;另有开发商顺应市场之势,将楼盘调整到一个合适的价格水平上销售;更有房地产开发商大叫:“什么价格都可以下跌,就是房价不能下跌。”

    由于土地的公有制,再加上房地产产品的特殊性,房地产开发商很容易借助这些因素对住房产品采取垄断性定价。住房的价格水平可以与市场的供求关系背离。其实,在这种情况下,购房者也不必过于担心或为开发商的言论所左右,而是应当考虑如何通过更多的信息来判断这种垄断性定价存不存在虚假信息以及这种垄断性定价是否为市场所接受并符合市场价格未来走势。

    当然,住房还具有投资的特性。当住房为投资品时,其价格就不是由市场的供求关系而是由房地产投资者的市场预期来决定。也就是说,如果投资者认为进入市场风险小,进入成本低于收益时,那么投资者当然会选择进入。而投资者对房地产投资的成本与收益分析,就在于其获得的基本信息,而且还在于这些信息的可靠性真实性。目前开发商的不少言论就是希望用这样的方式来影响购房者对市场的判断,来影响投资者的预期。

    因此,房地产市场的透明度越高,市场化的程度越高,不仅开发商垄断性定价的几率小,而且其发送误导性信息的可能性也小。在一个成熟的房地产市场,其价格基本上是市场来决定,特别是由以消费为主导的供求关系来决定。在这样的情况下,房地产开发商的项目要涨要跌,都是开发商自己的问题,局外人不必关注太多。

    至于“什么价格都可以下跌,就是房价不能下跌”的言论,未免太过荒谬。其一,早几年国内房价快速飚升乃至涨到天花板上的时候,从没有开发商出来说“房价不能涨,涨了会出大问题”。现在则是,房价一下跌,就有开发商跳出来护盘了。其二,既然房价能够上涨,这就说明存在市场关系。市场供求关系导致房地产市场价格变动。既然房地产存在市场,而市场价格永远是上下波动的,没有只涨不跌的价格,也没有只跌不涨的价格,那么像“什么价格都可以下跌,就是房价不能下跌”这样的话,除了用来要挟政府及恐吓购房者之外,没有任何意义。其三,房价下跌对中国经济有多大影响?从目前国内房地产信贷在整个信贷中的比重及中国按揭贷款制度等方面来看,莫说是房价下跌,即使跌到2006年末的水平,也不会对国内的银行体系造成多少影响。所以,狂飚的房价为什么不能下跌呢?这是市场常识,谁能够主观上阻挡呢?

    总之,最近房地产市场的政策环境、金融市场的环境都发生了巨大变化,这种变化一定会让房地产市场扭曲的价格理性回归。这是谁也无法改变的。好的开发商会顺应市场,当然也会有开发商为了维持其暴利模式,用各种言行抗拒房价调整并以此来左右房地产市场预期,抵抗政府的房地产宏观调控。对此,政府和民众需要保持足够的警惕。

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