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地产衰退波及二线城市 楼市复苏最快还得一年
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:491

        房地产业的生存状态越来越像一枚旋转的硬币,无法预测其停止的时候哪一面朝上。

         一个月前,很多业界人士还在呼吁地产商去二、三线城市“避风”,但来自分析机构的说法却警示着新的巨大风险。

        8月中旬,高华证券的分析师们在重庆、武汉和天津进行了三天的实地考察,考察的结果并不乐观,他们依然很谨慎地说,“对未来几个月部分市场出现进一步回调的可能性感到担忧”。

        这三个城市一向被认为是二线城市的代表。这份报告认为,天津、重庆、武汉三城市库存偏高,房产价格战已经在所难免。

        虎杰投资顾问首席分析师张寅也提醒,在整体形势不佳的背景下,房地产市场存在地域差异,但不应过分夸大,消费情绪传导需要时间并呈波浪式推进,不存在一线城市低迷,二、三线城市却持续反向猛涨的可能性。

        高华证券的分析师还认为,由于各方面综合因素,可能将房地产市场的复苏至少推迟到2009年第二季度之后。

        华远地产董事长任志强也向本报表示,“如果经济增速出现较明显的下滑,对房地产的打击将更加致命。”

        担忧

        高华证券研究人员的调查显示,武汉、天津房地产市场信心进一步恶化,他们走访的那些天津的开发商不得不把销售目标下调30%至50%。数据显示,这三个城市的库存需要12至27个月才能消化完毕,需要注意的是,接下来9月至11月份还会有大量新增供应出现。

        调查中反应市场波动一个比较明显的例子是重庆的地价波动巨大。2007年上半年,重庆平均地价为350元每平方米,2007年下半年升至1800元,2008年上半年又降至939元。

        研究人员认为,这些城市的价格战已经在所难免,黄金地段高品质房销售状况可能会略好些。支持高华证券这个结论的原因还包括:下半年新增房地产开发企业贷款可能会低于上半年水平,因为各银行可能已经在上半年用掉了全年房地产开发贷款额度的65%左右。同时,未来几个月投资增长可能会加速下滑。

        之前,对于二、三线城市的评论较多侧重于二、三线城市表现好于一线城市,甚至中国房地产协会也建议开发商前往三、四线城市避风。但张寅认为,房地产市场并不存在纯粹被割裂的地域。“对房地产市场造成影响最重要的因素是成交量,而消费情绪是会传递的,虽然它会有时间上的差异。”高华证券分析师王逸也反对单纯地将二线城市与一线城市对比,因为各个城市情况差异很大,她指出,高华证券的调查是站在全国整体市场考虑,并非刻意针对某些城市。

        在高华证券走访的三个城市当中,从承受比例和目前的库存水平来衡量,重庆的情况略好,其次是天津,最后是武汉。他们认为,中央政府对重庆和天津的更有利政策以及重庆大规模城市改造,为长期内当地经济增长和住房升级需求提供了更好的前景。

        不过,高华证券依然认为,市场的持续回调可能对房地产开发商的2009年盈利造成负面影响,引发又一轮盈利预测/估值下调。其中主要风险包括:未来几个月房屋成交量比预期更迅速、更强劲地复苏;通胀压力缓解,使政府放松部分紧缩措施。

        沈阳例证

        这份报告对未来至2009年第二季度的房地产市场看法持谨慎观点,认为难以趋稳,因为未来几个月库存被大量消化的可能性越来越小。由于各方面综合因素,可能将房地产市场的复苏至少推迟到2009年第二季度之后。

        这份报告得到很多业内人士的赞同。作为北京地产联盟的积极分子,北京国瑞兴业地产公司营销总监齐志辉告诉本报,他们最近接到了来自二、三线城市数十家公司的求助电话。其要求帮助的类型种类繁多,不过比一线城市地产商境况稍好的是,求助的内容多半是产品表现力不足、产品定位困惑、推广技术困难等技术性问题。有丰富的二线城市操盘经验的齐志辉告诉本报,“青岛、威海等一些二、三线城市情况可能比北京还要糟糕。”

        事实上,在二线城市中,即便是发展势头强劲的也难免受到全国大气候影响。戴德梁行大连公司沈阳分公司高级助理董事李成瑛在接受记者采访时表示,沈阳的房价从全国来看明显偏低,但上半年以来也出现了明显的成交萎靡和价格增长停滞现象。
在沈阳风景优美的机场路边缘,富力地产沈阳分公司工作人员忙碌地准备着“仙湖国际别墅”开盘工作。尽管该别墅的园林和设计至臻至善,在沈阳首屈一指。不过,富力地产的忙碌在沈阳还是显得相当孤独,难得见到其他项目与之打拼竞争的广告,因为大多项目都推迟了开盘计划。

        根据官方统计,沈阳今年前两个季度成交面积为420万平米,同比呈现明显下滑。而成交价格官方数据显示为同比涨幅3%。对于这个仍旧保持略微增长的数据,李成瑛有些犹豫,“我不是很确定,市场的表现可能没这么好。”

        目前沈阳的平均商品房价格为3700元/平方米,2007年底时的均价为3400元。与大部分经济发达二线城市比起来,沈阳房价极低。甚至与河北省某些三线城市均价接近。即便有人放胆说声沈阳房地产无泡沫,预计反对者也不会太多。在深圳、广州低迷大半年之后,沈阳终于感觉到了寒意,尽管这个城市一直被认为是增长潜力巨大、泡沫较小的城市。

        有趣的是,泡沫成分较少的评估多少还是会给沈阳留些好处,一个呈现正比的证据显示越是发展早、价位偏高的城市受到整体形势冲击的越早,困难越大。

        大气候影响

        高华证券报告对未来市场的预期是基于宏观经济政策。尽管中央政府对天津的有利政策和重庆大规模城市改造为长期内当地经济发展和住房升级需求提供了更好的前景,但总体上宏观不利因素仍然存在,如果央行不放松信贷政策,开发商从银行获得贷款可能会有所减少。房地产行业自2007年信贷紧缩以来萎缩明显,与央行的一系列防金融风险,防通货膨胀紧密相关。一线房地产城市成交量应声而落,这是目前全国房地产价格增幅下降的主因。李成瑛也认为,沈阳的消费者信心明显受到大形势影响,沈阳周边的三线城市也开始呈现低迷趋向,“去年底沈阳就开始议论,北京房价跌了,沈阳会不会跌?”

        事实上,开发商对宏观经济形势的变化和政策走向非常在意。消息人士透露,6月份对房地产行业的调查已经完毕,结论是“影响投资,但不危及金融安全”,中央政府不会出台救市政策。调查后,房地产救市论就此偃旗息鼓,低迷状况继续向全国蔓延。也正是在6月份之后,武汉、重庆等部分二线城市尾随一线城市呈现价量齐跌的局面。

        至少到目前为止,央行并没有放松对房地产贷款的控制。在防通货膨胀、防经济下滑的争论中虽已传出积极财政政策的转型可能,但房地产是否会作为投资拉动的重点值得怀疑。任志强向本报表示,还不只是信贷政策,未来经济发展形势是房地产走向的关键所在。他分析:“如果经济增速出现较明显的下滑,对房地产的打击将是更加致命的。”

        齐志辉对整体形势也试图保持着清醒,这也成为他反驳地产联盟组织“志愿者”活动不单纯,是为了去下面“拉活”的理由,“举国都在观望,谁也逃不了”。而张寅则反问:“何以见得房地产市场繁荣的时候会由一线向二、三线城市传递,而冷的时候它就不会传递?根据何在?”

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